Nadchodzi rok dużej aktywności na rynku nieruchomości
Najnowsze dane opublikowane przez firmę Cushman Wakefield, międzynarodowego doradcę na rynku nieruchomości, pokazują, że ostatni kwartał rozpoczął się bardzo dobrze. Pojawiło się więcej kupujących i sprzedających. Jeżeli utrzyma się obecna tendencja, bieżący kwartał może zamknąć się kwotą ok. 40 mld euro. Byłby to największy kwartalny wynik od początku 2008 r. i oznaczałby wzrost wolumenu obrotw za cały 2010 r. do nieco ponad 110 mld euro. W trzecim kwartale 2010 r. polski rynek inwestycyjny odzwierciedlał nastroje panujące w Europie. Wolumen transakcji wynisł w tym okresie ok. 655 mln euro, co stanowi ponad sześciokrotny wzrost w stosunku do analogicznego kwartału 2009 roku. Pod względem aktywności inwestycyjnej rok 2010 charakteryzuje się najwyższą wartością zawieranych transakcji od ponad dwch lat.
- Ogólnie można stwierdzić, że w ostatnim kwartale w najtrudniejszej sytuacji znajdowały się mniejsze i bardziej peryferyjne rynki Europy. Kryzys związany z zadłużeniem państw zwiększył niechęć do ryzyka, co powstrzymywało inwestorów przed wchodzeniem na rynki o mniejszej płynności. Natomiast największe rynki w dalszym ciągu dobrze sobie radziły. W trzecim kwartale odnotowano niewielkie spadki wolumenu obrotów w Wielkiej Brytanii i Niemczech oraz zyski na rynkach regionalnych średniej wielkości takich jak Włochy i Holandia. Jednak stopniowo wzrasta zainteresowanie innymi rynkami, ponieważ podaż nieruchomości o standardzie poszukiwanym przez inwestorów jest nadal niewystarczająca, niektórzy kupujący również zaczynają akceptować pewien poziom ryzyka - powiedział Michael Rhydderch, Szef Zespołu ds. Transgranicznych Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.
Davida Hutchingsa, Szefa Europejskiego Działu Badań firmy Cushman & Wakefield, podstawowe cechy rynku takie jak wielkość, dostępność i płynność są niezwykle ważne, ale inwestorzy również zwracają większą niż dawniej uwagę na kwestie makroekonomiczne. Istnieje bardzo wyraźny związek pomiędzy rynkami, którymi interesują się inwestorzy, a aktualnym lub przewidywanym wzrostem gospodarczym. Ponadto obecnie na ogół w większym stopniu zdają sobie oni sprawę z zagrożeń makroekonomicznych.
Nie oznacza to, że są całkowicie niechętni do podejmowania ryzyka. Więcej inwestorów jest teraz skłonnych zaakceptować pewien poziom ryzyka, oczywiście przy uzyskaniu odpowiedniej premii. - Zyski z obligacji europejskich są niskie i mogą nadal spadać. Z tego względu stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości są źródłem realnej siły sektora i stoją za wzrostem popytu – uważa Michael Rhydderch. Najlepsze nieruchomości w Europie Zachodniej oferują średnio 300-350 pb więcej niż dziesięcioletnie obligacje rządowe. Ponadto wobec stabilizacji na rynkach najmu i ograniczonej podaży najlepsze stopy kapitalizacji mogą się dalej obniżać.
Dodatkowym impulsem będzie do pewnego stopnia umiarkowana poprawa warunków finansowania, ale przy obecnym koszcie i dostępności kredytów, jest ona nadal niewystarczająca do prawdziwego pobudzenia rynku. Michael Rhydderch dodaje: „W dużej mierze kredyty można uzyskać jedynie dla najlepszych nieruchomości, a marże bardzo różnią się pomiędzy poszczególnymi krajami. Banki coraz chętniej finansują inwestycje pod warunkiem zawarcia odpowiedniej liczby umów typu pre-let”.
Banki chętniej udzielają kredytów na odpowiednie nieruchomości, ale nadal są często oskarżane o niechęć do refinansowania starych pożyczek. To dodatkowo zachęca do sprzedaży i zdaniem Michaela Rhyddercha „banki zaczynają zwiększać akcję kredytową i są nadal największą nadzieją na ożywienie rynku. Optymizmem napawa fakt, że coraz intensywniejszy proces sprzedaży przebiega dość spokojnie”.
- Restrukturyzacja inwestorów i firm prowadzi do wzrostu podaży, ale większości oferowanych obiektów nie można zaliczyć do kategorii najlepszych. Ponadto rozziew pomiędzy oczekiwaniami najemców i inwestorów a faktyczną dostępnością nieruchomości może nadal hamować aktywność. Niewystarczająca podaż powinna przyczynić się do wzrostu zainteresowania rynkami nieruchomości o średnim standardzie, które są bardziej dostępne oraz zazwyczaj oferują niższe stawki czynszu i wyższe stopy kapitalizacji. Pojawiają się jednak dwa pytania: czy poszukujący powierzchni zrezygnują z dobrej lokalizacji lub jakości nieruchomości oraz kto ustąpi pierwszy – inwestor czy najemca? W przypadku pierwszego pytania odpowiedź nie jest jeszcze znana. Natomiast w odniesieniu do drugiej kwestii – inwestorzy będą raczej zwracać uwagę na podpisane umowy najmu zanim podejmą jakiekolwiek działania. Z tego względu wobec spadku podaży i wzrostu stawek czynszu to prawdopodobnie najemcy jako pierwsi ustąpią - mówi David Hutchings.
- W trzecim kwartale 2010 r. polski rynek inwestycyjny odzwierciedlał nastroje panujące w Europie. Wolumen transakcji wyniósł w tym okresie ok. 655 mln euro, co stanowi ponad sześciokrotny wzrost w stosunku do analogicznego kwartału 2009 roku. Pod względem aktywności inwestycyjnej rok 2010 charakteryzuje się najwyższą wartością zawieranych transakcji od ponad dwóch lat. Zakładając utrzymanie się dotychczasowej koniunktury w najbliższych miesiącach, należy oczekiwać, że na koniec grudnia bieżącego roku wolumen transakcji w Polsce może zbliżyć się do wielkości ok. 2 mld euro, notowanej po raz ostatni przed 2008 rokiem - powiedział Łukasz Lorencki z Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield.
Davida Hutchingsa, Szefa Europejskiego Działu Badań firmy Cushman & Wakefield, podstawowe cechy rynku takie jak wielkość, dostępność i płynność są niezwykle ważne, ale inwestorzy również zwracają większą niż dawniej uwagę na kwestie makroekonomiczne. Istnieje bardzo wyraźny związek pomiędzy rynkami, którymi interesują się inwestorzy, a aktualnym lub przewidywanym wzrostem gospodarczym. Ponadto obecnie na ogół w większym stopniu zdają sobie oni sprawę z zagrożeń makroekonomicznych.
Nie oznacza to, że są całkowicie niechętni do podejmowania ryzyka. Więcej inwestorów jest teraz skłonnych zaakceptować pewien poziom ryzyka, oczywiście przy uzyskaniu odpowiedniej premii. - Zyski z obligacji europejskich są niskie i mogą nadal spadać. Z tego względu stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości są źródłem realnej siły sektora i stoją za wzrostem popytu – uważa Michael Rhydderch. Najlepsze nieruchomości w Europie Zachodniej oferują średnio 300-350 pb więcej niż dziesięcioletnie obligacje rządowe. Ponadto wobec stabilizacji na rynkach najmu i ograniczonej podaży najlepsze stopy kapitalizacji mogą się dalej obniżać.
Dodatkowym impulsem będzie do pewnego stopnia umiarkowana poprawa warunków finansowania, ale przy obecnym koszcie i dostępności kredytów, jest ona nadal niewystarczająca do prawdziwego pobudzenia rynku. Michael Rhydderch dodaje: „W dużej mierze kredyty można uzyskać jedynie dla najlepszych nieruchomości, a marże bardzo różnią się pomiędzy poszczególnymi krajami. Banki coraz chętniej finansują inwestycje pod warunkiem zawarcia odpowiedniej liczby umów typu pre-let”.
Banki chętniej udzielają kredytów na odpowiednie nieruchomości, ale nadal są często oskarżane o niechęć do refinansowania starych pożyczek. To dodatkowo zachęca do sprzedaży i zdaniem Michaela Rhyddercha „banki zaczynają zwiększać akcję kredytową i są nadal największą nadzieją na ożywienie rynku. Optymizmem napawa fakt, że coraz intensywniejszy proces sprzedaży przebiega dość spokojnie”.
- Restrukturyzacja inwestorów i firm prowadzi do wzrostu podaży, ale większości oferowanych obiektów nie można zaliczyć do kategorii najlepszych. Ponadto rozziew pomiędzy oczekiwaniami najemców i inwestorów a faktyczną dostępnością nieruchomości może nadal hamować aktywność. Niewystarczająca podaż powinna przyczynić się do wzrostu zainteresowania rynkami nieruchomości o średnim standardzie, które są bardziej dostępne oraz zazwyczaj oferują niższe stawki czynszu i wyższe stopy kapitalizacji. Pojawiają się jednak dwa pytania: czy poszukujący powierzchni zrezygnują z dobrej lokalizacji lub jakości nieruchomości oraz kto ustąpi pierwszy – inwestor czy najemca? W przypadku pierwszego pytania odpowiedź nie jest jeszcze znana. Natomiast w odniesieniu do drugiej kwestii – inwestorzy będą raczej zwracać uwagę na podpisane umowy najmu zanim podejmą jakiekolwiek działania. Z tego względu wobec spadku podaży i wzrostu stawek czynszu to prawdopodobnie najemcy jako pierwsi ustąpią - mówi David Hutchings.
- W trzecim kwartale 2010 r. polski rynek inwestycyjny odzwierciedlał nastroje panujące w Europie. Wolumen transakcji wyniósł w tym okresie ok. 655 mln euro, co stanowi ponad sześciokrotny wzrost w stosunku do analogicznego kwartału 2009 roku. Pod względem aktywności inwestycyjnej rok 2010 charakteryzuje się najwyższą wartością zawieranych transakcji od ponad dwóch lat. Zakładając utrzymanie się dotychczasowej koniunktury w najbliższych miesiącach, należy oczekiwać, że na koniec grudnia bieżącego roku wolumen transakcji w Polsce może zbliżyć się do wielkości ok. 2 mld euro, notowanej po raz ostatni przed 2008 rokiem - powiedział Łukasz Lorencki z Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield.
Autor:
