Tysiące osób mieszka w lokalach własnościowych w blokach, stojących na gruntach, do których spółdzielniom nie przysługuje żadne prawo. Nie mogą więc założyć księgi wieczystej i tak jak inni spółdzielcy wykupić lokalu na własność, czy też zaciągnąć kredytu pod jego hipotekę. Co najwyżej mogą sprzedać mieszkanie osobie, która zechce kupić je za gotówkę, bez księgi. Takie bloki trudno też wyremontować, bo bez prawa do gruntu nie załatwi się formalności budowlanych.
Czytaj też: Rząd nie wykonał wyroku TK, tysiące spółdzielczych mieszkań nadal w luce prawnej
Niejasny stan prawny mieszkań nie wziął się znikąd, pojawił się jeszcze w PRL-u i narastał latami. Swój udział w tym miało również orzecznictwo Sądu Najwyższego. Do końca 2012 r. wolno było przekształcić lokatorskie prawo do lokalu we własnościowe w blokach, które stały na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Sądy wieczystoksięgowe zakładały księgi wieczyste dla tego prawa. Przyzwolenie dał SN w dwóch uchwałach. To się zmieniło w 2013 r. po uchwale tegoż sądu (III CZP 104/12). Siedmiu sędziów SN orzekło, że własnościowe prawo do lokalu w bloku stojącym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, jest tylko ekspektatywą (przyrzeczeniem) tego prawa. Niedopuszczalne jest więc założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.
Czytaj w LEX: Ekspektatywa odrębnej własności lokalu >
Spółdzielcom zaszkodziły również fatalne przepisy. Trafiły one pod lupę Trybunału Konstytucyjnego. Wyrok TK wszedł w życie 19 czerwca 2021 r. Od tego dnia przestał obowiązywać przepis, który pozbawił członkostwa przeszło pół miliona osób mieszkających we własnościowych lokalach w blokach stojących na gruntach, do których spółdzielniom nie przysługuje żaden tytuł prawny.
Klincz z gruntami, pomoże tylko specustawa
Takie grunty posiada m.in. warszawska spółdzielnia „Energetyka”. - Problem jest duży. Chodzi o prawie 4,5 tys. mieszkań. Nie mamy tytułu prawnego do gruntów pod budynkami i towarzyszącą infrastrukturą, stojącymi na osiedlu Stegny Północne, Idzikowskiego oraz do kilku nieruchomości położonych na Stegnach Południowych i innych osiedlach - mówi Grzegorz Okoński, prezes MSM „Energetyka” w Warszawie.
I tłumaczy, że wszystkie bloki zostały wybudowane ze środków własnych spółdzielni, na podstawie pozwoleń na budowę, na terenach objętych decyzjami lokalizacyjnym oraz decyzjami administracyjnymi ustanawiającymi prawo użytkowania wieczystego do tych nieruchomości. Nigdy jednak miasto nie zdecydowało się umów użytkowania wieczystego w formie aktu notarialnego, ponieważ grunty, według miasta, są objęte roszczeniami dekretowymi.
Czytaj w LEX: Wpływ działalności Komisji ds reprywatyzacji nieruchomości warszawskich na praktykę notarialną >
- Moim zdaniem roszczenia są w ogromnym stopniu martwe. Przed laty wpłynęły wnioski dekretowe do ratusza i nic się z nimi w większości nie dzieje. Często dotyczą hipotetycznych roszczeń do fragmentów dzisiejszych dużych działek, uniemożliwiając spółdzielni skorzystanie z realizacji jej ustawowych uprawnień. Dlatego nowe uregulowania ustawowe są niezbędne, bez nich taki stan będzie trwał i trwał. Jedyną realną nadzieją jest „specustawa”, która przetnie ten węzeł gordyjski i załatwi te sprawy w sposób systemowy. Liczymy, że praca parlamentarnego zespołu ds. uregulowania gruntów pod budynkami spółdzielczymi zakończy się sukcesem w postaci nowych przepisów przyjętych jeszcze w tej kadencji parlamentu - podkreśla.
Czytaj w LEX: Usuwanie skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych - próba analizy >>
Puste obiecanki - cacanki
Od 3 lat rząd i Senat pracują więc nad przepisami, które mają zrealizować wyrok TK i pomóc mieszkańcom spółdzielni. Ministerstwo rozwoju kilkakrotnie przymierzało się do rozwiązania tego problemu, ale najwyraźniej nie był on aż tak ważny, skoro przez te 3 lata nie udało się doprowadzić do uchwalenia żadnej ustawy.
Oba projekty zawierają kontrowersyjne rozwiązania. Jednak w opinii spółdzielni spokojnie można byłoby je wyeliminować, a projekty dopracować. Bardziej jednak podobają im się rozwiązania ministerialne. - Do dziś nie uchwalano żadnej ustawy, która by rozwiązała problem gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym w spółdzielniach mieszkaniowych. Co prawda pojawiły się dwa projekty ustaw, które znalazły się na ścieżce legislacyjnej, ale nic nie wskazuje na to, że zostaną one uchwalone - zauważa dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.
Tymczasem na finiszu są prace nad nowelą ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczącą przekształcania we własność prawa użytkowania wieczystego do gruntów, m.in. komercyjnych. - W noweli spokojnie można było zawrzeć rozwiązania dotyczące spółdzielczych gruntów, tak się jednak nie stało - uważa mec. Pałka. Ustawa daje tylko możliwość wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika. A to kosztuje grube miliony, nikogo na to nie stać.
Użytkowanie wieczyste i bez roszczeń z dekretu Bieruta
Obecnie na RCL-u znajduje się projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Ustawa ma obowiązywać tylko przez rok. Nowe przepisy obejmą grunty z blokami wybudowanymi przed 5 grudnia 1990 r. Spółdzielnie będą mogły występować z roszczeniami do starosty (w wypadku gruntów Skarbu Państwa) albo do wójtów, burmistrzów, prezydentów miasta, zarządów powiatu albo województwa (gdy właścicielem ziemi jest samorząd). Ustawa dotyczy głównie stolicy - roszczeniami zajmie się więc warszawski ratusz oraz urzędy dzielnicowe.
Urzędnicy będą wydawać decyzje. Za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego spółdzielnia zapłaci ratuszowi pierwszą opłatę roczną, wynoszącą od 15 do 25 proc. wartości rynkowej, a następnie trzeba będzie regulować roczne opłaty wynoszące 1 proc. wartości nieruchomości. Natomiast przeniesienie własności budynków będzie darmowe.
W projekcie znajdą się również rozwiązania dla spółdzielni, które złożyły już wniosek o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Będą one miały przez 6 miesięcy prawo wyboru administracyjnoprawnej ścieżki realizacji roszczenia w przypadku, gdy w ich sprawach nie było jeszcze prowadzone postępowanie przed sądem powszechnym lub Sądem Najwyższym.
Co ciekawe, w ministerialnej propozycji będą też rozwiązania dotyczące gruntów obciążonych roszczeniami dekretowymi. Co jest wielką bolączką warszawskich spółdzielni. W tym celu ministerstwo chce zmienić art. 214a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a konkretnie uzupełnić katalog przesłanek odmowy uwzględnienia wniosku dekretowca (jego następcy prawnego) o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Chodzi o przypadki, kiedy na gruncie stoją bloki z lokalami lokatorskimi lub własnościowymi.
Senatorowie proponują przemilczenie
Swój projekt przygotowała także senacka Komisja Ustawodawcza. Proponuje wprowadzić instytucję przemilczenia.
Spółdzielnia, która na gruncie będącym w dniu 5 grudnia 1990 r. w jej posiadaniu i stanowiącym własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego wybudowała (lub jej poprzednik prawny) budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, nabywałaby ich własność poprzez przemilczenie po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy, ale w takim zakresie, w jakim grunt ten jest niezbędny do prawidłowego korzystania z budynków i innych urządzeń.
Podobne propozycje pojawiały się już wcześniej. Ale żadna nie przebiła się. Wcześniej lub później trafiały do szuflady. Senacki pomysł budzi obawy. Chodzi o kwestie finansowe. Mogą one pogrążyć wiele spółdzielni. Rozwiązania senackie mogły doprowadzić do upadłości wielu warszawskich spółdzielni, bo to one przede wszystkim mają problem z gruntami. Prace nad tym projektem od dawna stoją w miejscu.
Winnych jest więcej
Od lat Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP zabiega o przepisy, które wyprostowałyby sytuację 100 spółdzielni.- Jak grochem o ścianę. Konsultowaliśmy i projekt rządowy, i senacki. Sami też zaproponowaliśmy rozwiązania, ale najwyraźniej problemy tysięcy spółdzielców nie obchodzą polityków. Podobnie sprawa wygląda w wypadku warszawskiego ratusza. Nie ma z jego strony dobrej woli, a jedynie szermuje pustymi obietnicami - mówi rozgoryczony Jerzy Jankowski, prezes zarządu tego związku. Wtóruje mu Małgorzata Zawodnik, obecnie prezes SBM Wolska Żelazna Brama w Warszawie.
- Uczestniczyłam w pracach nad ministerialnym projektem, nie był on doskonały, ale można byłoby go przecież dopracować. Przez kilka lat byłam prezesem SM „Na Skraju”, tam problem gruntów z nieuregulowanym stanem prawnym jest duży - dodaje.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.