Według wyników badań firmy redNet Consulting w II półroczu 2008 r. ceny ofertowe mieszkań na ośmiu największych rynkach Polski spadły średnio o 12,3 proc., a w samym grudniu - o 5,3 proc. Realne obniżki cen są przy tym jeszcze większe, gdyż deweloperzy stosują różnego rodzaju promocje i gratisy, a także są otwarci na negocjacje cen. Według redNet Consulting, pod koniec grudnia klienci mogli stargować dodatkowo nawet 8-11 proc. ceny ofertowej. Realnie mieszkania potaniały więc średnio o ponad 23 proc. - ceny znalazły się więc na poziomie z 2006 r.

Deweloperzy już odczuli na własnej skórze, że kryzys na rynku jest głęboki. W czwartym kwartale 2008 r. sprzedali bowiem na największym rynku warszawskim zaledwie 700 mieszkań. Dla porównania w całym 2007 r. sprzedali ich aż 16 tys. RedNet Consulting, szacuje, że 85 proc. inwestycji planowanych na 2009 r. zostało wstrzymanych przez deweloperów. Duże firmy deweloperskie mają marże w wysokości 15 25 proc. Wiele oferuje więc rabaty na granicy możliwości.

Robert Chojnacki, szef redNet Consulting i przedstawiciele deweloperów zgadzają się, że pieniądze z rynku mieszkaniowego odpłynęły do banków. Ci nie tylko przykręcili kurek z kredytami hipotecznymi, lecz również proponowali wysoko oprocentowane lokaty. - Klienci deweloperów zachowali się racjonalnie: w obliczu oczekiwanych spadków cen mieszkań powierzali pieniądze bankom, które gwarantowały im dość wysokie zyski - tłumaczy Robert Chojnacki. - Ożywienie rynku mieszkaniowego może więc nastąpić w momencie, gdy zaczną na niego wracać pieniądze z lokat, przeważnie krótkoterminowych - przewiduje.

Zdaniem Chojnackiego, osoby myślące o zakupie mieszkania powinny się na to zdecydować już w I kwartale tego roku. - Obecnie mamy niski poziom cen oraz szeroki wybór mieszkań, co ułatwia negocjacje cenowe. Realne ceny nie będą już jednak spadać - uważa szef redNet Consulting. Skąd ten wniosek? Robert Chojnacki wskazuje, że większość deweloperów wstrzymała realizację praktycznie wszystkich nowych inwestycji. Tymczasem w marcu potencjalny klient deweloperów może się już nie zdecydować na założenie kolejnej lokaty. Ich atrakcyjność będzie bowiem maleć wraz z przewidywanym spadkiem stóp procentowych, a za kilka miesięcy oferta dostępnych mieszkań, wskutek ograniczonej podaży nowych projektów, może być już znacznie węższa.

Wyniki badań RedNet potwierdzają również analizy Home Broker. Według zarządzających Home Broker rok 2009 będzie więc kontynuacją spadków cen mieszkań. Ograniczenie w udzielaniu kredytów hipotecznych zmusi wiele osób planujących zakup własnego mieszkania do odroczenia tej decyzji. Sytuacja taka dotyczy zwłaszcza mieszkań z sektora popularnego (1-2 pokoje), ponieważ często są to dla ich nabywców pierwsze mieszkania, a ci nie zawsze dysponują wkładem własnym, który coraz częściej będzie potrzebny do zaciągnięcia kredytu. Co więcej, nadchodzące spowolnienie gospodarcze może pogorszyć sytuację ekonomiczną potencjalnych nabywców mieszkań. Krótko mówiąc, popyt na nieruchomości będzie ograniczony (nawet 20-30 proc. mniejszy niż w 2008 r.), a z drugiej strony wciąż będziemy obserwować dużą podaż mieszkań z puli deweloperów. - Przewidujemy, że ceny mieszkań mogą spaść w 2009 roku jeszcze maksymalnie o ok. 10 proc. Jednak nie musi to dotyczyć mieszkań w najlepszych lokalizacjach i w dobrym standardzie. Takie mieszkania powinny być zawsze w cenie - napisano w komunikacie.

Według Home Broker wzrostu cen nieruchomości możemy spodziewać się dopiero na przełomie 2009 i 2010 roku. Do tego czasu zobaczymy efekty tego, że deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Prezes Polskiego Związek Firm Deweloperskich zapowiedział, że cztery na pięć planowanych inwestycji w Warszawie wcale się nie rozpocznie. Można spodziewać się, że zostaną one uruchomione dopiero wtedy, kiedy uda się wyprzedać znaczną część mieszkań będących obecnie w ofercie oraz tych, które pojawią się w 2009 roku. Pod koniec przyszłego roku może nas więc czekać ograniczenie podaży nieruchomości, co zahamuje spadki cen mieszkań, a nawet może być początkiem niewielkich wzrostów cen. Może się do nich również przyczynić przewidywany spadek oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych, co pozytywnie wpłynie na możliwości kupujących. Rada Polityki Pieniężnej już rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych, obcinając główną stopę z 6 na 5,75 proc. Można się spodziewać, że w przyszłym roku główna stopa zejdzie w okolice 4 proc., co spowoduje, że trzymiesięczny WIBOR spadnie do poziomu 4,5-5 proc. Dla kredytobiorcy oznacza to, że miesięczna rata kredytu w kwocie 300 tys. PLN zaciągniętego na 30 lat spadnie z 2 100 obecnie na 1 700 PLN w przyszłym roku. Do tego dochodzi jeszcze planowana nowelizacja rządowego projektu „Rodzina na swoim”, czyli możliwości uzyskania kredytu hipotecznego w złotych na takich warunkach, że przez osiem lat państwo spłaca połowę miesięcznych odsetek. Nowelizacja przewiduje zwiększenie maksymalnej ceny za metr kwadratowy mieszkania, które może być objęte tym programem (np. w Warszawie wzrośnie z 6 632 PLN do 7 143 PLN). Dzięki temu pula mieszkań kwalifikujących się do takiego kredytu znacznie się powiększy.

(Źródło: Rednet/HomeBroker/Rz/KW)