Pytanie
Będąc deweloperem budującym wielorodzinne budynki mieszkalne, podpisujemy z przyszłymi nabywcami umowy przedwstępne. Po wybudowaniu budynku, lokale przekazuje się przyszłym właścicielom protokołem zdawczo-odbiorczym wraz z wydaniem kluczy. Po pewnym czasie następuje podpisywanie aktów notarialnych przeniesienia własności. Powstaje Wspólnota Mieszkaniowa, która zaczyna obciążać wszystkich swoich członków (właścicieli) miesięcznymi opłatami czynszowymi, na które składają się:
1) eksploatacja części wspólnych
2) wynagrodzenie zarządcy (dewelopera)
3) fundusz remontowy
4) windy,
5) wywóz śmieci
6) entualnie opłata za garaż.
Należy podkreślić, iż Wspólnota nie jest podatnikiem VAT, więc nie wystawia faktury. Nie wszystkie lokale w budynku są sprzedane. Część z nich nie znalazła potencjalnych nabywców, na część są podpisane umowy przedwstępne, ale lokale nie zostały przekazane mieszkańcom, natomiast część z nich została przekazana mieszkańcom protokołem odbioru, ale nadal nie są podpisane akty notarialne przeniesienia własności. Tak więc nadal formalnym właścicielem tych mieszkań pozostaje deweloper, którego Wspólnota również obciąża czynszem na takich samych zasadach jak innych właścicieli. Wszystkie koszty dotyczące mieszkań i garaży nie sprzedanych, które nie zostały przekazane do dyspozycji przyszłym właścicielom, stanowią koszty dewelopera. Natomiast wszystkie opłaty czynszowe, dotyczące mieszkań i garaży już odebranych przez przyszłych właścicieli, lecz jeszcze nie sprzedanych (nie ma aktu notarialnego), deweloper chciałby refakturować na przyszłych właścicieli.
Jaką stawkę VAT zastosować przy wystawieniu refaktury na czynsz?
Czy na wszystkie koszty wchodzące w skład opłaty czynszowej powinna być zastosowana ta sama stawka VAT?
W przypadku wątpliwości pomiędzy zastosowaniem stawki ZW a 23%, która z opcji jest dla nas bezpieczniejsza?
Kiedy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT w przypadku wystawienia refaktury?