Bezpieczny Kredyt 2 proc. (BK 2 proc.) okazał się strzałem w dziesiątkę. Sprzedaje się niczym świeże bułeczki. Do tej pory zaciągnęło go przeszło 12 tysięcy kredytobiorców. To dużo, biorąc pod uwagę, że przepisy obowiązują zaledwie od 1 lipca. Analitycy rynku ostrzegają, że wkrótce mogą skończyć się środki budżetowe na ten cel. Trwa więc wyścig z czasem. Jak najwięcej osób chce z niego korzystać. Nie brakuje pomysłów, jak się "załapać" na nowy program. Nie wszystkie są zgodne z prawem. Nie tylko potencjalni kredytobiorcy kombinują, ale także deweloperzy i pośrednicy, chcą uszczknąć, choć trochę, z tego kredytowego tortu.
Czytaj też: Kredyt 2 proc. - kto i na jakich zasadach otrzyma
Dwa kredyty, zamiast jednego
Kreatywnych pomysłów na „naginanie” prawa, by skorzystać z kredytu, nie brakuje.
- Jeden z nich jest taki, że dwójka singli złoży dwa wnioski kredytowe, a następnie kupi dwa mieszkania. Do jednego się wprowadzi, a drugie mieszkanie wynajmie i będzie spłacać dzięki niemu dwa kredyty - mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
Inny pomysł polega na zbudowaniu zdolności kredytowej dziecku przez rodziców. - Rodzic, który prowadzi firmę, zatrudnia fikcyjnie dziecko, a te następnie występuje o kredyt, który będą spłacać jego rodzice. Może to być bowiem o wiele bardziej opłacalne, aniżeli najem mieszkania dla studiującego dziecka - opowiada.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl wskazuje, że na razie jedyną potwierdzoną przez banki i ZBP formą nadużyć są próby skorzystania z programu BK 2 proc. na podstawie fikcyjnych umów o pracę, pozyskiwanych przez wnioskujących w ramach firm rodzinnych.
- Proceder ten jednak bywa często i w dość prosty sposób wykrywany, a wnioski odrzucane - wyjaśnia.
W jego opinii znacznie trudniej jest stwierdzić stosowanie innych niedozwolonych praktyk, jak nabywanie dwóch mieszkań przez jedno gospodarstwo domowe, czy choćby przypadki łamania zasady pierwszego mieszkania w różnych konfiguracjach.
- Trudno też przewidzieć, czy w przyszłości takie nadużycia będą wykrywane i ujawniane. System kontroli prawidłowości udzielania kredytów oraz przestrzegania zasad przez beneficjentów, nie jest niestety, najmocniejszą stroną programu kredytów preferencyjnych - podkreśla.
Czytaj też w LEX: Dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach „Pierwsze mieszkanie” >
A kontrola? Zabrakło przepisów
Ustawa o BK 2 proc. nie przewiduje mechanizmów kontrolnych. Eksperci nie wyobrażają też sobie, żeby pracownik banku składał wizyty w domu i sprawdzał, kto z kim mieszka, czyli czy prowadzi gospodarstwo domowe. Część z nich uważa jednak, że tego rodzaju ustawy nie da się napisać w taki sposób, by w 100 proc. wyeliminować próby obchodzenia przepisów lub wyłudzeń dofinansowania. Dopiero więc w praktyce okaże się, czy wprowadzenie dodatkowych mechanizmów kontrolnych jest konieczne.
- Poważnym mankamentem ustawy jest brak przepisów o kontroli. Ustawa daje, niestety, możliwości nadużyć, a więc tworzenia fikcyjnych sytuacji i stanów faktycznych, aby wyłudzić preferencyjny kredyt. Oczywiście takie umowy trzeba będzie traktować jako czynności pozorne, ale tę wadliwość czynności dopiero stwierdzać będzie sąd, a przecież skuteczna weryfikacja wniosków powinna następować już na etapie procedowania wniosków kredytowych - zauważa dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.
BGK twierdzi zupełnie inaczej. Według niego banki kredytujące mają ustawowe uprawnienie do przeprowadzania kontroli kredytobiorców korzystających z dopłat do BK 2 proc. Będą też umocowane do dochodzenia roszczeń zwrotów dopłat.
Każdy chce uszczknąć z kredytowego tortu
Także deweloperzy starają się "przyciągnąć" potencjalnych klientów kredytem 2 proc.
- Z rynku dochodzą sygnały o praktykach umożliwiających nabycie od dewelopera mieszkania w cenie przekraczającej limity BK 2 proc. Dzieje się to na zasadzie wpisywania w akcie notarialnym limitowanej programem ceny, natomiast nadwyżkę nabywca uiszcza osobno w ramach np. wykończenia, dyspozycji zmian lokatorskich czy zlecenia deweloperowi wykonania prac dodatkowych - mówi Jarosław Jędrzyński.
Takie praktyki budzą u niego mieszane uczucia. Ostrzega, że tego typu kombinacji raczej z biegiem czasu będzie więcej.
- Program BK 2 proc. spowodował wzrost cen mieszkań, a co za tym idzie, już w przyszłym roku beneficjenci programu będą nabywać lokale o co najmniej 20 proc. droższe od dostępnych w momencie jego debiutu w połowie br. Stąd należy oczekiwać raczej dalszej eskalacji tego typu praktyk, aniżeli ich eliminacji. Trudno winić za tego typu praktyki deweloperów czy ich klientów, to nic innego jak skutek uboczny uruchamiania przez rząd rynkowego dopalacza cen i popytu, z zupełnym pominięciem działań stymulowania strony podażowej - uważa Jarosław Jędrzyński.
Czytaj też w LEX: Kredyty hipoteczne bez wkładu własnego: rodzinny kredyt mieszkaniowy i bezpieczny kredyt 2% >
Dla kogo wsparcie
Przypomnijmy, że kredyt 2 proc. ma pomóc osobom do 45. roku życia, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny albo planują to w przyszłości. Kredyt może wynieść maksymalnie 500 tys. zł, a w przypadku gospodarstwa domowego prowadzonego wspólnie przez małżonków lub gdy w skład tego gospodarstwa wchodzi co najmniej jedno dziecko – do 600 tys. zł. Przepisy przewidują, że dopłata do rat będzie przysługiwać przez 10 lat. Nabywca pierwszego mieszkania będzie miał przy tym dowolność, jeśli chodzi o jego standard i położenie – przy kupnie nie będzie obowiązywał limit ceny jednego mkw.
- Zakup pierwszego mieszkania można już w Polsce planować, mając w kieszeni prawie trzy razy mniej pieniędzy, niż jeszcze w czerwcu br. Nawet w relatywnie drogiej Warszawie polowanie na dwupokojowe „M” możemy rozważyć, dysponując oszczędnościami rzędu 30-40 tysięcy złotych, a nie prawie 100 tysięcy jak przed kwartałem. Wszystko za sprawą trzech kluczowych ułatwień, które rewolucyjnie wręcz skróciły drogę do własnego mieszkania - tłumaczy Bartosz Turek.
Jeśli chodzi o zasady udzielania kredytów, to banki uczestniczące w programie działają w określonych ramach zapisanych w ustawie oraz wytycznych KNF. Jednak parametry udzielanych przez nie kredytów BK 2 proc. różnią się w pewnym zakresie, podobnie jak ma to miejsce w przypadku zwykłych kredytów komercyjnych. Dlatego też oprocentowanie, wysokość pierwszej raty po dopłacie czy całkowity koszt kredytu BK 2 proc. w różnych bankach zazwyczaj mają inne wartości, bardziej lub mniej korzystne dla beneficjentów programu.
Czytaj też w LEX: Zmiany w PCC płaconym przy zakupie mieszkań i domów >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.