Domów bliżej działki sąsiada nie będzie, bo stosuje się prawo de Morgana

Ostatnio w mediach pojawiła się teza jakoby nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zawierała mały, ale istotny błąd. Pomny praw de Morgana, nie podzielam takiego poglądu. W przepisie nie ma błędu. Zgodnie z drugim prawem de Morgana, zaprzeczenie alternatywy jest równoważne koniunkcji zaprzeczeń - pisze Rafał Dębowski, adwokat.

W moich szkolnych czasach grających na boisku obowiązywało prawo Pascala. Czy jeszcze obowiązuje - trzeba pytać młodzież szkolną. Ja wiem, że obowiązują prawa de Morgana. Prawa logiki, przydatne w wielu dziedzinach, w tym w procesie tworzenia powszechnie obowiązującego prawa oraz jego wykładni.

Ostatnio w mediach pojawiła się teza jakoby nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zawierała mały, ale istotny błąd. Otóż paragraf 12 rozporządzenia przy kolejnej zmianie uzyskał nową definicję zasad sytuowania budynku względem granic działek. Chodziło oczywiście o to by nie budować wyższych budynków mieszkalnych wielorodzinnych zbyt blisko granic sąsiednich nieruchomości. Dlatego rozwinięto przepis, określając odległości jakie należy zachować od granicy w przypadku budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacje nadziemne.

Czytaj też: Miało być "i", a jest "lub" - przez błąd wolno budować bliżej sąsiada

"Lub" to nie przeoczenie

W rozporządzeniu pozostawiono normę zezwalającą by budynki zwrócone ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy mogły być sytuowane o metr bliżej niż ich odpowiedniki zwrócone w stronę granicy ścianą z oknami lub drzwiami. Co ważne dla praktyki projektowej – doprecyzowano, że każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę, co dodatkowo zobrazowano przykładami. Dziś, co do zasady, od której są oczywiście wyjątki, wolno projektować budynki w odległości od granicy działki nie mniejszej niż:

1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
2.  3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy,
3. 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy
4. 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

Na czym polega błąd? Na tym, że określając zasady lokowania budynków ze „ślepą” ścianą posłużono się alternatywą, wyrażoną słowem „lub”, zamiast (tak jak było wcześniej) koniunkcją w postaci spójnika „i”. Zdaniem autorów takiego poglądu, ta z pozoru drobna zmiana pozwala na lokalizowanie budynków posiadających ściany z oknami, ale bez drzwi (i odwrotnie) w odległości 3 metrów od granicy.

Zobacz w LEX: Zasady określające odległości budynków po 1 sierpnia 2024 r. >

Stosuje się prawo de Morgana 

Pomny praw de Morgana, nie podzielam takiego poglądu. W przepisie nie ma błędu. Zgodnie z drugim prawem de Morgana, zaprzeczenie alternatywy jest równoważne koniunkcji zaprzeczeń. To prawo zaprzeczenia alternatywy. Wyraża się wzorem (-(p lub q)) i jest równoważne ((-p) i (-q)). Znajduje zastosowanie w przypadku paragrafu 12 ust. 1 pkt 2 rzeczonego rozporządzenia, gdyż tam posłużono się właśnie zaprzeczeniem alternatywy według wzoru: (–(okien lub drzwi)), tożsamym z koniunkcją zaprzeczeń ((-okien) i (-drzwi)). Oczywiście zamiast minusa w normie prawnej użyto słowa „bez”.

Tak rozumiana treść paragrafu 12 warunków technicznych przesądza, że w odległości nie mniejszej niż 3 metry od granicy działki można posadowić budynek zwrócony ścianą, która zarówno nie ma okien jak i nie posiada drzwi. W każdym innym przypadku zdanie będzie nieprawdziwe. Tak to sobie wymyślił August de Morgan.

Do znowelizowanego przepisu można mieć jednak zastrzeżenia z innego powodu. Otóż wysokość wyraża się w jednostkach miary. Pojęcie „kondygnacja” nie jest jednostką miary. Budynek o „wysokości” 5 kondygnacji może być niższy niż budynek 4 kondygnacyjny. Wszystko zależy od tego jaka będzie wysokość kondygnacji – czy będzie to np. 2,9m czy też 3,9m. A to zmusza do zadania pytania, dlaczego wyższy budynek 4 kondygnacyjny można lokalizować o metr bliżej granicy niż niższy budynek 5 kondygnacyjny? I czy załamanie ściany, o którym mowa w przepisie stosuje się także do tego przypadku? To ważne dla oceny czy budynek mieszkalny wielorodzinny wyższy niż 4 kondygnacje należy odsunąć od granicy co najmniej 5 metrów całą płaszczyzną ściany, czy tylko jej częścią ponad 4 kondygnację, bo załącznik graficzny do rozporządzenia nie reguluje tej kwestii.

Do tego rodzi się pytanie jak względem granicy należy lokalizować budynek o funkcji mieszanej mieszkaniowo-usługowej lub budynek zamieszkania zbiorowego, nie będący budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. I czemu odległość między dwoma sąsiednimi pięciokondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi zwróconymi do siebie ślepymi ścianami ma wynosić 10 metrów, a nie 6? Czy chodziło o to by wiatr miał gdzie hulać? Na te pytania de Morgan odpowiedzi nie wymyślił.

Rafał Dębowski, autor jest adwokatem, wspólnikiem w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k. specjalizującej się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych

Czytaj w LEX: Zmiany w sytuowaniu budynków "po skosie" na działce budowlanej >