TH Invest SA nabyła w 2012 r. budynek zwany pałacykiem, który jest klubem Związku Studentów Polskich we Wrocławiu. Transakcję zakwestionowano, gdyż okazało się, że własność budynku nie należała do ZSP, ale do gminy.
Oddalenie pozwu
Sąd Rejonowy - I instancji, do którego pozew wniosła spółka Invest oddalił powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd ustalił, że powód zawarł w 2012 r. umowę rozporządzenia, która naruszała prawo gminy do pierwokupu.
W księdze wieczystej wpisane było prawo użytkowania wieczystego do gruntu, a spółka rozporządziła w listopadzie 2012 r. i gruntem i budynkiem.
Pytanie Sądu Apelacyjnego o dobrą wiarę
Sąd Apelacyjny w Szczecinie powziął wątpliwość czy wpis użytkowania wieczystego stanowi element czynności prawnej (na podstawie art. 27 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami)?
Według tego przepisu oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, dopóki nie nastąpi wpis do księgi wieczystej prawo nie powstaje. Ale Sąd Apelacyjny miał wątpliwość co do momentu, kiedy dobra wiara jest niezbędna: czy przy składaniu wniosku o wpis do księgi wieczystej, czy moment oddalenia wniosku?
Adwokat Andrzej Malicki reprezentujący powoda opowiedział się za poglądem, że dobra wiara chroni powodową spółkę. Rękojmia wiary publicznej ksiąg chroni nabywców, nawet przy wadliwym wpisie. A momentem decydującym dla oceny dobrej wiary jest data złożenia wniosku o wpis.
Pełnomocnik gminy radca prawny Krystyna Łyczewska była odmiennego zdania. Powód zakupił użytkowanie wieczyste i własność budynku, a zbywcy ( powodowi) przysługiwało użytkowanie wieczyste i budynku i gruntu, a nie własność. Właścicielem budynku jest bowiem gmina Wrocław. Radca dodała, że w procesie wykazano złą wiarę strony powodowej.
Uchwała: złożenie wniosku jest ważne
Sąd Najwyższy podjął uchwałę, według której konstytutywny wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej nie stanowi elementu czynności prawnej, jaką jest umowa ustanowienia albo przeniesienia tego prawa. Dla oceny dobrej lub złej wiary osoby, na rzecz której nastąpiło ustanowienie albo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, rozstrzygająca jest chwila złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi wieczystej.
Warto przeczytać:
SN: Dobra wiara przy zasiedzeniu służebności przesyłu
Jak wyjaśniał sędzia sprawozdawca Wojciech Katner w orzecznictwie panuje pogląd w nawiązaniu do art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że osobie nabywającej przysługują wszystkie prawa, co powoduje, że dopuszczalne jest zbycie prawa z umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego już z chwilą złożenia wniosku o wpis jako typowej ekspektatywy prawnej.
Z kolei uchwała SN 13 stycznia 2011 r. ( sygnatura III CZP 123/10) stwierdzała, że domniemanie zgodności prawa użytkowania wieczystego z rzeczywistym stanem prawnym może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej wszczętym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
I to jest dominujące stanowisko.
Sąd Najwyższy uważa, że czynność prawna, która wymaga wpisu do księgi nie oznacza, że wpis jest częścią umowy. Dlatego, że wpis to nie przeniesienie posiadania - stwierdził prof. Katner.
Sygnatura akt III CZP 100/18, uchwała 3 sędziów SN z 11 kwietnia 2019 r.
