Mediacje w sporach budowlanych to nadzieje i obawy

Choć obowiązkowe mediacje w sprawach budowlanych wydają się krokiem w dobrym kierunku, to ich skuteczność w praktyce nie jest przesądzona. O ocenie nowej alternatywy zdecyduje, czy dzięki niej uda się odciążyć sądy i biegłych. Przydałyby się też kolejne zmiany w przepisach – pisze Łukasz Chacia, adwokat, partner zarządzający w Kancelarii Karaś Chacia i Wspólnicy.

Wprowadzenie od 1 marca br. obowiązkowego kierowania sporów z umów o roboty budowlane (oraz ze ściśle związanych z procesem budowlanym umów służących wykonaniu robót budowlanych) do mediacji uznaję za działanie systemowo uzasadnione. Ustawodawca dostrzega problem przewlekłych, kosztownych i wielowątkowych postępowań dotyczących robót budowlanych, które od lat obciążają zarówno uczestników rynku, jak i sądy gospodarcze. Sprawy te cechują się wysoką wartością przedmiotu sporu, rozbudowaną dokumentacją techniczną oraz koniecznością korzystania często z niejednej opinii biegłych, co w naturalny sposób wydłuża postępowania. Dlatego próbę wprowadzenia mechanizmu wcześniejszego, polubownego rozwiązania tych sporów oceniam pozytywnie. Tym bardziej, że zgodnie z dodawanym ustawą z 5 sierpnia 2025 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2025 r. poz. 1172) art. 458(3a) k.p.c., mediacja nie będzie automatyczna, a stanie się obowiązkowa dopiero w chwili gdy sąd uzna, że nie ma przesłanek do wydania nakazu zapłaty lub od takiego nakazu zostanie wniesiony sprzeciw.

Mediacja nie zawsze skuteczna

Mediacja coraz częściej okazuje się bardzo skutecznym narzędziem. W wielu sprawach cywilnych skraca czas rozstrzygnięcia, ogranicza koszty i umożliwia racjonalne kompromisy. Jednocześnie praktyka rynku budowlanego nakazuje spojrzeć na nowe regulacje z wyraźną ostrożnością. Niejednokrotnie się zdarza, że spory budowlane nie wynikają wyłącznie z konfliktu dotyczącego sposobu wykonania umowy. W praktyce często obserwuję powtarzalny mechanizm: pojawiają się opóźnienie płatności, wykonawca zaczyna odczuwać problemy z płynnością, wobec czego podejmuje coraz bardziej zdecydowane działania zmierzające do uzyskania płatności. Inwestor z kolei zaczyna wyszukiwać usterki, zarzuca braki w dokumentacji, odmawia podpisania protokołów itp. Prowadzi to do opóźnień w realizacji harmonogramu, a konflikt i napięcie narasta. Zdarza się to szczególnie wtedy, gdy silniejszy ekonomicznie podmiot poprzez opóźnienia w płatnościach, osiąga inny cel jakim jest w praktyce kredytowanie inwestycji kosztem wykonawcy. W takich przypadkach konflikt jest elementem strategii finansowej, a nie wyłącznie konsekwencją sporu o jakość robót.

Zobacz też w LEX: Praktyczne aspekty umowy o roboty budowlane - klauzule, kary umowne, gwarancje >

Na tym tle pojawia się zasadnicze pytanie - czy obowiązkowe skierowanie sprawy do mediacji jest w stanie przeciwdziałać zatorom płatniczym i intencjonalnemu opóźnianiu lub unikaniu zapłaty, które są niestety zmorą dla tysięcy polskich firm budowalnych? W dużej mierze z tej przyczyny - mimo wielkiego boomu budowlanego - nie doczekaliśmy się do tej pory powstania silnych polskich firm wykonawczych, mogących konkurować na zagranicznych rynkach.

Mediacja może sprzyjać dialogowi i kompromisowi, szczególnie w przypadkach gdy, strony są w rzeczywistym sporze, nie eliminuje ona jednak asymetrii ekonomicznej stron. Problem utrzymania płynności po stronie wykonawców oraz brak realnych ekonomicznych bodźców zniechęcających do przewlekania konfliktu po stronie podmiotu odmawiającego płatności pozostaje. Tym bardziej, że dla inwestora najgorszym scenariuszem - w razie braku zawarcia ugody - jest „nisko oprocentowany kredyt”, który po przegranej należy spłacić. Z kolei wykonawca - o ile nie zbankrutuje - będzie czekał na swoje środki wiele lat.

Gdy prace zostały wykonane i odebrane choćby częściowo, a koszty już poniesione mediacja nie poprawi sytuacji wykonawcy. Może wręcz w niektórych przypadkach prowadzić do negocjowania radykalnego obniżenia roszczeń pod presją czasu i problemów z płynnością. Istnieje również uzasadniona obawa, że nowe przepisy doprowadzą do rozbudowania zapisów umownych, dotyczących etapów poprzedzających złożenie pozwu, co znowu wydłuży drogę do dochodzenia należności.

Czytaj też w LEX: Sposoby zawierania umów o roboty budowlane >

Potrzebne kolejne zmiany

Istotne jest również pytanie o zdolność sądów do obsługi nowego modelu postępowania. Obowiązkowe kierowanie spraw do mediacji oznacza dodatkowy etap proceduralny dla już obciążonych sądów, który w przypadku braku ugody może jedynie odroczyć moment merytorycznego rozpoznania sprawy. Jeżeli mediacje zakończą się fiaskiem w znacznym odsetku przypadków, sądy otrzymają sprawy opóźnione o kilka miesięcy, często z narastającymi odsetkami i pogłębionym konfliktem między stronami. Skuteczność reformy będzie zatem w dużej mierze zależała od realnego wskaźnika zawieranych ugód oraz sprawności organizacyjnej całego systemu.

Kluczowe w tej sytuacji jest zatem to, aby zmaksymalizować szansę na sukces mediacji. W mojej ocenie może to nastąpić, gdy konsekwencje braku ugody będą generowały ryzyka dla obu stron.

Jednym z możliwych rozwiązań byłoby uproszczenie zasad udzielenia zabezpieczenia roszczeń wykonawców, przez zlikwidowanie przesłanki uprawdopodobnienia interesu prawnego (tj. wykazania, że z uwagi na sytuację ekonomiczną pozwanego, realizacja wyroku może okazać się niemożliwa), w razie niedojścia mediacji do skutku. W sytuacji gdy z wstępnej analizy pozwu i odpowiedzi na pozew wynika, że roszczenie jest w znacznym stopniu uprawdopodobnione, sąd mógłby na wniosek strony – jeszcze przed rozstrzygnięciem sprawy – nakazać pozwanemu złożenie spornej kwoty do depozytu sądowego. To w bardzo znaczący sposób wyrównałoby stawkę ryzyka. Pozwany traciłby możliwość korzystania z taniego finasowania kosztem wykonawcy i musiałby brać pod uwagę, że ostatecznie utraci zamrożony w depozycie kapitał, od którego zapłaci odsetki. To dawałoby motywację do zawarcia ugody i wzmacniało słabą pozycję wykonawcy. Wykonawcy z kolei - mając silniejszą pozycję - nie musieliby uciekać się do działań niepotrzebnie zaogniających konflikty między stronami, jak wstrzymywanie prac, czy innego rodzaju kroki uderzające w renomę inwestora. To pozwoliłoby na minimalizowanie opóźnień na inwestycjach i szybsze wypracowywanie kompromisów, bez angażowania sądów.

Czytaj też w LEX: Mediacja po reformie KPC >

Mediacja wsparta instrumentami wyrównującymi ryzyko finansowe stron może więc poprawić bardzo sytuację w branży. Dotychczasowe rozwiązania w praktyce nie zmieniły wiele – chodzi o takie instrumenty, jak możliwość żądania gwarancji zapłaty przewidziana w Kodeksie cywilnym albo przeciwdziałanie zatorom płatniczym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uregulowane w ustawie z 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1790).

Ostateczna ocena nowych przepisów zależeć będzie jednak nie tyle od ich brzmienia, ile od praktyki sądów, standardów mediatorów, profesjonalizacji pełnomocników oraz dojrzałości uczestników rynku budowlanego. Dopiero pierwsze lata funkcjonowania nowych regulacji pokażą, czy mediacja stanie się realnym narzędziem stabilizacji rynku, czy też jedynie kolejnym etapem w sporze, który i tak zakończy się wieloletnim procesem sądowym.

Czytaj też w LEX: Najważniejsze zmiany w KPC wynikające z nowelizacji z 5 sierpnia 2025 r. >

Łukasz Chacia - adwokat i wspólnik w Kancelarii Karaś Chacia i Wspólnicy. Specjalizuje się w prowadzeniu sporów gospodarczych.