Ministerstwo rozwoju proponuje zdjąć z "barków" starostów obowiązek badania zgodności projektu zagospodarowania działki z warunkami technicznymi. To kolejna propozycja, która przerzuca odpowiedzialność z urzędników na  projektantów i inwestorów. Ci ostatni pozwolenie na budowę otrzymają szybciej, ale coś za coś. Muszą liczyć się z dużo wyższym ryzykiem, bo do weryfikacji zgodności dojdzie dopiero w czasie budowy. Wówczas nie wystarczy samo poprawienie projektu. W fatalnej sytuacji będą właściciele sąsiednich działek. Walka o swoje prawa może przypominać walkę z wiatrakami.

Czytaj w LEX: Projekt zagospodarowania terenu - komentarz praktyczny >>>

Czytaj w LEX: Treść, zakres i forma postanowienia nakładającego na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w projekcie budowlanym >>>

Mniej wniosków na biurkach urzędników 

Projektowane zmiany będą dotyczyć m.in. art. 35 prawa budowlanego. Przepis określa, w jakim zakresie starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) sprawdza projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany. Obecnie projekt zagospodarowania działki oceniany jest nie tylko z punktu widzenia zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zapisami decyzji o warunkach zabudowy, wymogami ochrony środowiska, uchwałą o lokalizacji z inwestycją mieszkaniową, ale także z innymi przepisami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi.

PROCEDURY w LEX krok po kroku:

 

Te ostatnie uregulowania to m.in. przepisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określające minimalne odległości budynków od granicy działki. Dziś starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) wydając pozwolenie na budowę ma obowiązek sprawdzić, czy te minimalne odległości są zachowane. Po zmianach nie będzie musiał już tego robić. 

Ministerstwo rozwoju tłumaczy Prawo.pl, że zmiany mają odciążyć organy administracji architektoniczno-budowlanej i usprawnić ich działanie. Obecnie starosta (prezydent miasta) ostemplowuje i zatwierdza projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, co prowadzi do sytuacji, w której poprzez ostemplowanie i zatwierdzenie projektu, organ ponosi odpowiedzialność za przyjęte rozwiązania projektowe. W konsekwencji inwestor, który otrzymał ostemplowany i zatwierdzony projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, może domniemywać, że projekt został sprawdzony i zweryfikowany przez organ. Tymczasem obowiązek sporządzenia projektu budowlanego zgodnie z zasadami wiedzy i przepisami prawa spoczywa na projektancie i to on  powinien ponosić odpowiedzialność za przyjęte rozwiązania projektowe, a nie organ administracji publicznej. Rolą organu powinno być jedynie sprawdzenie i zweryfikowanie dokumentacji, czy jest ona kompletna, a nie ingerowanie w opracowany projekt budowlany.

Czytaj w LEX: Dopuszczalność określenia miejsca położenia budynku w decyzji o warunkach zabudowy - LINIA ORZECZNICZA >>>

Przerzucanie odpowiedzialności to nie reforma 

Proponowanych rozwiązań obawiają się architekci i inżynierowie budownictwa. - Projekt nowelizacji prawa budowlanego przenosi mnóstwo odpowiedzialności na nas – projektantów, kierowników budowy i inspektorów nadzoru inwestorskiego oraz rzeczoznawców. Urzędy od dawna cierpią na niedobory kadrowe. Jest to jeden z elementów, który wydłuża proces inwestycyjny w Polsce  - tłumaczy Rafał Zarzycki, wiceprezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

 

W jego opinii urzędnicy przekażą wszystkie kompetencje za weryfikację projektu osobom uprawnionym, a urzędnik sprawdzi jedynie kompletność dokumentów, które wpłyną do urzędu i co do zasady nie  będzie ingerował w projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania terenu oraz projekt techniczny. - To jest kolejna duża deregulacja, która niesie za sobą przenoszenie odpowiedzialności na projektantów z zawodów zaufania publicznego i kolejne znoszenie odpowiedzialności za wydawane decyzje urzędników - podkreśla. 

Procedury będą szybsze, ale za wysoką cenę

Praktyczne skutki wejścia w życie tej propozycji będą takie, że i realizacja inwestycji będzie obarczona bardzo wysokim ryzykiem. 

 - Podstawowym aktem z zakresu przepisów techniczno-budowlanych jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zarzut naruszenia przepisów tego aktu pojawia się w większości postępowań w sprawie pozwolenia na budowę. Inwestorzy są wzywani do usunięcia nieprawidłowości w tym zakresie, a nawet otrzymują decyzje odmawiające udzielenia pozwolenia na budowę właśnie z uwagi na brak zgodności z warunkami technicznymi - wyjaśnia dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.

Czytaj w LEX: Warunki techniczne a najczęściej spotykane problemy w praktyce >>>

Nie ma ona wątpliwości, że pozbawienie organów kompetencji w tym zakresie przyspieszy proces inwestycyjny. Tylko za jaką cenę?

 - Odpowiedzialność za rozwiązania projektowe w zakresie zgodności z warunkami technicznymi przyjmą na siebie projektanci. Zapewne będzie to skutkowało większą ostrożnością po ich stronie, w końcu lata doświadczeń nauczyły nas, że przepisy dotyczące warunków technicznych można interpretować różnie i nie ma tu jednej dobrej wykładni. Na końcu, jeśli w trakcie lub nawet po zrealizowaniu inwestycji pojawią się wątpliwości co do zgodności z warunkami technicznymi, sprawą zajmą się organy nadzoru. Tyle że wtedy nie wystarczy już zmiana w dokumentacji, a konieczne będzie wprowadzenie zmian powstającej inwestycji - ostrzega przed konsekwencjami Martyna Sługocka.

Podobnie myśli Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm. W jego opinii ministerstwo rozwoju przerzuci obowiązek sprawdzenia projektu pod kątem zgodności z warunkami technicznymi na nadzór budowlany.

- Tym samym zwiększy ryzyko po stronie inwestora. Dziś ma on prawo mieć przekonanie, że skoro uzyskał pozwolenie na budowę, to jego projekt jest zgodny z warunkami technicznymi (skoro to na organie ciąży obowiązek sprawdzenia projektu zagospodarowania terenu). Jeżeli natomiast organ architektoniczno-budowlany przestanie być odpowiedzialny za takie sprawdzenie oznacza to, że weryfikacja zgodności PZT z warunkami technicznymi będzie następować dopiero na etapie budowy, w ramach ewentualnego postępowania nadzorem budowlanym. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości mogą wstrzymać budowę, nałożyć na inwestora obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, a nawet orzec nakaz rozbiórki - mówi mec. Górski.

Czytaj w LEX: Prowadzenie postępowań w sprawie pozwolenia na budowę w sytuacji gdy nie jest uregulowany stan prawny nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu >>>

Czytaj w LEX: Przesłanianie i nasłonecznienie - różnice w analizach wykonanych na podstawie par. 60 warunków technicznych >>>

Fatalna sytuacja sąsiadów

Resort rozwoju zdejmując nadmiar pracy z "barków" starostów i prezydentów miast kompletnie zapomina o sąsiadach inwestora. Będą oni pozbawieni możliwości zakwestionowania realizacji inwestycji sprzecznej z przepisami techniczno-budowlanymi, w szczególności z tymi dotyczącymi odległości od granicy działki.

- Skoro bowiem starosta, prezydent miasta  nie będą badali tych kwestii, to naruszenie tych przepisów nie będzie miało wpływu na ważność pozwolenia na budowę. Odpowiedzialność projektanta wobec osób trzecich, z którymi nie będzie wiązać się żadna umowa, może okazać się zaś czysto iluzoryczna. Jakkolwiek oczywiście można się zgodzić, że organ architektoniczno-budowlany nie powinien wyręczać w pełnym zakresie projektanta, to jednak moim zdaniem zgodność projektu zagospodarowania działki z przepisami techniczno-budowlanymi powinna być nadal przez niego badana - uważa Michał Siembab, radca prawny w GKR Legal.

I zastanawia się, czy skoro, jak wynika z uzasadnienia projektu, rola organu ma sprowadzać się do kontroli, czy zgromadzona przez inwestora dokumentacja jest kompletna, to czy niedługo ustawodawca nie uzna, że wydawanie pozwoleń na budowę jest w ogóle zbędne, skoro i tak odpowiedzialność za przygotowanie projektu ponosi projektant.

Czytaj w LEX: Posadowienie obiektu budowlanego na gruncie jako działanie stanowiące immisję na nieruchomości sąsiednie - linia orzecznicza >>>

Tyle hałasu o nic. To dobre rozwiązania

Proponowane rozwiązania mają jednak swoich zwolenników. Ich zdaniem celem zmian nie jest wprowadzenie „wolnej amerykanki” co do zagospodarowania terenu.  Dzięki nowym przepisom jest szansa, że pozwolenia na budowę będą szybciej wydawane. 

- Nie sądzę, aby zaczęły masowo się pojawiać przykładowo zbyt wąskie drogi pożarowe o statusie drogi wewnętrznej (a nie drogi publicznej), niezgodne z przepisami o szerokości takich dróg. Odpowiedzialność za zgodność z wymogami techniczno-budowlanymi ma spoczywać na projektancie jako na jednym z uczestników procesu budowlanego. Architekci zrzeszeni w okręgowych izbach architektów podlegają odpowiedzialności dyscyplinarnej, w tym również za brak należytej staranności w wykonywaniu zawodu. Planowane zmiany oceniam więc dobrze, jako mogące przyczynić się do przyśpieszenia procedur przed organami z powodu zmniejszenia formalności w urzędach, a jednocześnie jako takie, które nie generują zagrożeń na szeroką skalę - twierdzi Michał Bera, radca prawny z BSS Bera Salwa Świderski.

 

 

Wtóruje mu Mariusz Zając, adwokat w Kancelarii Zając i Wspólnicy. - Obecnie organy administracji architektoniczno-budowlanej mają ograniczoną możliwość weryfikacji szczegółowych rozwiązań technicznych, zwłaszcza przy dużych i skomplikowanych inwestycjach, poruszając się w ograniczonych ramach czasowych tego typu postępowań. Chęć dokonania szczegółowej weryfikacji prowadziła niekiedy do przedłużania takich postępowań, z uwagi na rzekome uchybienia formalne i materialne. Co więcej, dziś taka pozorna kontrola mogłaby być poczytywana za zmniejszenie zakresu odpowiedzialności projektanta, autora rozwiązań projektowych, co nie powinno mieć miejsca - dodaje.  

Czytaj w LEX: Zakres dopuszczalnych zmian decyzji o pozwoleniu na budowę w świetle aktualnego orzecznictwa >>>

 

Prawo budowlane. Warunki techniczne i inne akty prawne

Sprawdź  

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.