Zasady najmu mieszkania reguluje kodeks cywilny (k.c.) oraz ustawa  o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172 ze zm.; dalej: u.o.l.).

Umowa na czas określony lub nieokreślony

Zgodnie z art. 659 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub
w świadczeniach innego rodzaju. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). Wskazanie w zawieranej umowie terminu ma ogromne znaczenie w kontekście ustalenia okresu wypowiedzenia.

W tym przypadku, zgodnie z art.  673 k.c., który zawiera terminy wypowiedzenia najmu przyjmuje się, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku
z zachowaniem terminów ustawowych.

Z kolei ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

W tym przypadku warto zadbać, aby w treści umowy najmu zawrzeć postanowienia dopuszczające możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia np. w przypadku zaistnienia sytuacji, takich jak skreślenie z listy studentów, urlop dziekański, przeniesienie do innej uczelni, czy zmiana trybu toku studiów na zdalny. Umowa zawarta na czas oznaczony, w przypadku precyzyjnego określenia w niej sytuacji uzasadniających jej wcześniejsze rozwiązanie, wydaje się być dobrym rozwiązaniem, uwzgledniającym specyfikę życia studenckiego i często nieprzewidzianych sytuacji losowych.

Studenci zawierają umowę najmu najczęściej na okres 1 roku (rzadziej na cały okres studiów, w zależności od kierunku, średnio od 3 do 5 lat), stąd też, w świetle powyższych przepisów, będzie co do zasady wymagała formy pisemnej, która obiektywnie jest najbezpieczniejsza
z kilku względów.

 

Forma umowy 

Umowa najmu to kluczowy dokument zarówno nie tylko dla najemcy, lecz również lokatora. Reguluje ona zasady udostępnienia lokalu i stąd powinna zawierać:

  • dane obu stron,
  • koszty związane z użytkowaniem,
  • czy informacje dotyczące warunków wypowiedzenia umowy.

Taka forma umowy, opatrzona własnoręcznymi podpisami stron, stanowi również namacalny dowód jej zawarcia, co przekłada się na szereg innych obowiązków, nie tylko po stronie najemcy, ale również wynajmującego (w tym obowiązków podatkowych).

Umowa najmu powinna także przewidywać sposób, w jaki wypowiedzenie powinno zostać złożone drugiej stronie, aby było one skuteczne (odniosło zamierzone przez nas skutki prawne). Jeżeli w zawartej umowie nie zamieściliśmy konkretnych regulacji dotyczących jej wypowiedzenia, to zastosowanie będą miały przepisy ogólne k.c. - art. 77 k.c.

Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

Zobacz wzory dokumentów w LEX:
Umowa najmu mieszkania >
UKR Umowa najmu mieszkania (w języku ukraińskim) >
Umowa najmu lokalu mieszkalnego wraz z wyposażeniem >
Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu >

Nieodłącznym elementem umowy najmu, najczęściej w formie załącznika podpisanego przez obie strony umowy, powinien być protokół zdawczo – odbiorczy, w którym właściciel lokalu spisuje, a najemca podpisuje jakie elementy mieszkania są na jego wyposażeniu (zwykle są to artykuły gospodarstwa domowego, czy sprzęty elektroniczne), ale także widoczne w dacie zawarcia umowy najmu uszkodzenia, czy usterki. Taka inwentaryzacja podpisana przez obie strony przed wynajęciem mieszkania pozwoli na uniknięcie ewentualnych sporów przy rozwiązywaniu umowy oraz umożliwi szybką weryfikację stanu mieszkania, podczas jego odbioru przez właściciela.

Sprawdź w LEX: Jakie uszkodzenia stanowią zniszczenia wykraczające ponad normalne zużycie związane z użytkowaniem mieszkania? >

Może się zdarzyć, że najemca lokalu będzie zalegał z zapłatą czynszu – od tego jak długo pozostaje w zwłoce, zależą dalsze kroki prawne przysługujące właścicielowi mieszkania. Zgodnie z art.  687 k.c. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Sprawdź w LEX: Jak właściciel może wypowiedzieć umowę najmu najemcy, który faktycznie opuścił lokal? >

Warto pamiętać, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zobacz procedurę w LEX: Opodatkowanie najmu przez cudzoziemca >

Jak ustalić czynsz

Art.  688 ze zn1 par.  1 k.c. stanowi, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. Odpowiedzialność osób, o których mowa w par. 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Ten przepis odgrywa szczególną rolę, jeżeli decydujemy się na wynajęcie lokalu wraz z innymi studentami.

W przypadku sporów dotyczących płatności czynszu bardzo ważne jest posiadanie pokwitowania odbioru gotówki przez właściciela lokalu lub potwierdzenia cyklicznych przelewów bankowych, w przypadku płatności pieniądzem elektronicznym. Ta druga opcja jest bez wątpienia zarówno wygodna (można ustawić zlecenie stałe i nie martwić się o przeoczenie terminu zapłaty czynszu), jak i spełnia wszystkie kryteria dowodowe w przypadku potencjalnego sporu co do faktu płatności i jego terminowości.

 

Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz

Krystyna Krzekotowska, Magdalena Malinowska-Wójcicka

Sprawdź  

Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Czynsz jako obligatoryjny element umowy najmu >

Kolejną problematyczną kwestią będzie ponoszenie pozostałych opłat przez najemcę. W zawieranej umowie warto konkretnie i precyzyjnie zawrzeć informacje na temat wszystkich płatności i sposobu ich obliczania, które najemca będzie ponosił. W praktyce będą to najczęściej płaty za energię elektryczną, wywóz śmieci, wodę, internet itp. Wysokość tych świadczeń nie jest uzależniona od wynajmującego. Opłaty te mogą być płatne albo na rzecz wynajmującego albo na podstawie wskazań liczników, rachunków (faktur) albo w systemie zaliczkowym, z obowiązkiem późniejszego rozliczenia, bądź też bezpośrednio przedsiębiorców dostarczających media do lokalu. Wobec powyższego w treści umowy należy precyzyjnie określić co wchodzi w skład czynszu oraz jakie opłaty poza czynszem i w jaki sposób, w jakim terminie najemca jest zobowiązany je uiszczać. W przypadku wynajmu lokalu wraz z innymi studentami, warto zaznaczyć kto i w jakich proporcjach partycypuje w kosztach związanych z czynszem oraz innymi opłatami z tego tytułu.

Sprawdź w LEX: Czy właściciel mieszkania, który pobiera od najemcy opłaty i czynsz, może przeliczyć wydatki za eksploatację, fundusz remontowy czy centralne ogrzewanie, proporcjonalnie do użytkowanej przez lokatorów powierzchni?  >

Kiedy najem okazjonalny

Drugą formą najmu, często wybieraną zwłaszcza przez właścicieli lokali mieszkalnych, stanowiących osoby fizyczne, nie prowadzące działalności gospodarczej zw. z wynajmem mieszkań, jest tzw. najem okazjonalny, regulowany przepisami u.o.p.l. Zgodnie z art. 19a ust. 1 umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Zgodnie z art. 19a ust. 2 umowa najmu okazjonalnego zawiera typowe dla tego rodzaju umowy elementy obligatoryjne, a w szczególności:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Sprawdź w LEX: Czy można sprzedać mieszkanie, które stanowi miejsce do egzekucji w trybie najmu okazjonalnego? >

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy bezwzględnie wymagana jest jej forma pisemna pod rygorem nieważności.

Co istotne, z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Czytaj w LEX komentarz praktyczny: Najem okazjonalny >

Zgodnie z przepisami, żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opróżnienie lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 u.o.p.l. Do wniosku załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  • potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Zobacz wzory dokumentów:

 

W świetle powyższych przepisów, nie budzi wątpliwości, że umowa najmu okazjonalnego ma przede wszystkim ułatwić eksmisję najemcy po wygaśnięciu umowy, stąd też taka forma zawierania umowy jest najczęściej preferowana przez wynajmujących, a podyktowana niechlubnymi przypadkami nieuczciwych najemców.

Sprawdź w LEX: Czy najem wspólnej nieruchomości może rozliczać jeden z małżonków? >

Autorka: Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu oraz of counsel w Kancelarii Prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p. oraz autorka Legal Alert. 

Czytaj też inne artykuły przygotowane przez serwis Prawo.pl z okazji Dnia Edukacji Prawnej: