Obecnie, zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane inwestor celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa, pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z uwagi na rygor odpowiedzialności karnej nie ma konieczności przedstawiania dodatkowych dokumentów potwierdzających prawo do dysponowania nieruchomością takich jak np. aktualny wypis z księgi wieczystej.
Jak mówi adwokat Rafał Kowalczyk z kancelarii Filipiak Babicz, w orzecznictwie sądów administracyjnych znaleźć można rozbieżne poglądy w kwestii uprawnienia organu administracji architektoniczno-budowlanej do weryfikacji oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3.04.2007 r., II OSK 577/06). - Należy mieć jednak na uwadze, że oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi środek mający na celu udowodnienie posiadania przez inwestora tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Skoro zatem oświadczenie to stanowi element materiału dowodowego w postępowaniu administracyjnym, to podlega przepisom ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - podkreśla.
Tymczasem, jak dodaje, Kodeks nakłada na organy obowiązek rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wnikliwy i wyczerpujący (art. 77 k.p.a.). - W przypadku powzięcia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej jakichkolwiek wątpliwości, co do tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, inwestor powinien zostać wezwany do udzielenia wyjaśnień i przedłożenia dokumentów, z których w sposób jednoznaczny i niewątpliwy wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – wyjaśnia mec. Kowalczyk.
Udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę nie jest samo złożenie oświadczenia a posiadanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jak tłumaczy Natalia Pydyńska z kancelarii Filipiak Babicz, jeżeli pomimo złożenia przez inwestora stosownego oświadczenia, ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że nie posiada on tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien podjąć wszelkie możliwe czynności zmierzające do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy (art. 7 k.p.a.).
- Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi tytuł prawny, który może wynikać z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego - np. służebności, czy stosunku zobowiązaniowego - np. umowy najmu, umowy dzierżawy, bądź też innej umowy nienazwanej, która nie jest uregulowana w Kodeksie cywilnym, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych, przy czym uprawnienie to nie może być domniemane (art. 3 pkt 11 pr. bud) - zaznacza.
Zobacz też: Klauzula lub zaświadczenie potwierdzą ostateczność decyzji
Zgoda na dysponowanie nieruchomością
Praktyka pokazuje jednak, że wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nastręcza inwestorom wiele trudności, szczególnie gdy inwestor nie jest właścicielem nieruchomości, na której zamierza wybudować obiekt budowlany. Niedopuszczalne jest powoływanie się na specyfikę danego stosunku prawnego, czy okoliczności towarzyszących zawarciu danej umowy. - Jeśli np. z umowy dzierżawy nie wynika wprost uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to przyjmuje się, że inwestor takiego prawa nie posiada, bowiem sama umowa dzierżawy nie przesądza o jego posiadaniu – mówi mec. Rafał Kowalczyk.
Może się jednak zdarzyć, że po zawarciu umowy strony zmodyfikują stosunek zobowiązaniowy np. w drodze aneksu. - Powstaje zatem pytanie, czy jeśli z treści umowy nie wynika uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale z późniejszego aneksu już tak, to czy na podstawie takiego dokumentu można stwierdzić, że inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – podkreśla. W przypadku modyfikacji postanowień umownych, prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać z późniejszych oświadczeń woli.
- Należy raz jeszcze pokreślić – istotnym jest, aby zgoda właściciela nieruchomości upoważniająca inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane była sformułowana w sposób jednoznaczny i wynikało z niej, że właściciel wyraża on zgodę na wybudowanie na jego gruncie określonego obiektu budowlanego przez wskazanego konkretnie inwestora - zaznacza. Dokumentami uprawniającymi inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane będzie zatem umowa, aneks do umowy, jak również zwykłe oświadczenie woli złożone na piśmie.
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane inwestor będący osobą fizyczną składa osobiście. Niedopuszczalne jest upoważnienie osoby innej niż inwestor do złożenia przedmiotowego oświadczenia. Jak tłumaczy mec. Kowalczyk, jeżeli inwestorem jest osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, wówczas oświadczenie składa osoba uprawniona do reprezentowania danego podmiotu. W przypadku gdy nieruchomość objęta jest współwłasnością, legitymowanie się prawem do jej dysponowania na cele budowlane wymaga przedstawienia przez inwestora zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. - Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi, bowiem czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu - dodaje.
Zobacz też: WSA: Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością zastępuje dowody
Zgoda właściciela na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane - wzór
W obecnym stanie prawnym oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wzór wniosku określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę.
- W praktyce zatem inwestor składa oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na sformalizowanym druku. Jak wyjaśnia Natalia Pydyńska, z uwagi na wejście w życie w dniu 19 września 2020 r. ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, która zmienia od dnia 1 lipca 2021 r. brzmienie art. 32 ust. 5 pr. bud. określającego upoważnienie ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa do wydania rozporządzenia określającego wzory m.in. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wkrótce zostanie wydane nowe rozporządzenie.
Jak dodaje, wzór oświadczenia nie powinien jednak ulec większej zmianie z uwagi na pozostawienie art. 32 ust. 6 pr. Bud. w części dotyczącej elementów oświadczenia w brzmieniu dotychczasowym. Do czasu wydania nowych przepisów wykonawczych, wzór oświadczenia z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 24 sierpnia 2016 r. pozostaje aktualny.
- Skutkiem niezłożenia oświadczenia będzie odmowa wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, a w przypadku zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych - wniesienie sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej – podkreśla Natalia Pydyńska. I dodaje, że jeśli decyzję wydano inwestorowi, który nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzja taka jest obarczona wadą kwalifikowaną, co stanowi podstawę do wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
