Zofia Jóźwiak: Czy projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym spełnia nadzieje dużych samorządów dla których przede wszystkim był przygotowywany?
Piotr Grzelak: Niestety, tych nadziei projekt nowelizacji planowania przestrzennego nie spełnia. Chodziło nam o przeciwdziałanie rozlewaniu się miast, zwłaszcza w gminach, w których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązują na znacznej części terenu. Także o maksymalne ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetek). W takich przypadkach mamy bowiem do czynienia z myśleniem typu: jestem właścicielem, więc mogę dowolnie kształtować zabudowę. Zwłaszcza, że wciąż obowiązujące plany z przełomu stuleci są bardzo liberalne. Rządziło wówczas hasło buduj się kto może, ograniczeń było niewiele. Takie myślenie nie przystaje do dzisiejszych standardów kształtowania przestrzeni publicznej. Analogiczny problem jest z wuzetkami. Na ich podstawie nadal można stawiać domy w szczerym polu. A potem wywierać presję na pozostałych mieszańców, żeby budować drogę, infrastrukturę, doprowadzać komunikację i nie ponosić z tego tytułu żadnych kosztów.
Zobacz także: Rząd przyjął nowelę ustawy o planowaniu - zniknie studium, wuzetki na czas określony>>
Jednym z elementów mających opanować planistyczny chaos mają się, zgodnie z nowym projektem, stać plany ogólne. Czy jednak gminy zdążą przyjąć je na czas w wyznaczonym przez rząd terminie, czyli do 2026 roku?
Nie ma szans, żebyśmy zdążyli przyjąć plany ogólne do 2026 roku. Wszyscy mamy świadomość, ile trwa przygotowanie studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego – jest przynajmniej kilka lat. A plan ogólny jest jeszcze trudniejszy w opracowaniu. W sposób jednoznaczny określa on bowiem funkcje i granice danego terenu. Nie mówi on o funkcji dominującej, jak w studium uwarunkowań, tylko każdej działce przypisuje konkretną - mieszkaniową, usługową, rolną czy produkcyjną. Z przypisaną funkcją mieszkańcy czy właściciele mają prawo się nie zgodzić. Nie tylko więc opracowanie planu, ale i uzgodnienia będą trwały długo, a emocje będą ogromne. I co bardzo ważne, nie da się uchwalić planu bez partycypacji społecznej. Nie jest zatem prawdą, jak wpisano w uzasadnieniu do ustawy, że wszystko zależy „od sprawności urzędu w uchwalaniu planu ogólnego”, w grę wchodzi wiele innych czynników w szczególności wypracowanego konsensusu społecznego.
Czytaj w LEX: Procedura związana z uzgadnianiem i opiniowaniem projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego >
Na rynku działa też ograniczona liczba planistów różnych branż, czy ustalając termin przygotowania planów i tego nie należy brać pod uwagę?
Założenie strony rządowej, jak rozumiem jest takie, że eksperci „się znajdą” i wszystko uda się na czas wdrożyć. Ale to nieprawda. Również z tego powodu termin na 2026 rok jest niemożliwy do utrzymania. Mówiliśmy o tym już rok temu, kiedy trwały prace nad przygotowaniem zmian. I mimo, że prace nad ustawą się przeciągają, obowiązkowa data nie została zmieniona. Podobno wynika ona z kamieni milowych, które są niezbędne do przyjęcia Krajowego Planu Odbudowy.
Czyli to Unia Europejska narzuca nam nierealne terminy?
Naszym zdaniem, to strona rządowa zaniedbała negocjacje z UE w tym zakresie, przyjmując datę niemożliwą do wypełnienia. Bo kamienie milowe dotyczą przecież nie tylko kwestii związanej z sądami i państwem prawa, które są głośne politycznie, jest tam wiele przepisów merytorycznych, które państwa muszą wdrożyć, żeby odbudowując się po pandemii, przeszły również transformację w tych dziedzinach.
Czytaj w LEX: Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp >
Jak więc należy dostosować się do tych wymagań?
Założenie zawarte w planie jest dobre. Chodzi w pierwszej kolejności o uporządkowanie kwestii decyzji o warunkach zabudowy, bo to element, na który zwraca uwagę UE. Tylko jego wykonanie jest niewłaściwe. Bowiem, do czasu uchwalenia planu ogólnego decyzje te mogą być nadal procedowane na dotychczasowych zasadach. A to znaczy, że do 2026 r., a zapewne i dłużej, będzie trwał wyścig po warunki zabudowy, samorządy zostaną zasypanie takim wnioskami. A przecież wuzetki są wydawane bezterminowo. Osiągniemy więc efekt odwrotny do zamierzonego.
Czytaj w LEX: MPZP a wydane decyzje środowiskowe oraz inne dotyczące danego terenu - problemy wynikające z praktyki >
Czy widzi pan, wobec tego możliwość rozwiązania kwestii wuzetek w taki sposób, by gminy nie miały zablokowanych olbrzymich terenów z powodu „zawuzetkowania” Polski?
Unia Metropolii Polskich w swoim stanowisku proponuje, żeby w okresie przejściowym, to znaczy do momentu wejścia w życie planów ogólnych, możliwe było przyjęcie przez radę gminy granic obszaru uzupełnienia zabudowy - w którym możliwe byłoby wydawanie decyzji o warunkach zabudowy- i gminnych standardów urbanistycznych w ramach odrębnych uchwał, niezależnych od planu ogólnego. Chodzi o to, by zaplanować bardzo szybko miejsca, w których te budynki mogą się pojawiać i te, w których nie będzie to możliwe. Mimo naszych postulatów tego elementu do projektu nie wprowadzono. Oczywiście równolegle powinny być przygotowywane plany ogólne, ale zgodnie z realnym harmonogramem. Podkreślam: ograniczenie wpływu skutków decyzji o warunkach zabudowy na przestrzeń gmin jest na tyle pilne, iż wymaga wprowadzenia tych mechanizmów wcześniej niż dopiero w ramach planu ogólnego.
Czy zastanawiali się państwo, jakie będą koszty przygotowania planu ogólnego?
Trudno mi na to odpowiedzieć za wszystkie miasta w ramach UMP, w Gdańsku mamy Biuro Rozwoju Gdańska, które ma stałe koszty. Ale gdy będziemy się zajmowali planem ogólnym, to wszystkie inne działania biura zostaną mocno spowolnione.
Czytaj w LEX: Czy decyzja o warunkach zabudowy może określać lokalizację zjazdu? >
Obydwa plany i ogólny i miejscowy będą aktami prawa miejscowego. Czy nie będzie to powodować problemów, jakichś niezgodności, dziś studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego takim prawem nie jest?
W teorii plan miejscowy ma doprecyzowywać plan ogólny. Prawnicy mówią jednak, że proponowane zapisy są niejednoznaczne prawnie, co może prowadzić do sporów sądowych. Bo pojawi się pytanie, który plan będzie korzystniejszy dla właściciela gruntu. I właściciele będą mogli występować z roszczeniami wobec miasta. Również samo powstanie planu ogólnego gminy jako aktu prawa miejscowego budzi takie obawy. W przypadku dużych miast może skutkować to wielomilionowymi roszczeniami odszkodowawczymi, gdy JST podejmą działania zmierzające do ograniczenia rozpraszania zabudowy.
Czytaj w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
