Czy wspólnota mieszkaniowa podlega ustawie AML?

Celem ustawy 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzm (ustawa AML) jest zapobieganie i zwalczanie prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu poprzez nakładanie na instytucje obowiązane obowiązków związanych z identyfikacją klientów, monitorowaniem transakcji oraz zgłaszaniem podejrzanych działań. Niektóre banki, jak PKO BP, domagają się od wspólnot mieszkaniowych informacji o członkach zarządu jako beneficjentach rzeczywistych. Część wspólnot podaje dane potrzebne do założenia karty beneficjenta, inne odmawiają - uzasadniają, że nie są podmiotem obowiązanym w rozumieniu ustawy AML. Tym ostatnim banki grożą wypowiedzeniem umów na prowadzenie rachunku bankowego.

Na przykład Bank PKO BP uzasadnia, że zgodnie z treścią art. 33 ust. 1 ustawy o AML, jest instytucją zobowiązaną do stosowania wobec swoim klientów środków bezpieczeństwa finansowego. Wskazuje, że zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy bank zobowiązany jest do identyfikacji beneficjenta rzeczywistego oraz podjęcia uzasadnionych czynności w celu:

weryfikacji jego tożsamości,
ustalenia struktury własności i kontroli – w przypadku klienta będącego osobą prawną albo jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej.

Zgodnie z art. 34 ust. 3 instytucje obowiązane dokumentują zastosowane środki bezpieczeństwa finansowego. A w przypadku, gdy bank nie może zastosować jednego ze środków bezpieczeństwa finansowego, o których mowa w art. 34 ust. 1 ustawy, rozwiązuje stosunek gospodarczy z klientem, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.

Wspólnota nie jest przedsiębiorcą ani podmiotem korporacyjnym

Karolina Trzeciak-Wach, radca prawny prowadząca własną kancelarię specjalizującą się w obsłudze prawnej wspólnot mieszkaniowych, zarządców i administratorów nieruchomości, przyznaje, że podmioty, z którymi współpracuje nie spotkały się z takim żądaniem ze strony banku.

- W mojej ocenie wspólnoty mieszkaniowe nie podlegają przepisom ustawy AML – mówi Karolina Trzeciak-Wach.

Także Dawid Kowalik, radca prawny prowadzący własną kancelarię, jest zdania, że wspólnoty mieszkaniowe nie podlegają obowiązkom wynikającym z ustawy AML, ponieważ nie należą do instytucji obowiązanych.

- Katalog podmiotów podlegających tej regulacji jest zamknięty, a wspólnot na tej liście nie ma. Jedyna przesłanka, która mogłaby wchodzić w grę, to wymieniona w art. 2 ust. 1 pkt 23 ustawy, czyli potraktowanie wspólnoty mieszkaniowej jako instytucji obowiązanej z uwagi na status przedsiębiorcy, płacącego za usługi gotówką kwotę powyżej 10 tys. euro. Wspólnota mieszkaniowa przedsiębiorcą jednak nie jest, a jednocześnie musi rozliczać się przez rachunek bankowy – mówi Dawid Kowalik.

Podnosi, że jednym z obowiązków banku jest ustalenie beneficjenta rzeczywistego wspólnoty. Takiego podmiotu we wspólnocie jednak nie ma, bo zarówno zarząd (organ wspólnoty), jak i indywidualny właściciel lokalu nie spełniają definicji beneficjenta rzeczywistego.

- Polski przepis - czyli art. 2 ust. 2 pkt 1 ustawy definiujący instytucję takiego beneficjenta przenosi do naszego porządku prawnego przepisy prawa UE, a konkretnie art. 3 pkt 6 Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2015/849. Przepis unijny mówi o badaniu „podmiotu o charakterze korporacyjnym” - czyli podmiotu gospodarczego. Wspólnota mieszkaniowa takim podmiotem nie jest – zaznacza Dawid Kowalik.

Radca prawny wskazuje, że banki w ramach wykonywania swoich obowiązków mogą jednak żądać danych członków zarządów wspólnot (lub zarządców) w oparciu o sprawdzenie osób upoważnionych do reprezentowania wspólnoty. Podstawą prawną jest w tym przypadku art. 34 ust. 2 i 36 ust. 3 ustawy, który obejmuje możliwość pozyskania imienia i nazwiska, obywatelstwa, numeru PESEL, państwa urodzenia oraz serii i nr dowodu osobistego.

- Banki mogą więc żądać danych zarządów i zarządców, ale nie jako beneficjentów rzeczywistych tylko osób reprezentujących wspólnoty mieszkaniowe – uważa Dawid Kowalik.

Granice interpretacji przepisów AML w praktyce bankowej

Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie Prawni, wskazuje, że kwestia zaliczania wspólnot mieszkaniowych do kategorii podmiotów obowiązanych jest dyskusyjna, a granica w tym zakresie nie jest ostra.

- Co do zasady wspólnoty, w mojej ocenie, nie podlegają regulacjom AML, ponieważ nie są to podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy AML. Ich celem jest zarządzanie nieruchomością wspólną, a nie prowadzenie działalności gospodarczej – podkreśla mec. Obrębski.

Przypomina, że w doktrynie prawa wymienia się instytucje obowiązane statyczne i dynamiczne. Te pierwsze w sposób bezpośredni związane są z procesami przeciwdziałania „praniu pieniędzy” (banki, firmy maklerskie, niektórzy przedsiębiorcy). Te drugie uzyskują status instytucji obowiązanych dopiero gdy spełnią określone warunki (np. kancelarie adwokackie, biura doradztwa podatkowego, przedsiębiorcy dokonujący płatności w gotówce powyżej 10 tys. euro). Wspólnoty mieszkaniowe mogłyby być zaliczane ewentualnie do tej drugiej grupy. Zarządzając finansami nieruchomości, mogą one gromadzić i wydawać znaczne kwoty, a także mogą mieć do czynienia z transakcjami gotówkowymi. Tak samo będzie w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług na rzecz swoich członków, np. sprzedaży ciepła, wody czy zarządzaniu nieruchomościami.

- Jest jednak wiele wspólnot, które nie są „podmiotami” zajmującymi się profesjonalnie zarządzaniem nieruchomościami i stosowanie do nich wymogów AML jest nieuprawnione. Pamiętajmy, że wspólnota może liczyć zaledwie kilka lokali, a zarząd w takich przypadkach sprawują często sami właściciele, nie angażując do tego podmiotu zewnętrznego. Nieporozumieniem byłoby oczekiwanie od nich spełniania wymogów ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu – zwraca uwagę Maciej Obrębski.

Przeczytaj także: AML, ESAP, dyrektywa o broni palnej. KE wytyka Polsce kolejne opóźnienia

Wypowiadając umowę, bank musi liczyć się z ryzykiem

A co w sytuacji, jeśli wspólnota mieszkaniowa odmówi podania tych danych, a bank wypowie umowę na prowadzenie rachunku bankowego? Zdaniem Macieja Obręckiego w takim wypadku bank musi liczyć się z konsekwencjami.

- Takie działanie należy uznać za bezpodstawne. Posiadacz rachunku mógłby dochodzić przed sądem ustalenia, że umowa nadal obowiązuje, ale w wielu przypadkach może okazać się to niezasadne ekonomicznie. Nie można jednak wykluczyć, iż wypowiedzenie umowy spowoduje zerwanie długoterminowej lokaty, co będzie się wiązać nie tylko z utratą odsetek, ale także z koniecznością zapłaty kary za jej przedterminowe zakończenie. W takich sytuacjach wspólnota mogłaby dochodzić od banku odszkodowania – wskazuje mec. Obręcki.

- Klient powinien w pierwszej kolejności złożyć reklamację do banku. Jeśli reklamacja nie poskutkuje, wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie odszkodowawcze, gdy na skutek bezpodstawnego wypowiedzenia powstanie szkoda – dodaje Dawid Kowalik.

Wspólnota pełni inną funkcję niż spółdzielnia mieszkaniowa

Eksperci zwracają uwagę, że inaczej sytuacja ma się do spółdzielni mieszkaniowych.

- Jako podmioty wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), mają obowiązek zgłaszania beneficjentów rzeczywistych do Centralnego Rejestru Beneficjentów Rzeczywistych zgodnie z art. 59 ustawy AML – wskazuje Maciej Obrębski.

- Spółdzielnie mają inny cel niż wspólnota mieszkaniowa. Zdarza się, że spółdzielnie budują budynki wielolokalowe i sprzedają w nich mieszkania, wtedy podlegają one ustawie AML. Wspólnoty mieszkaniowe mają jednak inną funkcję, nie są przedsiębiorcą, nie wykonują tego rodzaju zadań co spółdzielnie – podsumowuje Karolina Trzeciak-Wach.