Miejscowe plany pełne błędów. Brakuje pieniędzy na fachowców
Miejscowe plany zagospodarowania terenu są fatalnej jakości. Bywa, że są sprzeczne z rozporządzeniami i ustawami oraz zawierają rażące błędy, co utrudnia załatwienie formalności budowlanych niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji. Same samorządy przyznają, że z planami nie jest najlepiej. Brakuje bowiem pieniędzy, a wtedy także i dobrych fachowców.
Z miejscowymi planami nie jest najlepiej. Pilnie trzeba ich jakość. Prawnicy mówią wprost, że dziś o wiele lepiej buduje się na terenach, na których ich nie uchwalono. A samorządowcy bezradnie rozkładają ręce.
Czytaj też: Brak planów utrudni budowę nowych osiedli mieszkaniowych>>
Bezmyślne zapisy w planach
Prawnicy sypią przykładami błędów w planach jak z rękawa. Zarzucają, że w miejscowych planach nie uwzględnia się wydanych pozwoleń na budowy.- Rady miast (gmin) uchwalając lub zmieniające miejscowe plany bardzo często nie uwzględniają interesu właścicieli nieruchomości nim objętych. Dla nich ważne jest jedno, czy jest zgodny ze studium - mówi Rafał Dębowski, adwokat.
I opowiada o przypadku swojego klienta. Otrzymał on pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego na terenie nie objętym miejscowym planem, jest w trakcie jego budowy. Tymczasem rada miasta zdecydowała się rozpocząć prace nad planem i chce zakazać w nim budowy bloków na tym terenie. - Rodzi to ogromne ryzyko prawne dla mojego klienta i osób, które kupią od niego mieszkania, bo co zrobią, gdy się okaże, że blok narusza świeżo uchwalony plan? Tego typu sytuacje są niestety nagminne - twierdzi Rafał Dębowski.
Podaje również inne przykłady ze swojej praktyki. - Osiem lat zajęła batalia o rozpadający się drewniany dom, który z bliżej niekreślonych powodów został uznany w planie za zabytek, chociaż nie było do tego podstaw. Jego właściciel nie mógł w tym czasie zrealizować swoich planów z nim związanych. Z kolei dwie nieruchomości dekretowe w Warszawie zostały zwrócone jako działki budowlane, ale miejscowy plan przeznaczył je na tereny zielone i przejścia dla pieszych. Ich właściciele nie wiele mogą z nimi zrobić.
Dużo na ten temat mógłby też mówić Maciej Obrębski, adwokat, partner w Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. - Ostatnio spotkałem się z niezgodnością między częścią tekstową a częścią graficzną uchwały. Część tekstowa przewidywała w sposób precyzyjny dla całej nieruchomości zabudowę mieszkaniową. Tymczasem część graficzna przewidywała tylko część nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową a resztę pod kopalnię kruszywa. Dla właściciela nieruchomości stanowiło to istotny problem przy sprzedaży nieruchomości albowiem burmistrz wydawał zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie zgodne z częścią graficzną. Rodzaj błędu stanowił przesłankę do stwierdzenia nieważności uchwały ale gmina nie zamierzała z takim wnioskiem wystąpić - wyjaśnia.
Zobacz w LEX: Nowak Maciej Jacek, OZE w planowaniu przestrzennym - nagranie ze szkolenia on-line >
Z doświadczenia Jacka Kosińskiego adwokata i partnera w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni wynika, że największym problem jest niejasność postanowień planów. - Inwestor często nie może być pewien czy jego zamierzenie uzyska pozwolenie na budowę. Co więcej przepisy nie pozwalają organom gminy na wydawanie interpretacji planów (chociaż w praktyce czasem się to zdarza) czy wstępnego potwierdzania zgodności inwestycji z jego postanowieniami. Inwestor finansując prace projektowe musi liczyć się z ryzykiem, że nie otrzyma pozwolenia na budowę.
Według niego w tym wypadku lepszą ochronę daje decyzji o warunkach zabudowy. Stanowi ona niejako „promesę” uzyskania pozwolenia na budowę.
Czytaj też: Po wyrokach NSA miejscowe plany mogą zakazywać montażu pieców węglowych>>
Pojęcia, które nie istnieją
Prawnicy zarzucają samorządom, że stosują w miejscowych planach pojęcia które nie istnieją w prawie albo inaczej je definiują aniżeli rozporządzenia, czy ustawy.
- Bywa , że definicje z planów różnią się z tymi z przepisów wyższej rangi. Jeden z planów w Warszawie za powierzchnię biologicznie czynną uważa grunty rodzime. Tymczasem w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez powierzchnię terenu biologicznie czynnego rozumie się grunt rodzimy pokryty roślinnością oraz wodę powierzchniową na działce budowlanej, a także 50 proc. sumy nawierzchni tarasów i stropodachów, urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym ich naturalną wegetację, o powierzchni nie mniejszej niż 10 mkw. Co ma więc zrobić projektant i inwestor - zastanawia się Rafał Dębowski.
Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp >
Podobny problem ma Maciej Obrębski. - Miałem do czynienia z planem, w którym wskazano możliwość zabudowy nieruchomości jednostkami apartamentowymi. Jest to pojęcie nieprawne. Powstała wątpliwość, czy chodzi o zabudowę mieszkaniową czy też o zabudowę hotelową. Jak wiadomo, wymogi prawa budowlanego dla obiektów hotelowych są zupełnie inne niż dla budownictwa mieszkaniowego. Jest to przykład nieprecyzyjności części tekstowej uchwały - mówi.
Czytaj też: Inwestorzy budujący "covidowe domy" bez szans w sądach >>
Z pustego i Salomon nie naleje
Co na to samorządowcy? Marek Wójcik, ekspert Związku Miast Polskich przyznaje, że z jakością planów bywa różnie. Powód jest niestety prozaiczny. Jak zawsze chodzi o pieniądze. - Niestety nie ma ich zbyt wiele, trudno jest więc znaleźć fachowców. Duże miasta mają pracownie urbanistyczne i to je jeszcze ratuje. Te mniejsze zlecają wykonanie planów na zewnątrz. Niestety chętnych brakuje, chyba, że chodzi o opracowanie planu za konkretne pieniądze dla dużego obszaru, wtedy jest dużo lepiej. Urbaniści zatrudnieni w urzędach miast to dziś rzadkość - tłumaczy. Dodaje, że poza tym jakość legislacji jest nie najlepsza. - Przepisy powszechnie obowiązujące ciągle są zmieniane, trudno za tym nadążyć. Przez wiele lat rząd obiecywał kodeks urbanistyczno-budowlany. Na obietnicach się skończyło - mówi rozgoryczony.
Czytaj w LEX: Gdesz Mirosław, Zasady i warunki sytuowania ogrodzeń a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego >
Gorzkich słów nie szczędzi też Bogdan Dąbrowski, radca prawny Urzędu Miasta w Poznaniu. - Jakość planów jest fatalna. Jak ich wykonanie jest zlecane na zewnątrz, to jeżeli w urzędzie pracuje kompetentny pracownik wydziału urbanistyki zwraca je do poprawki, a gdy takiego pracownika nie ma, błędy wychodzą dopiero w trakcie stosowania planów. Duże miasta mają co prawda swoje pracownie. Ale nad planami pracuje równolegle kilkanaście zespołów. Te plany niekoniecznie muszą być ze sobą kompatybilne. W Poznaniu nie ma nawet jednolitego słownika używanych w planach pojęć - podkreśla.
Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Zabudowa na działce rolnej od a do z >
