Sąd Okręgowy w Poznaniu przedstawił Izbie Cywilnej SN zagadnienie: Czy zniszczenie całego budynku mieszkalnego wielolokalowego, w którym ustanowiono odrębną własność jednego z samodzielnych lokali mieszkalnych, powoduje z mocy prawa wygaśnięcie użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu?
Pożar budynku
Sytuacja w tej sprawie była niecodzienna. Gmina Zakrzewo zawarła z małżeństwem B. umowę w 2002 r. ustanawiając odrębną własność lokalu w budynku wielorodzinnym i przyznając odpowiedni udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Dwa lokale w tym domu należały do gminy, które zajmowali najemcy.
Nieruchomości tej założono księgę wieczystą. Małżeństwo B. zmarło, a spadkobierca po nich został wnuk Jakub J. i z nim gmina podpisała umowę w sprawie użytkowania wieczystego.
Jednak 31 lipca 2008 r. miał miejsce pożar, który całkowicie zniszczył budynek i trzeba było go rozebrać. Na ty gruncie pozostał budynek gospodarczy, który nie przynależał do loki mieszkalnych. Obecnie cała działka jest zajmowana przez pozwanego Jakuba J., który podejmuje działania zmierzające do przebudowy i rozbudowy budynku gospodarczego.
Powództwo gminy
Gmina Zakrzewo wytoczyła powództwo przeciwko Jakubowi J. o wygaśnięcie prawa współwłasności tej części budynku i jego urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Sąd rejonowy uwzględnił powództwo gminy biorąc pod uwagę uchwałę 7 sędziów SN z 25 sierpnia 2017 r. ( sygn. akt III CZP 11/17). Według niej, upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.
Sprawa trafiła do sądu II instancji i sąd okręgowy przychylił się do poglądu, że całkowite zniszczenie budynku wielolokalowego, prowadzi do wygaśnięcia prawa własności tego lokalu oraz prawa współwłasności tej części budynku i jego urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a które obok prawa do gruntu składają się na nieruchomość wspólną, zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Prawo użytkowania nie wygasa
Nieruchomość wspólną, zgodnie z tym przepisem, stanowi również grunt, na którym został posadowiony budynek wielolokalowy, a właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje, co do zasady, udział w prawie własności do tego gruntu.
Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem współwłasności gruntu było to prawo, a przepisy o własności i współwłasności należy w takim wypadku stosować odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego. Zasada ta ma zastosowanie również wtedy, gdy nastąpiło oddanie w użytkowanie wieczyste tylko odpowiednich części ułamkowych własności gruntu, jak w tej sprawie.
Sąd drugiej instancji nie miał wątpliwości, że dopóki istnieje własność wyodrębnionego lokalu w rozumieniu art. 3 ust. 1 u.w.l., dopóty właścicielowi przysługuje prawo w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Ma ono charakter akcesoryjny, ale ustawa nie reguluje skutków wygaśnięcia prawa do lokalu, np. na skutek zniszczenia (zburzenia) lokalu wraz z budynkiem wielolokalowym, w tym również losów prawa do udziału w gruncie.
Sąd II instancji skłonił się do wniosku, że w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku wzniesionym na gruncie oddanym w całości w użytkowanie wieczyste skutki zniszczenia budynku wraz z wyodrębnionym lokalem, przed upływem terminu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, nie spowodują wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego.
Dlatego, że taki skutek nie wynika z przepisów kodeksu cywilnego regulujących prawo użytkowania wieczystego.
SN: Sąd II instancji miał rację
Sąd Najwyższy podjął 13 marca br. uchwałę, według której zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku.
- Sąd rejonowy powołując się na uchwałę z 2017 r. z prawidłowej przesłanki wyciągnął błędne wnioski - powiedział sędzia sprawozdawca Krzysztof Pietrzykowski. - Nietrafny jest wniosek, że z chwilą wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu, to konsekwentnie wygasa prawo użytkowania wieczystego gruntu.
W wypadku zawalenia się budynku następuje powrót do zasady (art. 235 kc , art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokalu stanowią wyjątki).
Sygnatura akt III CZP 65/19, uchwała 3 sędziów Izby Cywilnej SN z 13 marca 2020 r.
