Maria H. wniosła o zasądzenie od Wspólnoty Mieszkaniowej kwoty blisko 120 tys. zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych na adaptację lokalu pod przedszkole, uzyskanie niezbędnych zezwoleń oraz akcję marketingową. Wyjaśniła, że działania podjęte przez mieszkańców, a także pozwaną Wspólnotę uniemożliwiły jej otwarcie placówki, zmusiły do odstąpienia od zawartej w właścicielem lokalu umowy najmu, a w rezultacie na szkodę majątkową.

Poniesienie nakładów nie przesądza o obowiązku ich zwrotu

Sąd Okręgowy wskazując na niewykazanie przez powódkę przesłanek odpowiedzialności deliktowej Wspólnoty (art. 415 k.c.) oddalił powództwo.

Ustalił, że powódka planowała otworzyć punkt przedszkolny w jednym z lokali użytkowych znajdujących się w budynku zarządzanym przez pozwaną. Nie spotkało się to jednak z entuzjazmem mieszkańców osiedla, którzy nie tylko zbierali głosy pod sprzeciwem wobec jej planów, ale także wywiesili stosowny baner na bramie wjazdowej oraz plakaty na klatkach schodowych. Aby uregulować sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, z której przedszkole miało również korzystać, Wspólnota przyjęła niekorzystne dla planów powódki uchwały, wykluczając m.in. możliwość prowadzenia działalności komercyjnej i edukacyjnej, na terenach wspólnych osiedla. Z uwagi na sprzeczność z przepisami ustawy o własności lokali zostały one częściowo uchylone. Powódka jednak odstąpiła od umowy najmu i porzuciła swe plany.

 


W ustalonych okolicznościach Sąd uznał, że sam fakt poniesienia przez powódkę nakładów na dostosowanie lokalu do planowanych potrzeb, jak też pozostałe koszty nie przesądzają o obowiązku Wspólnoty do ich zwrotu. Postępowanie dowodowe nie wykazało bowiem by przez swoje zachowania Wspólnota dokonała jakiegokolwiek zawinionego działania, które w związkach przyczynowo skutkowych wywołało szkodę u powódki. Trzy uchwały, z których dwie zostały uchylone, nie mogły stanowić w ocenie sądu przyczyny odstąpienia przez powódkę od umowy, a w konsekwencji, by przedłożone przez powódkę rachunki wykazywały jej realną szkodę. Żadne konkretne działanie Wspólnoty polegające np. na utrudnianiu dostępu do jej lokalu również nie miało miejsca. Twierdzeniom o negatywnym nastawieniu pozwanej Wspólnoty do takiej działalności zaprzecza natomiast fakt, iż w późniejszej dacie przedszkole zostało w tym samym lokalu uruchomione.

Sprawa trafiła następnie do sądu odwoławczego.

Czytaj: Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest stroną postępowania ws. udzielenia pozwolenia na budowę>>
 

Brak zawinionego działania członków zarządu Wspólnoty

Ten jednak rozstrzygnięcia nie zmienił. Zaakcentował natomiast iż odpowiedzialność pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w reżimie deliktowym opiera się na zasadach dotyczących odpowiedzialności osób prawnych (art. 416 k.c.). To oznacza, że pozwana ponosiłaby odpowiedzialność za szkodę powódki, gdyby udało się wykazać iż szkody zostały wyrządzone z winy jej zarządu. Tymczasem tak się nie stało. Zauważył też, że powódka błędnie łączy działania podejmowane przez poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych z działaniem Wspólnoty. W sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej głos może bowiem zabierać wyłącznie zarząd Wspólnoty, a nie jej poszczególni członkowie. W realiach sprawy żaden z członków zarządu nie tylko nie inicjował działań mających zniechęcić powódkę do otworzenia przedszkola, ale też nie brał w nich udziału. Wspólnota nie wyrażała też zgody na wywieszenie baneru na bramie wjazdowej. Sąd nie dopatrzył się zatem w sprawie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniami pozwanej, a wskazywaną przez powódkę szkodą (art. 361 § 1 k.c.). Sama bezprawność uchylonych uchwał Wspólnoty nie powoduje natomiast odpowiedzialności pozwanej za szkodę. Ewentualną odpowiedzialność odszkodowawczą można by przypisać pozwanej, gdyby po podjęciu uchwał swoimi działaniami zarząd egzekwowałby wynikające z nich zakazy (uznane później za sprzeczne z prawem). Tymczasem, obok niedopuszczalnych treści, uchwały określały sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. W kontekście interesów powódki wiązało się to z ograniczeniem korzystania przez dzieci przedszkolne z terenów rekreacyjnych wewnątrz osiedla. Ten zakaz nie mógł jednak stanowić przeszkody w prowadzeniu działalności oświatowej w wynajmowanym przez powódkę lokalu, co potwierdza również fakt, iż inny podmiot taką działalność w tym lokalu rozpoczął.

Wyrok SA w Szczecinie z 19.12.2018 r. I ACa 429/18.