Czy jak bohaterowie bajki Aleksandra Fredry możemy powiedzieć, że jesteśmy wolni w naszych dom(k)ach i mieszkaniach? Mogłoby się wydawać, że tak. Z pewnością wiele osób zakłada, że właściciel rzeczy, niczym pan i władca, może wszystko. Tak jednak nie jest. Jego władztwo nad rzeczą nie jest absolutne.
Dzieci krzyczą, pies szczeka, radio gra
Właściciel rzeczy nie może z niej korzystać w taki sposób, który naruszałby prawa innych osób. W ostatnim czasie do Prawo.pl z takim pytaniem zwracała się czytelniczka z Warszawy, która opisała swoje perypetie z sąsiadami. Autorka zapytania pokreśliła, że mieszka w starym budownictwie, przez co mimowolnie uczestniczy w codziennym życiu swoich sąsiadów, przeszkadza jej głośno szczekający pies, okrzyki nastolatka, który przeżywa wzloty i upadki podczas gier na komputerze, zbyt głośno słuchane audycje radiowe...
- Prawdziwym koszmarem są jednak weekendy, które są niekończącą się imprezą. Do późnych godzin nocnych z mieszkania sąsiadki dobiegają głośne krzyki - odbywają się też tańce, które sprawiają, że podskakują mi szklanki na stole. Wszystko to - niczym tortura z Guantanamo - przy zapętlonej tej samej playliście, najprawdopodobniej top 10 przebojów z pierwszej dekady XXI w. Rozmawiałam z sąsiadką, ale nie przyniosło to żadnego efektu - wynika z jej plastycznego opisu.
Czytaj: Drzewo na miedzy sadzić można, ale lepiej trochę dalej>>
Zakłócone życie w sąsiedztwie
Na opisany problem można spojrzeć z wielu stron. Oprócz możliwości zgłoszenia sprawy organom ścigania, warto zwrócić też uwagę na rozwiązania zaproponowane w kodeksie cywilnym. W szczególności jak wynika z art. 140 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Tym samym granicami korzystania przez właściciela ze swojego lokalu są: przepisy ustaw, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 listopada 2016 r., VI ACa 2016/15, LEX nr 2229184).
Przepis art. 144 k.c. może być podstawą domagania się od właściciela zaniechania pewnych działań, które przeszkadzają jego sąsiadom. Nie musi tu jednak chodzić tylko o przypadki, gdy w sąsiednich mieszkaniach życie toczy się dość głośno. Przepis może znaleźć zastosowanie również w przypadku nieprzyjemnych zapachów lub posadzenia przez sąsiada roślin zacieniających nasze okna. Oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie, a więc immisje, mogą być bezpośrednie lub pośrednie. Te pierwsze mają miejsce, gdy dochodzi do świadomej ingerencji w nieruchomość sąsiednią. Natomiast cechą immisji pośredniej, jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 15 października 2018 r., VII AGa 350/18 (LEX nr 2601116), jest oddziaływanie właściciela na własną nieruchomość, które to oddziaływanie przenika w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią.
Pojęcie immisji
Jak zauważa Krzysztof Kowalski, specjalista z zakresu prawa rzeczowego, art. 144 k.c. nie jest przepisem definiującym pojęcie immisji. - Immisje to pojęcie zasadniczo doktrynalne. To nauka prawa wypracowała tego rodzaju instytucję i jej nomenklaturę - zaznacza prawnik. - Ogólnie uważa się, że immisje oznaczają pewien stan odziaływania zakłócającego sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Są to okoliczności, w ramach których naruszyciel działa na własnym gruncie, jednakże ze skutkami odczuwalnymi na gruncie, czy też gruntach sąsiednich. Nie można jednakże odnosić się literalnie do tak określonego definicją zakresu podmiotowego pojęcia immisji. Zjawiska owe, równie dobrze mogą mieć miejsce, także przy innych wariacjach podmiotowych w stosunkach sąsiedzkich, jak chociażby pomiędzy właścicielami innych nieruchomości, lokalowych lub budynkowych, użytkownikami wieczystymi, między osobami uprawnionymi rzeczowo i obligacyjnie bądź wyłącznie obligacyjnie (np. najemcy, dzierżawcy) - wskazuje mec. Kowalski.
- Art. 144 jest tylko pewnym dopełnieniem, być może nawet, swego rodzaju uszczegółowieniem, wyłącznie niektórych przypadków korzystania z tzw. ochrony petytoryjnej, a więc m.in. roszczeń o naruszenie własności z art. 222 k.c. Norma wynikająca z komentowanego przepisu nie jest jednak niezbędna do tego, aby skutecznie skorzystać ze wspomnianych mechanizmów prawnych. Ponadto, w wielu przypadkach będziemy mieli także możliwość skorzystania z alternatywnych rozwiązań. Możliwe jest chociażby konstruowanie roszczeń na podstawie przepisów o ochronie dóbr osobistych (art. 23 i 24 k.c). Niektórzy uważają, że inną podstawą roszczeń może być nawet art. 415 k.c., przepis dotyczący odpowiedzialności deliktowej. Zgodnie z tą regulacją, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia - tłumaczy Krzysztof Kowalski.
- Sam art. 144 k.c. odnosi się natomiast tylko do pojęcia immisji pośrednich, zaznaczając, że dopuszczalne i zgodne z prawem są tego rodzaju naruszenia cudzej własności, które nie są celowe oraz nie przekraczają tzw. przeciętnej miary zakłóceń wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych - dodaje Kowalski.
Przeciętna miara zakłóceń
O ile większość tego rodzaju sporów zaczyna się i kończy sąsiedzką rozmową, to nie zawsze tak się dzieje. Czasami jeden z sąsiadów decyduje się na zainicjowanie sporu sądowego. Jakie okoliczności bada wówczas sąd?
W tego rodzaju sporze należy ocenić w szczególności przeciętną miarę zakłóceń. Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 5 października 2017 r., I ACa 1520/16 (LEX nr 2402493), w takim przypadku należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje.
Jak zwraca uwagę radca prawny Paweł Klimek z Krakowskiej Akademii im. Andrzeja Frycza Modrzewskiego i jednocześnie stały mediator sądowy przeciętną miarę trzeba ustalać z uwzględnieniem lokalnych stosunków, tego jakie zachowania lub zaniechania były akceptowane do momentu rozpoczęcia sporu.
- Aby ustalić przeciętną miarę trzeba uwzględniać plan zagospodarowania przestrzennego, normy prawa ochrony środowiska i praktykę lokalną mającą miejsce na podobnych obszarach danej miejscowości lub gminy. Ważne wydaje się też zdanie sąsiadów, którzy nie uczestniczą w sporze - zaznacza mec. Klimek.
Dowody w sporze o immisje
Z pewnością w prowadzonym postępowaniu istotne znaczenie mają zeznania świadków (np. innych sąsiadów) oraz samych stron. Niekiedy w tego rodzaju postępowaniach powstaje potrzeba przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, który może np. zbadać stopień natężenia hałasu. Przykładowo Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 20 lipca 2017 r., I ACa 1133/16 (LEX nr 2352762) przyjął, że sąd pierwszej instancji nie rozpoznał istoty sprawy w sporze dotyczącym immisji, gdyż nie przeprowadził takiego dowodu. Istotą sporu było to, czy dzieci pozwanego, uczące się w szkole muzycznej, zbyt głośno grają w domu na pianinie. Sąd odwoławczy doszedł do wniosku, że przed wyrokowaniem należało przeprowadzić dowód z opinii biegłego, który mógłby ocenić, czy faktycznie poziom wytwarzanego hałasu zakłóca korzystanie z lokali sąsiednich ponad przeciętną miarę.
Dążenie do ugody
Optymalnie byłoby, gdyby tego rodzaju spory sąsiedzkie nie trafiały do sądu, gdyż zwaśnionym sąsiadom udałoby się odpowiednio szybko wypracować konsensus. Czasami w ustaleniu warunków porozumienia może pomóc inna osoba, która spojrzy na spór z innej perspektywy, a jednocześnie zachowa bezstronność. Zasadniczo, im szybciej uda się dojść do porozumienia, tym lepiej.
- Zatem w praktyce najlepiej obie strony sporu od razu skierować na nieodpłatną mediację, póki są ze sobą w stanie rozmawiać na zasadach wzajemnego szacunku - wskazuje mec. Klimek. Zaznacza, że wówczas spór można zakończyć ugodowo zanim przerodzi się w konflikt, a w zawarciu ugody mogą pomóc niezależni mediatorzy zatrudnieni w wybranych punktach nieodpłatnej pomocy prawnej i nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego.
- Kierować na mediację mogą lokalne autorytety: wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast), radni, sołtysi oraz inne osoby zaangażowane w działalność jednostek samorządu terytorialnego, członkowie zarządów wspólnot mieszkaniowych, proboszczowie i inni "liderzy" środowisk lokalnych - wyszczególnia Paweł Klimek.
Oczywiście, do mediacji może dojść już w toku trwającego sporu sądowego. - Przestrogą dla tych, którzy unikają mediacji w sporach sąsiedzkich, jest fakt, że kolejnym etapem postępowania, na jakim mediacja najczęściej skutkuje zawarciem ugody jest etap, gdy strony są zmęczone przedłużającym się postępowaniem sądowym i jego kosztami - podkreśla mec. Klimek.
Etos sąsiedztwa
Jak zauważa Krzysztof Kowalski, przepis art. 144 k.c., równie dobrze mogłoby nie istnieć i nie wpłynęłoby to znacząco na sytuację prawną w stosunkach sąsiedzkich. - Pozornie próbuje on wyznaczyć pewne granice dopuszczalnych naruszeń, jednak odsyłając w tej materii do innych, konkretnych, lecz bardzo z natury ogólnych klauzul generalnych. Jeżeli norma ta zostałaby dzisiaj usunięta z polskiego porządku prawnego, to sytuacja prawna w stosunkach sąsiedzkich nie uległa by moim zdaniem modyfikacją, które mógłby przybrać niekorzystny wymiar. Sam motyw art. 144 k.c. odwołuje się w mojej ocenie, do pewnego etosu sąsiedztwa i zasady, aby nie czynić innemu, co Tobie niemiłe, a obecność wskazanych art., 222, 23-24 oraz 415 k.c. byłaby i jest w zupełności wystarczająca dla zapewniania ochrony praw podmiotowych - podsumowuje prawnik.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.