SN: właściciele nie stracą mieszkań po wygaśnięciu użytkowania wieczystego gruntu

Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie - taka uchwałę w składzie 7 sędziów podjął w piątek, 25 sierpnia br. Sąd Najwyższy.

Uchwała ma kolosalne znaczenie dla właścicieli lokali choćby we wspólnotach mieszkaniowych. Sprawę zainicjował wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich.

Pominięcie odrębnej własnosci lokalu
Rzecznik miał wątpliwości czy po upływie terminu użytkowania wieczystego w budynku wielorodzinnym właściciele nie stracą swoich praw, a tym samym mieszkań.
Jak zauważył Sąd Najwyższy, we wniosku Rzecznik Praw Obywatelskich wskazał, że ustawodawca pominął kwestię bytu prawnego odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku wielolokalowym w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu, chociaż ze społecznego punktu widzenia kwestia ta ma doniosłe znaczenie.

Zbieg trzech ustaw
 Sąd Najwyższy, podzielając wątpliwości Rzecznika, stwierdził, że istota zagadnienia prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia sprowadza się do wskazania prawidłowej wykładni przepisów ustawy o własności lokali oraz przepisów kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Trzeba je wziąć pod uwagę przy ustaleniu skutków upływu terminu, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego dla prawa własności lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Jak podkreślił Sąd Najwyższy, trudności związane z wykładnią wchodzących w grę przepisów zaowocowały mnogością zróżnicowanych wypowiedzi w doktrynie i orzecznictwie w przedmiotowej kwestii. Z zaprezentowanych poglądów wynika, że zasadniczy spór sprowadza się w zasadzie do przesądzenia, któremu z praw nadać charakter dominujący.

Prawo własności jest dominujące
Po wnikliwym przeanalizowaniu występujących w doktrynie i orzecznictwie stanowisk Sąd Najwyższy stwierdził, że chociaż za każdym z nich przemawiają pewne argumenty, to należy stwierdzić, że opowiedzenie się za nadaniem prawu użytkowania wieczystego charakteru dominującego i wygaszenie w związku z jego ustaniem prawa własności lokalu, nie znajduje wyraźnych podstaw. Zwłaszcza, że wymagałoby to odejścia od literalnej wykładni przepisów ustawy o własności lokali i dokonywanie jej wykładni wbrew temu, co wynika z art. 64 ust. 3 i art. 75 ust. 1 Konstytucji. 

Sąd Najwyższy rozpatrywał zagadnienie na posiedzeniu niejawnym, gdyż w tej sprawie nie było zanteresowanych stron, a wniosek pochodził od Rzecznika - wyjaśniło biuro prasowe sądu.
 Sygnatura akt III CZP 11/17, uchwała 7 sędziów SN z 25 sierpnia 2017 r.