Strona powodowa domagała się zasądzenia od pozwanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością kwoty ok. 180.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu. Uzasadniając żądanie pozwu, powódka wskazała, iż pozwana spółka korzystała z części jej nieruchomości, bez tytułu prawnego, przez okres około trzech lat. Na tej nieruchomości pozwana spółka prowadziła działalność gospodarczą. Powódka wyliczyła, iż odszkodowanie za bezumowne korzystanie wyniosło ok. 179.000 zł. Nadto, powódka dochodziła zasądzenia kwoty ok. 1600 zł za rachunki za wodę, które nie zostały uregulowane przez pozwaną.

Stanowisko pozwanej

Pozwana spółka domagała się oddalenia powództwa. Przyznała, iż korzystała z części nieruchomości należącej do powódki, wykorzystując ją jako zaplecze magazynowe i miejsca parkingowe. Pozwana wyjaśniła jednak, że strony łączyła umowa, na podstawie której mogła ona nieodpłatnie korzystać z części nieruchomości w zamian za sprawowanie opieki i dozoru nad całą nieruchomością. Wskazała, że strony umówiły się, że powódka umożliwi jej korzystanie z wody w zamian za udostępnienie prądu przez pozwaną. Pozwana podkreślała, że zajmowana nieruchomość nie była potrzebna powódce. Przedstawiciele powodowej spółki wiele razy przebywali na nieruchomości i nie zgłaszali roszczeń wobec pozwanej. Porozumienie zostało zerwane w kwietniu 2013 r. Pozwana wskazywała przy tym, iż wysokość żądanego odszkodowania za korzystanie z nieruchomości była zawyżona.

Spór co do istnienia porozumienia

W toku procesu strona powodowa zaprzeczyła, aby strony łączyło porozumienie co do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości. Powódka wyjaśniła, że w kwietniu 2013 r. zaczęła ona egzekwować od strony pozwanej swoje prawa jako właściciel nieruchomości, co nie oznacza, że do tego czasu pozwana spółka miała prawo do korzystania z nieruchomości. Istotą sporu było więc to, czy strony zawarły umowę uprawniającą pozwaną do bezpłatnego korzystania z działki. Bezspornym było to, że strony nie zawarły żadnego porozumienia na piśmie. Zatem ustalenie, czy zawarły one umowę w formie ustnej, uzależnione było od oceny zeznań stron i świadków. Sąd Okręgowy w Krakowie jako wiarygodne uznał zeznania tych osób, które wskazywały na istnienie ustnej umowy użyczenia między stronami. Zdaniem sądu odwoławczego, rozpoznającego apelację w sprawie, przeprowadzona ocena dowodów była w pełni prawidłowa.

Wyroki sądów

Z tego względu Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej jedynie kwotę 1606,37 zł z odsetkami (tytułem nieuregulowanych rachunków za media) i oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Z orzeczeniem tym nie zgodziła się strona powodowa i wniosła apelację od wyroku sądu okręgowego. Sąd Apelacyjny w Krakowie oddalił jednak apelację powódki, uznając ją za bezzasadną.

Stan faktyczny sprawy

Sądy obu instancji zgodnie ustaliły, że powodowa spółka jest właścicielem nieruchomości, w której sąsiedztwie strona pozwana ma siedzibę i prowadzi działalność gospodarczą. Przed marcem 2010 r. strony na podstawie ustnego porozumienia ustaliły, że pozwana będzie mogła nieodpłatnie korzystać z nieruchomości powódki. Pozwana miała sprawować nadzór techniczny nad nieruchomością. W tym czasie nieruchomość nie była potrzebna powódce, a nadto znajdowała się ona w bardzo złym stanie. Strony postanowiły, że jeśli powódka znajdzie najemcę działki, to wówczas pozwana opuści teren. Dzięki tym ustaleniom, pozwana korzystała z części nieruchomości w okresie od marca 2010 r. do kwietnia 2013 r. Pozwana pobierała także na nieruchomości powódki wodę. Faktury za zużytą wodę wyniosły 1606,37 zł. Strony nie czyniły ustaleń co do nieodpłatnego korzystania z wody przez pozwaną. Ponadto, na mocy zawartej umowy ustnej pozwana doprowadziła prąd ze swojej nieruchomości na nieruchomość powódki. Z tego udogodnienia korzystał najemca części hali magazynowej należącej do powodowej spółki, natomiast za zużytą energię płaciła pozwana.

Wezwanie do opuszczenia nieruchomości

W drugiej połowie kwietnia 2013 r. powódka wezwała pozwaną do opróżnienia i wydania nieruchomości, a także do zwrotu kosztów mediów. W tym okresie powstał konflikt między stronami co do wykupu przez stronę powodową nieruchomości należącej do strony pozwanej.

LEX Navigator Postępowanie Cywilne
Artykuł pochodzi z programu LEX Navigator Postępowanie Cywilne
Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami


Zmiana "zdania" przez powódkę po trzech latach udostępniania nieruchomości

Sądy ustaliły również, że powódka przez kilka lat nie kwestionowała uprawnień pozwanej do korzystania z nieruchomości. Powódka nie żądała w szczególności opuszczenia nieruchomości, zapłaty czynszu czy wynagrodzenia za korzystanie z niej. Przez okres trzech lat na nieruchomości pojawiała się osoba reprezentująca spółkę powodową, która nie zgłosiła żadnych zastrzeżeń wobec pozwanej. Co więcej, pozwana została poinformowana, że nie musi ona opuszczać tego terenu, bowiem powódka nie znalazła najemców. Powódka zażądała, aby pozwana opuściła nieruchomość dopiero w kwietniu 2013 r., gdy strony popadły w konflikt co do sprzedaży działki należącej do strony pozwanej powódce. Powyższe okoliczności związane były z tym, iż strony w 2010 r. zawarły ustną umowę.

Umowa użyczenia zawarta w formie ustnej

Sądy obu instancji przyjęły, że strony łączyła umowa użyczenia, zawarta w formie ustnej.

Na podstawie art. 710 k.c. przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Powyższe oznaczało, iż żądanie zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości było niezasadne, skoro strony łączyło porozumienie i pozwana mogła nieodpłatnie korzystać z nieruchomości powódki.

Argumenty przemawiające za umową o nieodpłatne korzystanie

Sądy uznały, iż gdyby strony nie zawarły umowy, to nie jest prawdopodobnym, aby właściciel nieruchomości nie kierował do pozwanej żądań opuszczenia działki lub zapłaty za korzystanie z niej. Pozwana nieodpłatnie zajmowała nieruchomość przez okres trzech lat i w tym czasie przedstawiciele spółki powodowej pojawiali się na tej nieruchomości. Świadczy to o zawarciu w formie ustnej umowy użyczenia. Ponadto, sądy uznały, że ustne porozumienie miało być tymczasowe - do czasu znalezienia najemcy nieruchomości, ale stan ten przedłużał się. Stan budynków był zły i nie nadawały się one do wynajęcia. Ponadto, powódka miała interes w dobrym traktowaniu pozwanej, bowiem planowała kupić należącą do niej nieruchomość. Dopiero gdy okazało się, że do tego nie dojdzie, to wówczas w kwietniu 2013 r. powódka zażądała, aby pozwana opuściła zajmowaną przez nią nieruchomość.

Nie było umowy barterowej

Sądy obu instancji wykluczyły także, aby strony miały zawrzeć umowę barterową. Cechą umowy barterowej jest wymiana usług lub towarów. Takiej umowy strony jednak nie zawarły. Zakres świadczeń pozwanej na rzecz powódki został ustalony w umowie na nieznacznym poziomie. Pozwana miała np. dozorować nieruchomość pod kątem technicznym (w zamian za nieodpłatne korzystanie z niej). Obowiązki pozwanej miały więc jedynie charakter uboczny. Oznacza to, że strony zawarły umowę użyczenia.

Zasadniczo niezasadne żądanie pozwu

Sądy pierwszej i drugiej instancji wskazały, iż skoro strony zawarły umowę, to pozwana dysponowała tytułem prawnym do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości. Tym samym żądanie zapłaty tzw. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie było zasadne. Powódka nie mogła skutecznie dochodzić takiego odszkodowania, skoro zgodziła się, aby pozwana bezpłatnie korzystała z jej nieruchomości. Z tego względu, sądy uznały za niezasadne żądanie zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki kwoty ok. 179.000 zł.

Natomiast powódka mogła dochodzić w procesie zapłaty od pozwanej kwoty ok. 1600 zł, za zużytą wodą. Strony zawierając ustne porozumienie nie uzgodniły tego, że pozwana mogła korzystać z wody nieodpłatnie. Pozwana powinna więc pokryć poniesiony koszt zużycia wody. Powyższe skutkowało uwzględnieniem powództwa jedynie w tym zakresie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 8.12.2016 r., sygn. akt I ACa 943/16, LEX nr 2250206