Obszerny dokument przedstawiający założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym został zaprezentowany w drugiej połowie kwietniabieżącego roku. Zdaniem autorów projektu odwrócona hipoteka to szansadla seniorów na uzyskanie dodatkowych środków na życie oraz zmniejszenieich zależności od pomocy członków rodziny i państwa. Rozwiązanie to zpowodzeniem sprawdza się już w innych krajach – zarówno w państwachczłonkowskich Unii Europejskiej jak również w Stanach Zjednoczonych - pisze Paweł Kowalski, radca prawny z kancelarii Rachelski & Wspólnicy.

Zauważyć wypada, że na chwilę obecną brak jest jasnych i nie budzącychwątpliwości regulacji umożliwiających bankom oraz innym instytucjomfinansowym sprzedaż produktów o konstrukcji tożsamej z instytucjąodwróconego kredytu hipotecznego Pojawiły się natomiast firmy spozasektora finansowego (nie podlegające nadzorowi finansowemu), któreoferują rozwiązania nieco podobne do odwróconego kredytu hipotecznego, amianowicie oparte na przepisach kodeksu cywilnego transakcje sprzedażynieruchomości z prawem dożywocia. Takie transakcje nie zawszezabezpieczają jednak w należyty sposób interesy sprzedającego(wątpliwości budzi chociażby sposób wyceny nieruchomości).

Na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank lub innainstytucja kredytowa zobowiązana będzie do wypłaty na rzeczkredytobiorcy określonej kwoty pieniężnej, gdzie zabezpieczeniemnależytej spłaty kredytu będzie hipoteka ustanowiona przezkredytobiorcę. Wypłata środków może być jednorazowa, okresowa lub miećinną, przewidzianą umową, formę. Zauważyć wypada, że założeniakonstrukcyjne umowy odwróconego kredytu hipotecznego stanowią, iż kwotakredytu będzie mogła zostać przeznaczona na dowolny cel. Osobazawierająca umowę odwróconego kredytu hipotecznego zachowuje dożywotnie inieograniczone prawo do korzystania z nieruchomości stanowiącejprzedmiot zabezpieczenia kredytu, musi jednak wywiązywać się zobowiązków przewidzianych umową kredytową (m.in. utrzymywanienieruchomości w stanie niepogorszonym oraz terminowe uiszczaniewszelkich opłat związanych z jej eksploatacją).

W obecnym stanie prawnym legalne definicje umowy kredytu (art. 69 ust.1ustawy Prawo bankowe) oraz umowy pożyczki (art. 720 § 1 Kodeksucywilnego) kładą nacisk na zwrotny charakter tych świadczeń. W przypadkuodwróconego kredytu hipotecznego sytuacja jest o tyle nietypowa i różnaod powyższych regulacji, że środki wypłacane przez instytucjęfinansującą nie będą co do zasady podlegać zwrotowi za życiakredytobiorcy, a stan wymagalności kredytu następować będzie po śmierciosoby, która otrzymała kredyt.. Z tego też względu założenia do projektuustawy przewidują, iż odwrócony kredyt hipoteczny nie będzie wymagałdokonania uprzedniej oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy wrozumieniu obecnych regulacji prawa bankowego, gdyż spłata kredytu niebędzie dokonywana przez kredytobiorcę i z reguły następować będzie pojego śmierci. Jednakże założenia do projektu przewidują równocześnie, żeinstytucja kredytująca, w celu zabezpieczenia swoich interesów, będziemiała prawo weryfikacji stanu zobowiązań osoby ubiegającej się oudzielenie takiego kredytu. Wobec takich założeń konstrukcyjnychprojektu, trudno nie oprzeć się wrażeniu, iż procedury bankowe dotyczącebadania stanu majątkowego i stanu zobowiązań potencjalnegokredytobiorcy nie będą odbiegały zasadniczo od obecnej praktyki. Trudnobowiem wyobrazić sobie sytuację, aby bank przed zawarciem umowyodwróconego kredytu hipotecznego nie dokonywał - w ten czy w inny sposób- oceny ryzyka zawarcia transakcji, pod kątem stanu zobowiązańpotencjalnego kredytobiorcy, a więc aby nie dokonywał de facto ocenyzdolności kredytowej osoby ubiegającej się o kredyt.

Zgodnie z przedstawionym przez Ministerstwo Finansów projektem prawo doubiegania się o przyznanie takiego kredytu będą miały osoby fizycznepowyżej 60 roku życia oraz posiadające prawo własności nieruchomości,ułamkowej części nieruchomości, wieczystego użytkowania gruntuzabudowanego budynkiem lub budynkami, lub posiadające spółdzielczewłasnościowe prawo do lokalu. Jeżeli nieruchomość, na której ma zostaćustanowiona hipoteka jest przedmiotem wspólności ustawowej małżonków,stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego będą musieli być obojemałżonkowie, przy czym każdy z nich będzie musiał mieć ukończone 60 lat wchwili zawarcia umowy. W takim przypadku umowa kredytu wygaśnie dopieroz chwilą śmierci drugiego z małżonków.

Jak wskazano powyżej, zabezpieczeniem spłaty udzielonego przez bankkredytu będzie hipoteka ustanowiona na nieruchomości, ułamkowej częścinieruchomości, prawie wieczystego użytkowania albo na spółdzielczymwłasnościowym prawie do lokalu. Należy zauważyć, że według założeń doustawy wierzytelność z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego będziemogła zostać zabezpieczona hipoteką wpisaną w księdze wieczystej napierwszym miejscu, co oznacza, że bank odmówi udzielenia kredytu wsytuacji, gdy na nieruchomości ustanowione będą inne hipoteki. Wyjątkiembędzie tu sytuacja, gdy wcześniejsza hipoteka zabezpieczać będziespłatę kredytu zaciągniętego na nabycie, budowę lub rozbudowęnieruchomości – w takim przypadku jednak część środków z tytułuodwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca będzie musiał przekazaćna spłatę zobowiązań kredytowych zabezpieczonych wcześniej ustanowionąhipoteką.

Autorzy projektu ustawy zaproponowali, aby odwrócony kredyt hipotecznywraz z kapitalizowanymi odsetkami stawał się wymagalny dopiero pośmierci kredytobiorcy, w terminie 6 miesięcy od dnia działu spadku, niepóźniej jednak niż w terminie 12 miesięcy od daty otwarcia spadku, czyliod dnia śmierci kredytobiorcy. Zapis ten ma na celu umożliwieniespadkobiercom dokonania spłaty kredytu i zachowania własnościnieruchomości (albo prawa, na którym ustanowiono hipotekę). W razie niespłacenia przez spadkobierców wierzytelności banku z tytułu kredytu,bank będzie mógł wystąpić z roszczeniem o przeniesienie własnościnieruchomości lub prawa, na którym uprzednio ustanowiono hipotekę. Ponabyciu własności nieruchomości bank będzie mógł sprzedać nieruchomość„w trybie transakcji rynkowej”, po uprzednim dokonaniu wyceny wartościnieruchomości przez rzeczoznawcę. W razie uzyskania ze sprzedaży kwotywyższej niż kwota wierzytelności z tytułu kredytu wraz z odsetkami ikosztami, bank zobowiązany będzie przekazać nadwyżkę spadkobiercom.

Instytucja odwróconego kredytu hipotecznego – przynajmniej z punktuwidzenia konstrukcyjnego – może stać się dla osób starszych, będącychwłaścicielami nieruchomości alternatywnym sposobem na pozyskaniedodatkowych środków finansowych, przy czym zauważyć należy, żepojawiające się pierwsze, wstępne i szacunkowe analizy, wskazują, iżinstytucja ta w polskich realiach może okazać się zbyt droga, a co zatym idzie nieatrakcyjna dla potencjalnych kredytobiorców. Patrząc jednakna kwestię odwróconej hipoteki od strony legislacyjnej, biorąc wszczególności pod uwagę stan zaawansowania prac nad projektem ustawy, nachwilę obecną jest zdecydowanie zbyt wcześnie, aby formułowaćjakiekolwiek jednoznaczne stanowisko odnośnie ewentualnego praktycznegoznaczenia instytucji odwróconej hipoteki, czy też konsekwencji prawnych,jakie dla kredytobiorcy (oraz jego spadkobierców) nieść będzie zawarciez instytucją finansową umowy odwróconego kredytu hipotecznego.Zasadniczo rozważania te zakończyć można stwierdzeniem, tyleżoczywistym, co banalnym, iż potrzebne będzie doprecyzowanie wieluszczegółów nowo projektowanej ustawy, jak również skorelowanieinstytucji z unormowaniami innych ustaw, w szczególności prawabankowego, czy też ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w celuwłaściwego zabezpieczenia zarówno interesów instytucji kredytowych, jak ikredytobiorców i ich spadkobierców.

Paweł Kowalski
Radca prawny
Rachelski Wspólnicy
Kancelaria Prawnicza Sp. k.