Skutki podatkowe rozwiązania umowy dożywocia

Rozwiązanie umowy o dożywocie skutkuje ponownym przeniesieniem własności nieruchomości na dożywotnika i stanowi nowe nabycie w rozumieniu przepisów podatkowych. Oznacza to, że pięcioletni termin, po upływie którego sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, należy liczyć od końca roku, w którym doszło do rozwiązania umowy o dożywocie. Potwierdza to skarbówka w niedawnej interpretacji.

Skutki podatkowe rozwiązania umowy dożywocia to przykład na to, jak restrykcyjne są niektóre przepisy podatkowe. W trudnej takiej znalazł się pewien podatnik, który odzyskał swoją nieruchomość i powziął wątpliwość, czy jej sprzedaż stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Powstaje pytanie, czy zbycie jej podlegać będzie opodatkowaniem 19 proc.  podatkiem dochodowym, które by nastąpiło przed upływem 5 lat od ponownego przejęcia całego gospodarstwa?  W 1981 r. kupił on gospodarstwo rolne a w 2014 r. dokonał on umową dożywocia przeniesienia własności na rzecz córki. W 2024 r. córka rozwiązała umowę dożywocia, przenosząc gospodarstwo rolne na rzecz ojca. Podatnik dwukrotnie nabył więc własność tego samego gospodarstwa w przeciągu 10 lat i teraz, kiedy postanowił dokonać jego sprzedaży, będzie ona podlegała opodatkowaniu 19 proc. PIT.

Podatnik poprosił organy skarbowe o wskazanie przepisu na uzyskanie zwolnienia lub innej możliwości dotyczącej niepłacenia podatku od dokonania sprzedaży działki.

W interpretacji z 2 marca 2026 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatnika, że sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu za prawidłowe (0112-KDSL1-1.4011.778.2025.2.MK). Wskazał na art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o PIT, który formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Dyrektor KIS podkreślił, że ustawa o PIT nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Pojęcie to należy rozumieć szeroko.

Wskazał, że przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Eksperci: Każde zwiększenie aktywów stanowi nabycie

- Sprawa rolnika-emeryta, który po latach odzyskał własność gospodarstwa w wyniku rozwiązania umowy dożywocia, to przykład na to, jak rygorystyczne stosowanie definicji „nabycia” w prawie podatkowym uderza w osoby znajdujące się w trudnej sytuacji życiowej. W analizowanej sprawie podatnik, zmagający się z chorobami i niską emeryturą, podjął drastyczną decyzję o sprzedaży działki, by sfinansować prywatne leczenie. Kluczowe znaczenie miało ustalenie, czy rozwiązanie umowy dożywocia z 2014 roku i powrót nieruchomości do majątku ojca w 2024 roku pozwala na zachowanie ciągłości posiadania od pierwotnego zakupu w 1981 roku - podkreśla Kinga Sadowska, konsultant podatkowy w Kancelarii Twój Doradca. Ekspertka wskazuje, że Dyrektor KIS uznał jednak, iż data rozwiązania umowy jest datą „ponownego nabycia”, co w praktyce oznacza konieczność zapłaty 19 proc. podatku od sprzedaży dokonanej przed upływem 5 lat od tego zdarzenia. - Z formalnego punktu widzenia takie stanowisko jest zgodne z literalnym brzmieniem przepisów i dominującą linią orzeczniczą, według której każde zwiększenie aktywów majątkowych podatnika stanowi nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Dla fiskusa nie ma znaczenia, że podatnik „odzyskuje swoje”; liczy się wyłącznie nowy skutek rzeczowy w postaci wpisu w księdze wieczystej – zauważa Kinga Sadowska.

Na uwagę, jej zdaniem, zasługuje fakt, że organ uznał stanowisko podatnika za prawidłowe tylko dlatego, że ten sam założył dla siebie niekorzystny scenariusz.

- Fiskus nie odniósł się merytorycznie do prośby o wskazanie ratunku, ograniczając się do ogólników o uldze mieszkaniowej czy gruntach rolnych. To pokazuje zderzenie życiowej sytuacji podatnika z czystym formalizmem. W praktyce emeryt sprzedający ziemię na leczenie został potraktowany tak samo jak inwestor. W mojej ocenie ta sprawa ma duże znaczenie praktyczne. Pokazuje, że w prawie podatkowym licznik czasu zeruje się przy każdej umowie – nawet jeśli tylko odzyskujemy swoją własność od rodziny. To dowód na to, że dla urzędu nie liczy się kontekst, tylko sucha matematyka terminów – podkreśla Kinga Sadowska.

Podobnie z cofnięciem darowizny

- Interpretacja potwierdza utrwalone podejście do rozumienia pojęcia „nabycia” na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro przepisy podatkowe nie definiują tego pojęcia, należy – zgodnie z linią orzeczniczą sądów administracyjnych – odwoływać się do regulacji prawa cywilnego. Nabyciem jest zatem każde uzyskanie prawa własności, niezależnie od charakteru czynności prawnej, która do tego prowadzi. Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za utrzymanie bytu zbywcy nieruchomości. Z kolei rozwiązanie umowy o dożywocie skutkuje ponownym przeniesieniem własności nieruchomości na dożywotnika, a więc stanowi nowe „nabycie” w rozumieniu przepisów podatkowych – podkreśla Agnieszka Zachorska, doradca podatkowy Kancelaria Pietrusiński sp.k.

Wskazuje, że oznacza to, iż pięcioletni termin, po upływie którego sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, należy liczyć od końca roku, w którym doszło do rozwiązania umowy o dożywocie. A więc termin ten zaczyna biec od nowa, od momentu rozwiązania umowy o dożywocie.

- W praktyce podatnicy dość często albo nie dostrzegają tego skutku, zakładając, że skoro byli wcześniej właścicielami nieruchomości, to ponowne jej przejęcie nie ma znaczenia podatkowego albo w ogóle mają liczne wątpliwości od jakiego momentu liczyć upływ 5 letniego terminu, aby nie powstał obowiązek podatkowy. Istotne jest by rozumieć skutki prawne przenoszenia własności nieruchomości. Wówczas prościej jest zrozumieć znaczenie pojęcia „nabycia” od którego należy liczyć termin – zauważa Agnieszka Zachorska.

Podkreśla ona, że zawiłości regulacji prawnych powodują, iż podatnicy mają trudności z ustaleniem skutków, tu konkretnie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

 - Analogiczne skutki podatkowe jak powyżej wywoła cofnięcie darowizny – por. interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP3-2.4011.625.2023.1.JK3. Cofnięcie darowizny nieruchomości powoduje, że termin 5 letni (od końca roku nabycia) zaczyna biec od momentu odwołania darowizny i należy go liczyć od początku – stwierdza Agnieszka Zachorska.

Inna sytuacja jej zdaniem wystąpi np. przy podziale administracyjnym działki gruntu na kilka mniejszych. Wątpliwości co do liczenia terminu, o którym mowa, mieli podatnicy obawiając się, że podział działki gruntu spowoduje liczenie terminu od nowa.

- Tu nie wystąpi ponowne nabycie nieruchomości (por. interpretacja z dnia 13 lutego 2026 r. sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1159.2025.1.KK). Identycznie będzie przy sprzedaży nieruchomości po podziale majątku wspólnego małżonków – też nie wystąpi nowe nabycie nieruchomości - por interpretacja z dnia 10 lutego 2026 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.981.2025.3.HJ, bo małżonkowie nabywając pierwotnie do majątku wspólnego już byli właścicielami nieruchomości w całej masie. Należy więc zwrócić baczną uwagę na sytuację związane z nieruchomościami, wyzbywaniem się ich własności, albowiem niekiedy skutki mogą okazać się bolesne finansowo dla podatników – podkreśla Agnieszka Zachorska.