Najem krótkoterminowy apartamentu przez fundację rodzinną a zwolnienie z CIT

Krótkoterminowe udostępnianie apartamentu przez fundację rodzinną będzie działalnością wykraczającą poza zakres określony w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Uzyskany z niej dochód nie skorzysta ze zwolnienia z CIT i będzie opodatkowany stawką 25 proc.

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą i posiadam apartament położony w miejscowości turystycznej, który obecnie wynajmuję krótkoterminowo. Apartament jest składnikiem majątku związanym z prowadzoną przeze mnie działalnością gospodarczą. Lokal jest w pełni wyposażony i przeznaczony na pobyty wypoczynkowe. Goście mają do dyspozycji miejsca noclegowe, kuchnię, łazienkę, dostęp do Internetu oraz miejsce parkingowe. Nie świadczę dodatkowych usług typowych dla hoteli, takich jak codzienne sprzątanie, wyżywienie, recepcja czy obsługa gości. Ewentualne usługi dodatkowe mogą być wykonywane bezpośrednio przez zewnętrzne podmioty. Zamierzam utworzyć fundację rodzinną, w której będę fundatorem, a następnie przekazać jej apartament w drodze darowizny. Po nabyciu nieruchomości fundacja będzie kontynuowała jej krótkoterminowy najem na rzecz osób i podmiotów niepowiązanych. Czy krótkoterminowy najem apartamentu będzie mieścił się w dozwolonej działalności fundacji rodzinnej i korzystał ze zwolnienia z CIT?

Nie, krótkoterminowy najem apartamentu przez fundację rodzinną nie będzie mieścił się w zakresie dozwolonej działalności gospodarczej określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej. Dochód uzyskany z tej działalności nie będzie korzystał ze zwolnienia z CIT i będzie podlegał opodatkowaniu stawką 25 proc.

Działalność dozwolona

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT fundacja rodzinna jest co do zasady zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych. Zwolnienie to obejmuje jednak tylko działalność mieszczącą się w katalogu określonym w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej fundacja może prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie. Najem, o którym mowa w tym przepisie, powinien odpowiadać stosunkowi prawnemu określonemu w art. 659 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Najem krótkoterminowy apartamentu ma jednak odmienny charakter od klasycznego najmu. Polega na udostępnianiu lokalu kolejnym gościom na krótkie okresy, najczęściej liczone w dniach, przy częstej zmianie osób korzystających z nieruchomości. Rozliczenie następuje za konkretny pobyt, a nie cyklicznie, np. miesięcznie lub kwartalnie. Tego rodzaju działalność ma zatem cechy usługi czasowego zakwaterowania, nawet gdy fundacja nie zapewnia recepcji, wyżywienia, codziennego sprzątania ani innych świadczeń typowych dla hoteli.

Nie zmienia tej oceny okoliczność, że dodatkowe usługi będą świadczone bezpośrednio przez zewnętrzne podmioty. Dla kwalifikacji działalności istotny pozostaje przede wszystkim sposób udostępniania apartamentu, długość pobytu oraz częstotliwość zmiany osób korzystających z lokalu.

Zgodnie z art. 6 ust. 7 ustawy o CIT zwolnienie przewidziane dla fundacji rodzinnej nie ma zastosowania do działalności gospodarczej wykraczającej poza zakres określony w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. W takim przypadku zastosowanie znajduje art. 24r ust. 1 ustawy o CIT, który przewiduje opodatkowanie dochodu fundacji stawką 25 proc.

Fakt, że apartament będzie wynajmowany wyłącznie osobom oraz podmiotom niepowiązanym, oznacza jedynie, że nie znajdzie zastosowania wyłączenie określone w art. 6 ust. 8 ustawy o CIT. Nie powoduje to jednak, że najem krótkoterminowy automatycznie stanie się działalnością dozwoloną.

Stanowisko organów podatkowych

Powyższe potwierdza interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 maja 2025 r., sygn. 0111-KDIB1-2.4010.148.2025.2.MK, dotycząca krótkoterminowego udostępniania nieruchomości przez fundację rodzinną.

W piśmie tym możemy przeczytać:

„(…)Ustawodawca, mówiąc o dozwolonej działalności w zakresie najmu, (…) wyraźnie wskazuje, że może to być tylko ściśle taka działalność, a nie także taka działalność, która polega na świadczeniu innej usługi, z którą w jakikolwiek sposób związane jest udostępnienia mienia fundacji. Podkreślenia wymaga, że art. 5 ust. 1 pkt 2 ufr, jako bezpośrednio wpływający na normę art. 6 ust. 1 pkt 25 (w zw. z art. 6 ust. 7) updop, która dotyczy zwolnienia podatkowego musi być interpretowany ściśle (literalnie), podobnie jak wszystkie przepisy o takim charakterze. Analizując powyższe nie można zgodzić się zatem z twierdzeniem, że najem krótkoterminowy rezydencji mieści się w działalności dozwolonej zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ufr oraz że dochody z najmu krótkoterminowego podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego od osób pranych. (…)”.

Podsumowując, krótkoterminowe udostępnianie apartamentu przez fundację rodzinną będzie działalnością wykraczającą poza zakres określony w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Uzyskany z niej dochód nie skorzysta ze zwolnienia z CIT i będzie opodatkowany stawką 25 proc.

Autor: Rafał Styczyński, doradca podatkowy