W przedmiotowej sprawie podatnik zaciągnął kredyt konsolidacyjny, który został przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego w innym banku. Przed upływem 5 lat podatnik jednak sprzedał lokal za kwotę 670 tys. zł, składając oświadczenie o przeznaczeniu kwoty przychodu na cele mieszkaniowe. Następnie zawarł z deweloperem umowę o wybudowanie domu, na który zaciągnął kredyt hipoteczny. Z dokumentów wynikało, że w okresie dwóch lat od sprzedaży lokalu mieszkalnego podatnik wydatkował na własne cele mieszkaniowe łącznie kwotę około 910 tys. zł, w tym z własnych środków finansowych w wysokości około 310 tys., natomiast ze środków przekazanych bezpośrednio z kredytu podatnik wydatkował na konto inwestora kwotę około 600 tys. zł.

Z tego powodu organ podatkowy uznał, iż jedynie kwota 310 tys. zł została przeznaczona na własne cele mieszkaniowe zgodnie z warunkami określonymi w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o PIT i korzysta w związku z tym ze zwolnienia od tego podatku. Natomiast pozostała kwota przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w wysokości 360 tys. zł podlega opodatkowaniu.

Jednak według podatnika, jeżeli za uzyskane środki ze sprzedaży pierwszej nieruchomości reguluje jakieś zobowiązania, a następnie za pieniądze z innego źródła (tu kredytu na budowę domu) nabywa nową nieruchomość na swoje cele mieszkaniowe, to także spełnia warunek do zwolnienia od podatku.

Sprawa ostatecznie trafiła do NSA. Sądu podtrzymał stanowisko organu, że aby kwota przychodu (tu 670 tys. zł) uzyskana z tytułu sprzedaży lokalu mogła korzystać z ulgi podatkowej, podatnik powinien przychody te w całości lub w części przeznaczyć w okresie dwóch lat na nabycie budynku mieszkalnego na spłatę kredytu konsolidacyjnego. Skoro tylko z kwoty tej na cele mieszkaniowe wydatkowano kwotę w wysokości 310 tys. zł, tj. na spłatę kredytu konsolidacyjnego, pokrycie należności z tytułu dwóch faktur wystawionych przez wykonawcę domu oraz kosztu sporządzenia aktu notarialnego, to pozostała kwota przychodu w wysokości 360 tys. uzyskanego z tytułu sprzedaży mieszkania nie mogła korzystać ze zwolnienia podatkowego.

Sąd uznał, że przepisów prawa nie można interpretować w sposób powodujący, że niektóre ich części okazują się zbędne. Skoro art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o PIT jednoznacznie wskazuje, że wolny od podatku jest tylko przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu, a także odsetek od kredytu zaciągniętego na cele wymienione w lit. a) w tym również na spłatę kredytu oraz odsetek zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, to przyjęcie, że taka sytuacja może dotyczyć kredytu zaciągniętego po dniu uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości, stanowiłoby wykładnię rozszerzającą i pozostawała w sprzeczności z zasadą, iż przepisy dotyczące zwolnień podatkowych winny być interpretowane w sposób ścisły z wyłączeniem wykładni rozszerzającej. Z tych też względów część środków na cele mieszkaniowe uzyskanych z kredytu zaciągniętego na wybudowanie domu, jako nie pochodząca ze źródła, jakim był przychód z tytułu sprzedaży mieszkania nie mogła być objęta ulgą podatkową.

Wyrok NSA z 26 czerwca 2012 r., II FSK 2491/10

Przywołane akty prawne

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 t.j.)