Od sprzedaży firmowej nieruchomości można zapłacić 10 proc. podatku

Nieruchomość wykorzystywaną w działalności gospodarczej można sprzedać bez podatku dopiero po sześciu latach od wycofania jej z działalności. Wcześniej trzeba się rozliczyć według wybranej formy opodatkowania, czyli np. według stawki liniowej. Fiskus potwierdza, że osoby rozliczające się ryczałtem, niezależnie od stosowanej na co dzień stawki, zapłacą od sprzedaży nieruchomości 10 proc. ryczałtu. Część przedsiębiorców przechodzi wcześniej na ryczałt, by skorzystać ze stawki 10 proc. Jednak nie dla każdego będzie to opłacalne.

Przedsiębiorca, który sprzedaje nieruchomość wykorzystywaną w działalności gospodarczej, musi rozliczyć przychody ze sprzedaży tak jak pozostałe przychody z tej działalności. To oznacza, że osoby opodatkowane np. według stawki liniowej, zapłacą 19 proc. W działalności gospodarczej nie obowiązuje zasada dotycząca nieruchomości prywatnych, które można sprzedać bez podatku po upływie pięciu lat od nabycia. Podatek trzeba zapłacić, nawet od sprzedaży budynku lub działki nabytych kilkanaście czy kilkadziesiąt lat wcześniej. W tym przypadku daniny można uniknąć, jeśli od wycofania składnika majątku z biznesu upłynie sześć lat.

Jaki podatek płacą ryczałtowcy

Jaką stawkę mają zapłacić ryczałtowcy, skoro ich działalność może być opodatkowania wieloma stawkami, wynoszącymi od 3 do 17 proc.? Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 15 maja 2026 r. (nr 0112-KDSL1-1.4011.287.2026.2.MW) potwierdza, że 10 proc. Sprawa dotyczyła mężczyzny prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie gospodarowania obiektami noclegowymi turystycznymi i miejscami krótkotrwałego zakwaterowania, który rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W latach 90-tych kupił dwie działki, z których jedna jest zabudowana, a obie były wykorzystywane w biznesie. Obie działki zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, a budynki były amortyzowane.

W lutym 2026 r. zakończył prowadzenie biznesu i chce sprzedać nieruchomości. Miał jednak wątpliwości, jak się rozliczyć. Dyrektor KIS przypomniał, że jeżeli podatnik prowadzi działalność, z której przychody są opodatkowane różnymi stawkami, ryczałt ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności. Wysokość stawki zależy wyłącznie od faktycznego rodzaju świadczonych czynności.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy ryczałtowej, podatek od świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1) wynosi 10 proc. 

Natomiast, jak stanowi art. 12 ust. 10 ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

• a)    środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
• b)    składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym (do 10 tys. zł),
• c)    składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
• d)    składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
• e)    składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

-        bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10 proc. uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło szczęść lat.

- Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, które wykorzystywał Pan w działalności gospodarczej i które zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych, podlega opodatkowaniu 10 proc. stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określoną w art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - stwierdził dyrektor KIS. 

Co istotne, mężczyzna jest też zwolniony z VAT. Jak wskazał dyrektor KIS działka zabudowana została nabyta niemal 30 lat temu, a pierwsze zasiedlenie nastąpiło krótko po nabyciu, w konsekwencji pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a datą zawarcia warunkowej umowy sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym zostaną spełnione warunki do korzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Możliwość rozliczenia sprzedaży według stawki 10 proc. potwierdzają tez m.in. interpretacje z 28 stycznia 2025 r. (nr 0115-KDST2-1.4011.596.2024.2.AW), z 15 października 2025 r. (nr 0112-KDIL2-2.4011.676.2025.1.AG) i 10 czerwca 2025 r. (nr 0114-KDIP2-2.4011.330.2022.2.ASK). 

Nie każdemu opłaca się ryczałt

- Organy podatkowe potwierdzają w interpretacjach, że przedsiębiorca rozliczający się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej zapłaci co do zasady 10 proc. ryczałtu. Dla wielu przedsiębiorców te zasady mogą być bardzo korzystne, jednak wszystko zależy od indywidualnych czynników. Dlatego w każdym przypadku należy przeprowadzić odpowiednie kalkulacje. Rozliczenie ryczałtem według stawki 10 proc. będzie opłacalne, gdy przedsiębiorca ma do odliczenie niewielkie koszty, np. gdy nabył nieruchomość wiele lat temu i nie ponosił na nią nakładów. Ryczałt nie pozwala bowiem na odliczenie kosztów uzyskania przychodów. W przeciwnym razie bardziej opłacalne może być rozliczenie według stawki liniowej 19 proc., ale z uwzględnieniem kosztów. Poza tym w każdym przypadku warto wystąpić o własną interpretację indywidualną, aby uniknąć ewentualnych sporów - mówi Grzegorz Grochowina, szef Zespołu Zarządzania Wiedzą w Departamencie Podatkowym w KPMG w Polsce.

Jak wyjaśnia Rafał Styczyński, doradca podatkowy, przy sprzedaży składnika majątku po likwidacji działalności trzeba ustalić nie tylko przychód, ale również koszt podatkowy. W przypadku środków trwałych kosztem będzie najczęściej niezamortyzowana część wartości początkowej. Jeżeli dany składnik był już w pełni zamortyzowany, koszt podatkowy może nie wystąpić albo będzie ograniczony. - Ważne jest więc prawidłowe prowadzenie ewidencji środków trwałych oraz wykazu majątku na dzień likwidacji. Bez tych dokumentów trudno ustalić, jaka część wydatku została już rozliczona w kosztach, jaka była wartość początkowa i jaka kwota może być jeszcze uwzględniona przy sprzedaży - radzi Rafał Styczyński.

Kiedy warto zmienić formę opodatkowania

Grzegorz Grochowina dodaje, że przedsiębiorcy planujący sprzedaż nieruchomość mogą też rozważyć odpowiednio wcześniej zmianę formy opodatkowania na taką, w której rozliczenie będzie dla nich bardziej opłacalne. 

W interpretacji z 9 sierpnia 2023 r. (nr 0112-KDIL2-2.4011.447.2023.2.MM) dyrektor KIS potwierdza, że rozliczenie ryczałtem według stawki 10 proc. dotyczy też przedsiębiorcy, który zmienił formę opodatkowania na ryczałt. Z pytaniem w tej sprawie wystąpił przedsiębiorca, który planował w 2024 r. sprzedać dwie działki nabyte w 2019 r. Na jednej z działek rozpoczął budowę, ale jej nie skończył. Do końca 2023 r. rozliczał się według stawki liniowej 19 proc., ale w 2024 r. zamierzał przejść na ryczałt. 

Dyrektor KIS stwierdził, że zakup działek i rozpoczęcie na jednej z działek budowy budynku mieszkalnego, który miał być przedmiotem najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, świadczy o tym, że ta inwestycja dotyczyła działalności gospodarczej. To natomiast oznacza, że grunty te stanowią składniki majątku podlegające ujęciu najpierw w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a następnie od 2024 r. w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. 

Dlatego też zbycie nieruchomości stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i podlegać będzie - w związku z wyborem formy opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 12 ust. 10 pkt 1 ustawy ryczałtowej, według stawki 10 proc.

Podatnik nie skorzysta natomiast ze stawki 5,5 proc. Fiskus nie zgodził się z argumentem, że świadczone przez niego usługi to roboty budowlane, o których mowa wart. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy, opodatkowane 5,5 proc. 

Przedsiębiorca sprzeda mieszkanie bez podatku

Fiskus potwierdza jednak, że przedsiębiorca również może sprzedać mieszkanie bez podatku. Mówi o tym m.in. interpretacja z 29 maja 2026 r. (nr 0112-KDIL2-2.4011.361.2026.4.AA). Chodziło o przypadek mężczyzny prowadzącego działalność opodatkowaną ryczałtem, który kupił mieszkanie w 2017 i wprowadził do ewidencji środków trwałych. Dyrektor KIS potwierdził, że jeśli sprzeda je po upływie pięciu lat, nie będzie opodatkowany ani PIT ani ryczałtem. Takie stanowisko dotyczy jednak nieruchomości mieszkalnych.

- Ponieważ sprzeda Pan mieszkanie, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej - stwierdził dyrektor KIS.

Sprzedać mieszkanie bez podatku mogą również ci, którzy je amortyzowali (kiedy jeszcze było to możliwe). Potwierdza to interpretacja dyrektora KIS z 13 kwietnia 2023 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.302.2023.1.MT). Spytał o to prawnik, którzy wykorzystał mieszkanie w prowadzonej działalności gospodarczej (własnej kancelarii). Wprowadził lokal do ewidencji środków trwałych i przez wiele lat go amortyzował. Na początku 2023 r. sprzedał lokal. Dyrektor KIS potwierdził, że mieszkanie wykorzystywane w działalności gospodarczej, które zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych i amortyzowane, można sprzedać bez podatku po upływie pięciu lat. 

- Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto - czytamy w interpretacji.

Eksperci zalecają jednak ostrożność, bo każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. - Błędem jest przekonanie, że po zamknięciu firmy sprzedaż firmowego majątku zawsze jest już sprzedażą prywatną. W PIT nie zawsze tak będzie. Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem sześciu lat liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu likwidacji działalności, przychód może nadal być kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej - mówi Rafał Styczyński.