Prawnicy nie mają wątpliwości, że już dawno nie było tak dużej nowelizacji prawa budowlanego (pb). Ustawa z 13 lutego 2020 roku przede wszystkim upraszcza proces inwestycyjny, bo wprowadza katalog inwestycji przeprowadzanych na podstawie pozwolenia, zgłoszenia i bez żadnych formalności, ułatwia przyłączanie nowych inwestycji do sieci gazowych, elektroenergetycznych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych, ogranicza termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę, jednoznacznie wskazuje, kto jest, a kto nie jest stroną procesu inwestycyjnego.
Nowela przewiduje też wprowadzenie nowego projektu budowlanego. Tyle, że jeszcze przez rok można projekty opracowane według dotychczasowych zasad dołączać do wniosku o pozwolenie na budowę i zgłoszenia. Ta zmiana zatem nie będzie odczuwalna z dnia na dzień. Posiadaczy ponadwudziestoletnich bezprawnych budowli ucieszy nowa możliwość ich zalegalizowania. Ta zmiana jednak z punktu widzenia ładu przestrzennego ma wiele wad. Co dokładnie się zmieni?
Czytaj w LEX: Odpowiedzi na pytanie w sprawie postępowania przed organami administracji architektoniczno-budowlanej - po zmianach >>
Co na zgłoszenie, co bez formalności
Nowela wprowadzi spore zmiany w wykazie obiektów zwolnionych z uzyskiwania pozwolenia na budowę. Art. 29 pb enumeratywnie wymienia obiekty, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia, a także te które nie wymagają ani uzyskania pozwolenia, ani zgłoszenia. Z tego przepisu cieszy się Anna Białecka dyrektor wydziału Architektury i Urbanistyki gdańskiego Urzędu Miasta. - Liczę, że w końcu skończą się telefony z pytaniami, czy wymagana jest zgoda, czy zgłoszenie. Teraz każdy zajrzy sobie do internetu, znajdzie przepis i sam sprawdzi w jednym miejscu - mówi.
Inwestorzy też się cieszą, bo nie będzie trzeba mieć pozwolenia na postawienie paczkomatów i podobnych obiektów, np. bankomatów. O konsekwencjach orzeczeń sądowych w sprawie paczkomatów pisaliśmy na Prawo.pl pod koniec lutego 2019 roku.
Bez pozwolenia, a nawet zgłoszenia, mają być stawiane biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające, paczkomaty, automaty przechowujące przesyłki lub automaty służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 metrów.
Czytaj w LEX: Nowe obowiązki organów nadzoru budowlanego w procesie inwestycyjnym >
- To dobra zmiana, bo dotychczas dochodziło do wręcz kuriozalnych sytuacji, w których niektóre organy – przy akceptacji sądów administracyjnych – wymagały uzyskiwania pozwolenia lub dokonania zgłoszenia w przypadku zamiaru budowy biletomatów, paczkomatów, urządzeń sprzedających, czy innych tego typu przyrządów - ocenia Jacek Kosiński, adwokat, partner zarządzający w kancelarii JK. I dodaje, że w analogiczny sposób – co ważne dla sporej grupy inwestorów – będą potraktowane realizacje instalacji gazowych wykonywanych zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz już użytkowanego budynku, a także przydomowe tarasy naziemne. Z obowiązku zgłoszenia zwolnione będą np. urządzenia melioracji wodnej.
Ponadto Ustawodawca zdecydował, że nie będzie już obowiązywał wzór decyzji o pozwoleniu na budowę. Z kolei, gdy inwestor rozpocznie roboty budowlane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, organ (wydział architektury) odmówi wydania zatwierdzenia projektu i wydania pozwolenia.
Czytaj w LEX: Obowiązki kierownika budowy po nowelizacji ustawy - Prawo budowlane >
Nowa definicja oddziaływania
Dotychczas obszar oddziaływania obiektu był to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu. Za sprawą nowelizacji stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są obok inwestora właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu. Zniknęło zatem słowo "w zagospodarowaniu".
- Za sprawą noweli więc właściciele (użytkownicy wieczystości oraz zarządcy) nieruchomości sąsiednich będą stronami tego postępowania tylko, gdy zostanie wskazane, że projektowana inwestycja spowoduje ograniczenia możliwości zabudowy nieruchomości sąsiednich z uwagi na treść przepisów techniczno-budowlanych - mówi Mirosław Narolski, adwokat, wspólnikiem w kancelarii Brzezińska Narolski Adwokaci. I dodaje, że to korzystna zmiana, choć dopiero praktyka pokaże, jak zadziała.
Trudniejsze unieważnienie pozwolenia na budowę
Obecnie decyzję o pozwoleniu na budowę można uchylić praktycznie w dowolnym czasie, nawet wiele lat po tym jak budynek już powstał i był użytkowany. Za sprawą noweli to się zmieni. Nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. W odniesieniu do decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jej stwierdzenie nieważności nie będzie dopuszczalne, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym stała się ostateczna. Nowela wprowadza więc graniczny, pięcioletni termin dla stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Pozwoli to wielu inwestorom, a także osobom, które nabyły od nich inwestycję, uniknąć czasochłonnej procedury naprawczej.
Czytaj w LEX: Możliwości ingerencji w ostateczne pozwolenie na budowę >
Nowy dom łatwiej będzie można podłączyć do mediów
Wchodzące w życie przepisy powinny ułatwić sprawne przyłączanie nowych inwestycji do sieci gazowych, elektroenergetycznych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych. Wprowadzają bowiem terminy dla przedsiębiorstw na wydanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej. I tak dla dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynosi on 14 dni, a dla innych inwestycji 30-dniowy. Ich przekroczenie spowoduje naliczenie kar, a także ściągnie na przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne zakaz pobierania opłat za wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci, ich zmianę, aktualizację lub przeniesienie na inny podmiot, odbiór.
Termin ważności wydawanych przez przedsiębiorstwo wodociągowo–kanalizacyjne warunków przyłączenia do sieci wynosić będzie 2 lata. W przypadku sieci ciepłowniczej projektant będzie sprawdzał czy można do niej podłączyć budynek. Jeśli przedsiębiorstwo będzie opóźniał wydanie warunków przyłączenia, zapłaci karę za każdy dzień zwłoki.
Czytaj w LEX: Zmiany w prawie budowlanym: jakie kary za samowolę budowlaną? >
Istotne zmiany w projekcie budowlanym
Według Ministerstwa Rozwoju, autora nowelizacji, najistotniejszą zmianą dla budujących będzie zmniejszenie zakresu dokumentów potrzebnych na etapie składania wniosku o pozwolenia na budowę lub zgłoszenie. Po zmianach projekt budowlany ma składać się z projektu zagospodarowania działki lub terenu (usytuowanie, układ komunikacyjny, informacja o obszarze oddziaływania obiektu), projektu architektoniczno-budowlanego (układ przestrzenny, projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe) i projektu technicznego. - To tak naprawdę wydzielona część obecnego projektu architektoniczno-budowlanego o takim samym zakresie, przekazywana kierownikowi budowy, ale nie składana do urzędu w celu zatwierdzenia - wyjaśnia Grzegorz Jachym, architekt, koordynator komisji prawa inwestycyjnego Izby Architektów RP. A Jacek Kosiński zauważa, że inwestor w celu uzyskania pozwolenia na budowę będzie musiał przedstawić tylko ogólny zarys swojego zamierzenia. - Gdy otrzyma decyzję o pozwoleniu na budowę, i zyska tym samym pewność, że dane zamierzenie jest w pełni dopuszczalne, będzie mógł dopiero spokojnie zainwestować w projekt - dodaje.
Czytaj w LEX: Jak prawidłowo przygotować projekt budowlany po zmianach? >>
Trochę inaczej na sprawę patrzą inżynierowie. Dr inż. Krzysztof Kaczorek, członek Polskiego Stowarzyszenia Menedżerów Budownictwa, zwraca uwagę, że dotychczas w momencie złożenia projektu budowlanego w urzędzie pojawiał się bardzo mocny punkt odniesienia dla ewentualnych sytuacji kryzysowych, takich jak katastrofa budowlana czy opóźnienie robót budowlanych. - Po złożeniu nowego projektu budowlanego, pozbawimy się bardzo ważnego punktu odniesienia, co zdecydowanie utrudni dochodzenie swoich praw przez uczestników procesu inwestycyjno- budowlanego - uważa inż. Kaczorek.
Z kolei dr Martyna Sługocka z Dolnośląskiego Urzędu Wojewódzkiego, specjalizująca się w prawie budowlanym zauważa, że podział na trzy odrębne części spowoduje, że w każdym z nich część dokumentów będzie się powtarzać (np. w każdym musi znaleźć się kopia decyzji o nadaniu projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu, jeżeli jest wymagany, uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt). A zatem mniej dokumentów nie będzie. Tyle, że zgodnie z przepisami przejściowymi jeszcze przez rok można załączać projekty przygotowane na dotychczasowych zasadach.
Czytaj w LEX: Jakie dokumenty trzeba będzie załączyć do wniosku o pozwolenie na budowę po nowelizacji?
Bezpłatna legalizacja 20-letnich samowoli budowlanych
Nowela wprowadza tzw. prostą bezpłatną procedurę legalizacyjną dla budynków powstałych bez zgłoszenia czy pozwolenia na budowę ponad 20 lat temu. Głównym wymogiem legalizacji na podstawie uproszczonej, bezpłatnej procedury będzie przedstawienie ekspertyzy technicznej, potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Uproszczonego postępowania legislacyjnego nie będzie można wszcząć jedynie w stosunku do obiektów budowlanych, do których wydano decyzje o nakazie rozbiórki przed dniem wejścia w życie ustawy (czyli przed 19 września 2020 r.) oraz jeżeli dwudziestoletni termin upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy.
Czytaj w LEX: Legalizacja samowoli budowlanych na nowych zasadach >>
Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnica Budowlana żałuje, że podczas prac parlamentarnych nie wprowadzono określonego czasu na legalizację. - To powinna być abolicja czasowa. Ustawa powinna przewidywać w okres, w którym można dokonać legalizacji, np. rok. Wówczas można by taką "prawną żabę" zaakceptować. A tak mamy sytuację, że ktoś coś wybuduje na końcu wsi, w ciemnym lesie, poczeka 20 lat i potem zalegalizuje, i to bezpłatnie - ocenia Mariola Berdysz.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
