Systemem gospodarowania odpadami komunalnymi objęci są wszyscy właściciele nieruchomości i do ich obowiązków należy utrzymanie czystości i porządku na nieruchomości. W budynkach wielolokalowych odpowiedzialność za powyższe ponosi osoba sprawująca zarząd nieruchomością. To do jej obowiązków należy bowiem utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, które generują również odpady komunalne.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach – dalej u.c.p.g., jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu, obowiązki właściciela nieruchomości wspólnej oraz właściciela lokalu obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową.

Właściciel nieruchomości, będzie więc zobowiązany do samodzielnego złożenia deklaracji oraz uiszczania opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi jedynie wówczas, gdy będzie występował autonomicznie.

Natomiast w przypadku, gdy jego tytuł prawny do nieruchomości wiąże się z członkostwem we wspólnocie mieszkaniowej podmiotem zobowiązanym do złożenia deklaracji będzie podmiot zarządzający nieruchomością wspólną – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 30 stycznia 2015 r., sygn. I SA/Wr 2240/14, LEX nr 1654565. Trzeba też pamiętać, iż osoba sprawująca zarząd jest podatnikiem opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi tylko i wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. W pozostałym zakresie w odniesieniu do lokalu wyodrębnionego obowiązek taki ponoszą właściciele lokali.

Zarządca w małej wspólnocie jako podmiot zobowiązany do składania deklaracji oraz wpłacania opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi w świetle przepisu art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach

Przepis art. 2 ust. 3 u.c.p.g. nie różnicuje obowiązków zarządu małych i dużych wspólnot mieszkaniowych. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., kwestia zarządu nieruchomością wspólną uregulowana została w rozdziale 4. Małe wspólnoty, to zgodnie z art. 19 tej ustawy, te wspólnoty, które istnieją w nieruchomościach mieszczących najwyżej 7 lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela. W tych małych wspólnotach do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego - dalej k.c. i Kodeksu postępowania cywilnego - dalej k.p.c. o współwłasności, pod warunkiem jednakże, że właściciele lokali nie skorzystali z możliwości przewidzianej w art. 18 ust. 1 u.w.l., czyli nie powierzyli zarządu osobie fizycznej lub prawnej. Jeżeli więc tak się nie stało, do złożenia deklaracji oraz wpłacania opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi zobowiązani będą właściciele poszczególnych lokali jako zarządzający samodzielnie (bezpośrednio) swoją nieruchomością na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 199-209) wynika, iż zarządcami nieruchomości są wszyscy jej współwłaściciele.