Od lat politycy oraz prawnicy powtarzają jak mantrę, że prawo użytkowania wieczystego to relikt PRL-u i czas najwyższy z nim skończyć. Uwłaszczenie mieszkańców bloków i domów jednorodzinnych sprzed kilku lat miało być pierwszym krokiem, a drugim - przekształcenie we własność prawa użytkowania wieczystego do gruntów komercyjnych.
Do uzgodnień publicznych trafił właśnie projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, który temu przeczy. To co się w nim proponuje, nie do końca jest tym, na co czekały firmy. Na razie uwłaszczenia ex lege nie będzie. A skutkiem ubocznym wprowadzenia w życie nowych przepisów mogą być podwyżki rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, choć z uzasadnienia projektu wynika, że projekt ma im… przeciwdziałać.
Czytaj też: Rząd: nie tylko mieszkaniówka, ale i firmy przekształcą użytkowanie wieczyste. Są propozycje
Czy to martwa instytucja
Z propozycji wynika, że właściciel gruntu zdecyduje czy chce go sprzedać czy nie. Wielu prawników uważa, że samorządy raczej nie będą się do tego kwapić. Dobrowolnie nie zechcą bowiem pozbyć się kur znoszących złote jajka. Roczne opłaty z tytułu użytkowania wieczystego stanowią przecież poważną pozycję w ich budżetach.
- Mam wątpliwość czy proponowane zmiany nie okażą się być martwą instytucją, skoro projekt przyznaje swobodę stronom umowy - zarówno w odniesieniu do decyzji o jej zawarciu (cywilnoprawny tryb sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego), jak i w negocjowaniu i ustalaniu ceny zbywanej nieruchomości – wskazuje dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.
Czytaj w LEX: Ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności – nowy przedmiot opodatkowania? >
Co potwierdzają zresztą sami samorządowcy.
- Nie widzę na razie takiej potrzeby, może w przyszłości, w ramach wsparcia lokalnego przedsiębiorcy – mówi Krzysztof Lewandowski, wiceprezydent Zabrza.
Andrzej Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich przyznaje, że wiele samorządów faktycznie nie chce sprzedawać gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, zaraz bowiem pojawiają się niesprawiedliwe i krzywdzące zarzuty dotyczące korupcji. Kilkakrotnie toczyły się procesy sądowe w tej sprawie. Nie jest to jednak regułą. Są i takie, które to i dziś chętnie robią. Należy do nich. m.in. Wyszków pod Warszawą.
- Tego rodzaju przepisy nie są potrzebne. Już dziś samorząd, jeżeli chce sprzedać grunt oddany w użytkowanie wieczyste, to go sprzedaje. A firmy kupują. Nie jest więc prawdą, że nie ma na rynku tego typu transakcji. W Wyszkowie 15 proc. gruntów było własnością samorządu. Władze tego miasta postanowiły to zmienić. Stworzyły wieloletnią strategię i konsekwentnie ją realizowały. Część działek wystawili na sprzedaż. Natomiast w trzech lokalizacjach skupowały grunty i następnie je scalały, tworząc w ten sposób atrakcyjne nieruchomości. Potem część sprzedano, a część wynajęto – opowiada Andrzej Porawski.
Czytaj w LEX: Bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność >
Sami autorzy projektu przyznają, że faktycznie liczba zawieranych w ostatnich latach umów sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika wieczystego była niewielka. Z danych przekazanych przez wojewodów wynika, że w latach 2015-2021 zostało zawartych jedynie około 430 umów sprzedaży gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa na rzecz użytkownika wieczystego, będącego przedsiębiorcą. W większości przypadków wojewodowie zalecali starostom ustalanie ceny sprzedaży gruntu na poziomie, który eliminowałby ryzyko uprzywilejowania przedsiębiorcy. W większości przypadków cena sprzedaży ustalana była na poziomie wartości rynkowej gruntu, bądź uwzględniała „utracone” dochody z opłat za użytkowanie wieczyste.
Czytaj w LEX: Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Omówienie do wyroku TS z dnia 25 lutego 2021 r., C-604/19 >
To będzie drogie przekształcenie, bez bonifikat i pomocy
Projekt zmienia zasady ustalania ceny za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego - mają być podobne do tych, jakie obowiązywały w przypadku uwłaszczenia gruntów pod blokami i domami jednorodzinnymi. W tym celu ma być zmieniony art. 69 ugn. Dziś przewiduje on, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.
Sprawdź w LEX: Który podmiot jest zobowiązany do zapłaty opłaty za przekształcenie rozłożonej na raty w przypadku sprzedaży nieruchomości? >
Po nowelizacji cenę będzie stanowiła dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Koszty sporządzenia operatu szacunkowego poniesie użytkownik wieczysty. Na wniosek nabywcy cenę będzie można rozłożyć na raty, na czas nie dłuższy niż 20 lat.
Nowe zasady są, zdaniem autorów projektu, atrakcyjne dla firm. Zdania prawników są podzielone, ale przeważają głosy krytyczne. Większość uważa, że będzie drogo, nawet bardzo drogo.
W wypadku wcześniejszych przekształceń gruntów pod blokami i domami, obowiązywały wysokie bonifikaty. W niektórych miastach, jak Warszawa, Wrocław czy Poznań użytkownicy wieczyści zapłacili bardzo niskie opłaty przekształceniowe, wynoszące kilka procent.
W przypadku firm raczej się na to nie zanosi.
- Projekt nie przewiduje bonifikat. Teoretycznie samorządy, starostwa czy urzędy wojewódzkie będą mogły wprowadzić swoje upusty. Ale nie sądzę, by się zdecydowały. Firma to nie jest mieszkaniec bloku. Raczej samorząd nie będzie chciał pomóc. Jest wprawdzie jeszcze pomoc de minimis, ale większość nie da rady z niej skorzystać. W jej ramach firmom przysługuje 200 tys. euro wsparcia na 3 lata. Pieniądze przeznaczają na uregulowanie różnego rodzaju opłaty, umorzenia etc., wbrew pozorom na opłatę przekształceniową zostanie niewiele – uważa Maciej Obrębski, adwokat.
Michał Gliński, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy uważa, że dzisiejsze rozwiązania przy wykupie własności gruntu przez użytkowników wieczystych, jak i rozwiązania proponowane przez ustawodawcę, nie są do końca prawidłowe i sprawiedliwe.
- Za sprawiedliwą opłatę przekształceniową uważam taką, która uwzględnia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego poniesione przez użytkownika wieczystego, ale nie przekracza jednak wartości prawa własności gruntu, a także uwzględniania zasady udzielania pomocy publicznej przedsiębiorcom. W przypadku gruntów komercyjnych użytkownicy wieczyści często uiszczali zarówno opłaty początkowe, jednorazowe w wysokości co najmniej 25 proc. wartości nieruchomości, jak również płacili i płacą opłaty roczne w wysokości 3 proc. wartości nieruchomości przez 99 lat. Jeśli opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego zostaną skalkulowane przez ustawodawcę w sposób sprawiedliwy, niezbyt wygórowany i z możliwością rozłożenia na raty, wówczas przekształcenie użytkowania wieczystego stanie się standardem postępowania – tłumaczy mec. Michał Gliński.
Czytaj w LEX: Użytkowanie wieczyste w VAT >
Będą podwyżki rocznych opłat
Wszyscy eksperci są zgodni. Po zmianie prawa roczne opłaty z tytułu użytkowani wieczystego poszybują w górę. Będzie więc podobnie, jak w przypadku gruntów pod blokami i domami, gdzie także doszło do aktualizacji rocznych opat. Dzięki czemu wysokość opłat przekształceniowych wzrosła.
- Istnieje ryzyko, że ostatnie opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego będą podstawą kalkulacji opłat z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, dlatego właściciele gruntu będą zmierzali do ich aktualizacji - twierdzi mec. Gliński.
Jacek Kosiński, radca prawny podsumowuje propozycje rządowe.
- Z doświadczenia wiem, że inwestorzy zawsze uwzględniali w modelach finansowych opłaty roczne i ich nagły wzrost zawsze był problemem, przeciwko któremu działali. Zatem na pewno są to dobre argumenty. Nowelizacja jednak nie rozwiąże całości problemu. Nie przewiduje też aby użytkownik wieczysty mógł żądać przekształcenia. Może być ono dokonane wyłącznie za zgodą obu stron. Cena, za którą ma dojść do sprzedaży własności na rzecz użytkownika wieczystego prowadzącego na tej nieruchomości działalność gospodarczą, musi także uwzględniać ograniczenia związane z pomocą publiczną. Dlatego, moim zdaniem, nowelizacja to będzie raczej dalsza ewolucja niż jakakolwiek rewolucja - kwituje mec. Kosiński.
