Do PINB wpłynął protokół okresowej kontroli kominiarskiej, z której wynika, że przewody kominowe w budynku mieszkalnym wielorodzinnym składającym się z 20 mieszkań, są w złym stanie technicznym. Podczas postępowania wyjaśniającego ustalono, że właścicielami budynku są wszyscy właściciele lokalów mieszkaniowych. Ustalono również, że pomimo ustawowego obowiązku, współwłaściciele nie założyli wspólnoty mieszkaniowej.

 

Czy istnieje możliwość "przymuszenia" współwłaścicieli budynku do założenia wspólnoty mieszkaniowej?


Odpowiedź
Nie ma potrzeby do "przymuszania" właścicieli lokali do założenia wspólnoty. Wspólnota powstaje z mocy prawa i tworzy ją ogół właścicieli lokali.

Uzasadnienie
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l., ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Z mocy ww. art. 6 u.w.l. każdy właściciel mieszkania w budynku składającym się z wielu mieszkań należy do wspólnoty mieszkaniowej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 listopada 2009 r., II OSK 1785/08, LEX nr 589042). Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości (bez względu na to, czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy).

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie jest związane z żadnymi szczególnymi regulacjami czy czynnościami prawnymi, poza tymi, które związane są bezpośrednio z ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu. Właściciele lokali dokonujący ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali nie mają więc wpływu na fakt powstania wspólnoty mieszkaniowej z chwilą ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Nie mogą np. zapobiec jej powstaniu lub wybrać stanu, w którym odrębna własność lokali powstaje bez jednoczesnego powstania wspólnoty mieszkaniowej (najwyżej mogą zrezygnować z wyodrębniania i zbywania lokali).

Nie mogą także zlikwidować wspólnoty w trakcie jej funkcjonowania, nie likwidując jednocześnie odrębnej własności lokali w danej nieruchomości – por. Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 6 ustawy o własności lokali, stan prawny: 1 stycznia 2012 r., publ. LEX. Takie stanowisko znajduje swoje odzwierciedlenie również w piśmiennictwie, gdzie prezentowane jest stanowisko, że wspólnota powstaje z mocy prawa w chwili, gdy w nieruchomości pojawia się lokal stanowiący odrębną własność osoby innej niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości, albo w chwili, gdy jednocześnie pojawia się większa liczba właścicieli różnych lokali (Ewa Bończak-Kucharczyk, komentarz do art. 6 ustawy, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Wydawnictwo Oficyna 2010). Wspólnota mieszkaniowa jest szczególnym podmiotem, składającym się z osób powiązanych ze sobą tym tylko, że są właścicielami mieszkań w tym samym budynku – por. G.Prawna FiP 2012/31/7, LEX nr 1107209.

Tak więc nie ma potrzeby do "przymuszania" właścicieli lokali do założenia wspólnoty. Wspólnota powstała z mocy prawa i tworzy ją ogół właścicieli lokali.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .