Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia Prawo.pl, że raz na kadencję sporządzana jest analiza stanu aktualności tych planów. Jeżeli wykazane zostanie, że plany miejscowe wymagają zmiany, to zgodnie z przepisami możliwa będzie ich nowelizacja. Do tej pory brakowało analogicznych rozwiązań w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy. Raz wydana decyzja pozostawała ważna, dopóki nie została skonsumowana pozwoleniem na budowę albo dopóki nie został uchwalony plan miejscowy. Tym samym w obiegu prawnym dalej pozostają decyzje o warunkach zabudowy wydane kilkanaście lat temu, których treść konstruowano w oparciu o często zdezaktualizowane uwarunkowania w zakresie dostępu do drogi, mediów, a przede wszystkim formy i funkcji zabudowań znajdujących się w otoczeniu.
Czytaj w LEX: Opłata jednorazowa a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu >>
Czytaj w LEX: Czy decyzja o warunkach zabudowy może określać lokalizację zjazdu? >>
Zdaniem ministerstwa dzięki proponowanemu rozwiązaniu, nowe decyzje o warunkach zabudowy będą ważne na tyle długo, że bez większych problemów każdy inwestor zdąży uzyskać na ich podstawie pozwolenie na budowę, a jednocześnie decyzje niewykorzystane i zdezaktualizowane będą usuwane z obiegu prawnego.
WZORY dokumentów w LEX:
- Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy >
- Rejestr decyzji o warunkach zabudowy >
- Wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy >
- Postanowienie o zawieszeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy >
- Zaświadczenia o objęciu nieruchomości MPZP/decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu >
Inwestorzy wolą wuzetki bez terminu
Obecnie wuzetki wydaje się na czas nieokreślony. Polski Związek Firm Deweloperskich nie ukrywa, że inwestorzy zdecydowanie wolą bezterminowe decyzje.
- Dla inwestora jest najlepiej, gdy warunki zabudowy są wydawane na czas nieokreślony. Wówczas nie ma ryzyka, że termin decyzji wygaśnie, zanim budowa zostanie zakończona. Przede wszystkim dotyczy to dużych inwestycji realizowanych etapami i przypadków, kiedy trzeba uzyskać zamienne pozwolenie na budowę, którego podstawą jest wuzetka. Oczywiście pamiętam, że na początku prac nad projektem noweli ustawy o planowaniu ministerstwo proponowało, żeby warunki były ważne 3 lata. Wówczas PZFD zabiegał, aby wydłużyć ten okres do pięciu lat, co resort zrobił, ale potem wycofał się w ogóle ze swojej propozycji ograniczenia warunków w czasie, co było dla inwestorów najlepszym z możliwych rozwiązań - twierdzi Przemysław Dziąg, radca prawny, szef działu prawnego w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Czytaj w LEX: Kluczowe problemy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - ustalanie wymagań nowej zabudowy >>
Czytaj w LEX: Wpływ strategicznych map hałasu na mpzp i decyzje o warunkach zabudowy >>
Nie tylko PZFD ma obawy. Jak wyjaśnia dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat GKR Legal, zasadniczo rozsądne jest, aby warunki zabudowy miały ograniczony termin ważności. - W polskich realiach, mam jednak obawę, że wprowadzenie terminowych wuzetek (niezależnie od tego, czy będą ważne 3 czy 5 lat) skomplikuje dodatkowo proces budowlany. Częstą praktyką jest bowiem, że wuzetki są uzyskiwane przez inwestora przed nabyciem gruntu (np. stanowiąc warunek zawieszający w umowie przedwstępnej), albo nawet przed wystawieniem działki na sprzedaż (przez właściciela), zaś uzyskanie pozwolenia na budowę jest procesem trwającym długie miesiące, jeżeli nie lata. Nierzadko zatem będzie tak, że wuzetka wygaśnie w toku zwykłego procesu inwestycyjnego, co jeszcze go wydłuży - ostrzega.
Dr Tomasz Ludwik Krawczyk przekonuje, że zamiast automatycznego wygaszania warunków bardziej praktycznym rozwiązaniem byłoby przyznanie gminie uprawnienia do ich wygaszenia oddzielną decyzją po upływie określonego czasu. Przy tym, w celach gwarancyjnych należałoby w takim przypadku przewidzieć możliwość wystąpienia przez adresata warunków zabudowy o wiążące zaświadczenie o braku zamiaru ich wygaszenia przez określony czas.
Czytaj w LEX: Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektów handlowych >>
Czytaj w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy dla części działki >>
Warunki po 10 latach trącą już myszką
Wuzetki terminowe mają jednak swoich zwolenników. Wielu prawników myśli podobnie, jak resort rozwoju, warunki wydane 10 czy 15 lat temu często bowiem nie odzwierciedlają rzeczywistości.
- Zagospodarowanie terenów następuje obecnie w sposób bardzo dynamiczny. Rodzi to pytanie o przydatność decyzji wydanej wiele lat temu, która po takim czasie nie odpowiada już realiom otoczenia. Skoro budowa nie zostanie rozpoczęta np. po upływie 10 lat, to raczej trudno uznać za celowe utrzymywanie takiej decyzji w mocy - mówi Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Według niego termin wygaśnięcia dawnych wuzetek, a także nowych, powinien być odpowiednio długi. - Postulowałbym okres 10 lat. W mojej ocenie ograniczenie obowiązywania w czasie powinno dotyczyć także starych decyzji wydanych przed wejściem nowelizacji w życie. Przemawia za tym fakt braku rejestru takich decyzji. Organ je wydający nie jest co do zasady w stanie wskazać, jakie wuzetki zostały wydane w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Nie ma racjonalnych argumentów przemawiających za utrzymaniem w obiegu prawnym decyzji, które po wielu latach od ich wydania dopuszczają zabudowę całkowicie nieadekwatną do zmienionego otoczenia - twierdzi.
Również Krzysztof Grabowski, adwokat w Kancelarii Zając i Wspólnicy, uważa, że ważność wuzetek nie powinna upływać po pięciu latach, tylko później. - Decyzja o warunkach zabudowy powinna wygasać po upływie dłuższego niż 5 lat okresu, np. po 10 latach, co zadowalałoby zarówno inwestorów, jak i właścicieli nieruchomości sąsiednich. Ponadto, ustawodawca powinien pochylić się nad wprowadzeniem szeregu wyłączeń od wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy, w szczególności związanych z prowadzeniem długotrwałych postępowań administracyjnych, takich jak postępowanie o wznowienie postępowania administracyjnego czy też postępowanie dotyczące stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej, jak również niewliczaniem do ww. okresu czasu trwania postępowań o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, które w aktualnym stanie często nie są rozpoznawane w ustawowym terminie - wyjaśnia.
Proponowana zmiana podoba się również Joannie Maj, radcy prawnej w Urzędzie Miasta w Sosnowcu oraz of counsel w kancelarii prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p. - Wprowadzenie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy oceniam, co do zasady, pozytywnie. Trudno nie zauważyć, że znaczna część wydanych na przestrzeni lat decyzji nie została jeszcze skonsumowana przez pozwolenia na budowę. Bez względu na powód takiej bezczynności, istnieje uzasadnione ryzyko, że inwestor przystąpi do dalszej realizacji inwestycji kilka, a nierzadko kilkanaście lat po wydaniu takich warunków. Tym samym decyzja, choć ostateczna i prawomocna, z racji upływu czasu i nowych okoliczności faktycznych, może już nie wpasowywać się do otaczającej zabudowy - podkreśla.
Czytaj w LEX: Zabudowa na działce rolnej od a do z >>
Czytaj w LEX: Ustalenie warunków zabudowy w strefie kontrolowanej gazociągu - kontrowersje >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.