Notariusz odmówił dokonania czynności 4 grudnia 2017 r. Wcześniej w marcu 2016 r. sąd wydał postanowienie w ramach układu zawartego z wierzycielami. W ramach tego układu spółka T. zobowiązała się do przeniesienia na posiadaczy obligacji udziałów w nieruchomościach, które były zabezpieczone hipotekami łącznymi w celu zabezpieczenia spłat tych obligacji.
Notariusz uzasadnia odmowę
Notariusz wyjaśnił, że kwestionowane działki nie były objęte planu zagospodarowania przestrzennego ani warunkami zabudowy. Natomiast grunty te są zapisane w księgach wieczystych jako grunty orne. A zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą takich nieruchomości może być tylko rolnik indywidualny. Tymczasem potencjalny nabywca ma osobowość prawną, ale nie jest rolnikiem.
Notariusz wskazał na podstawę prawną, którą jest art. 9 ust. 1 ustawy, który stanowi, że nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.
Zażalenie na tę odmowę złożyła spółka T. Wniosła o jej uchylenie, gdyż ta decyzja jest sprzeczna z uchwałami Sądu Najwyższego (o sygnaturze III CZP 13/17 i III CZP 35/17) . Według pierwszej z nich do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed 30 kwietnia 2016 r. nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych. Zasada ta dotyczy też egzekucji w toku, wszczętej przed wejściem w życie ustawy.
Pytanie sądu
Sąd Okręgowy powziął wątpliwość czy wyłączenie stosowania ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikające z art. 2a ust. 1 i 2 tej ustawy w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego ma zastosowanie również w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w toku postępowania upadłościowego z możliwością zawarcia układu? Z tym, że postępowanie to prowadzono nadal po wejściu w życie ustawy z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne.
Uchwała Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy 30 stycznia br. podjął uchwałę, zgodnie z którą ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi w brzmieniu ustalonym przez art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw nie mają zastosowania do przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu układu przyjętego przez wierzycieli i zatwierdzonego przez sąd postanowieniem wydanym w sprawie o ogłoszenie upadłości przed dniem 30 kwietnia 2016 r., które stało się prawomocne po tym dniu.
Warto przeczytać: Rada Legislacyjna: Ograniczenie barier w obrocie ziemią ma wady
Taka uchwała podyktowana była poprzednio sformułowanymi przez SN opiniami wyrażonymi w uzasadnieniach do uchwał podjętych 18 maja 2017 r. i 24 sierpnia 2017 r.
Bezpieczeństwo obrotu
Wówczas Sąd Najwyższy stwierdził, że dotychczasowe przepisy należałoby stosować do przy sprzedaży nieruchomości rolnej w toku postępowania upadłościowego. Dlatego, że zgodnie z art. 320 tego prawa sprzedaż mienia upadłościowego może nastąpić w drodze przetargu lub aukcji, a sprzedaż podobnie jak aukcja uregulowana jest w kodeksie cywilnym. Zwłaszcza, że układ zatwierdzony był postanowieniem sądu w postępowaniu upadłościowym przed wejściem w życie ustawy ograniczającej zbywanie ziemi rolnej.
W uchwale III CZP 13/17 SN podkreślił, że bezpieczeństwo prawne jednostki związane z pewnością prawa umożliwia więc przewidywalność działań organów państwa a także prognozowanie działań własnych. Ustawodawca powinien zatem za pomocą powszechnie przyjętych technik przepisów przejściowych uwzględnić ochronę tzw. interesów w toku. Dokonując kolejnych modyfikacji stanu prawnego nie można bowiem tracić z pola widzenia interesów, które ukształtowały się przed dokonaniem zmiany stanu prawnego.
Sygnatura akt III CZP 79/18, uchwała z 30 stycznia 2019 r.
