Przepisy o obrocie ziemią rolną nie grzeszą dobrą jakością. Przysparzają więc w praktyce licznych problemów. Zmiana statutu ziemi z rolnej na budowlaną to dziś prawdziwa ekwilibrystyka. Ale Polak potrafi. Jesteśmy dobrzy w szukaniu furtek, furteczek, a w przepisach prawa trochę się ich znajduje. Prawnicy postulują więc, by stworzyć w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur) jasne i przejrzyste zasady obrotu prywatną ziemią rolną i zastanowić się nad całkowitym jego uwolnieniem, na razie jednak na... terenach miast.
Czytaj też: Reforma planistyczna jak kukułcze jajo, z dnia na dzień pozbawiła możliwości odrolnienia działek
Każdy kłos na wagę złota, to już relikt?
W 2016 r. w imię walki ze spekulantami oraz z masowym potencjalnie wykupem ziemi przez obywateli UE wprowadzono restrykcyjne zasady obrotu prywatną ziemią rolną. Wcześniej tak nie było.
Obecnie nie stosuje się ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi wynikającymi z ukur-u w odniesieniu do nieruchomości, w których użytki rolne stanowią mniej niż 0,3 ha. Na terenie miast osoba, która nie jest rolnikiem może kupić maksymalnie do jednego hektara ziemi bez obowiązku prowadzenia na nim działalności rolnej. Jeżeli działka jest większa, tj. przekracza jeden hektar, to taki obowiązek istnieje (chyba, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza nieruchomość na cele nierolne ). Nie ma znaczenia, czy w bliskiej okolicy znajdują się, bloki, sklepy czy biurowce. Działalność rolną trzeba prowadzić przez pięć lat - nawet, gdy nieruchomość się do tego nie nadaje z racji sąsiedztwa. Natomiast w wypadku prywatnej ziemi rolnej na wsi obowiązek prowadzenia działalności rolnej istnieje także na działce poniżej jednego hektara. Przepisy dają prawo zwolnienia z tego obowiązku, jednak zgodę musi tu wyrazić dyrektor generalny KOWR-u i to tylko, gdy przemawia za tym interes społeczny lub sytuacja osobista właściciela działki.
- Tak naprawdę, to nie wiadomo, dlaczego w ogóle obrót ziemią rolną jest reglamentowany. Ziemi rolnej nie jest zbyt mało. A zjawisko jej gromadzenia przez stosunkowo niewielką grupę rolników-przedsiębiorców wyszło polskiemu rolnictwu jedynie na dobre - uważa dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat GKR Legal.
Jego zdaniem radykalne ograniczenie kręgu nabywców ziemi rolnej nie wyeliminowało zjawiska nabywania gruntów rolnych w nadziej na ich przyszłe przekształcenie w działki budowlane. - Zresztą ograniczenia wprowadzone ukur-em pozostały częściowo na papierze, bo bardzo restrykcyjnej ustawie towarzyszy od lat bardzo liberalna praktyka Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Jeżeli więc ktoś bardzo chce nabyć ziemię rolną, nie będąc rolnikiem indywidualnym, mieszkającym na terenie właściwej gminy, to zwykle może liczyć na zezwolenie i ziemię legalnie nabyć - twierdzi.
Wtóruje mu Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
- Z jednej strony rozumiem, że produkcja rolna jest istotnym filarem polskiej gospodarki, a z drugiej strony nie można nie zauważyć, że świat się mocno zmienił i dzisiaj zarówno mieszkańcy, jak i rolnicy mają zupełnie inne potrzeby niż jeszcze 10 lat temu. Warunki nabycia nieruchomości rolnych zawarte w ukurz-e są bardzo skomplikowane i podlegają zmiennej interpretacji. Co chwilę pojawiają się kolejne sprawy na linii rolnicy, nabywcy, właściciele gruntów rolnych a KOWR - zaznacza nasz rozmówca.
Czytaj w LEX: Obrót nieruchomościami rolnymi po 5 października 2023 r. Ocena i skutki zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego >
W mieście bloki zamiast zboża
Prawie połowa gruntów w miastach to tereny rolne. W Warszawie jest ich ponad 1000 ha, można je znaleźć np. w Wilanowie. W Krakowie są w Woli Justowskiej. Zdaniem ekspertów warto wrócić do większego wyłączenia gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Brakuje bowiem gruntów pod budownictwo, co wpływa na koszty budowy. Nikogo nie dziwi już cena 10 tys. zł za mkw. mieszkania.
- Nie unikniemy dalszej urbanizacji miast, dlatego liberalizacja zasad zbycia gruntów rolnych jest tam niezbędna, aby umożliwić zabudowę zarówno mieszkaniową, jak i usługową wraz z niezbędną infrastrukturą. Nie bez znaczenia jest także transformacja energetyczna i konieczność budowy instalacji odnawialnych źródeł energii, które są potrzebne także rolnikom przy bardzo wysokich kosztach energii - uważa Piotr Jarzyński.
Podobnie myśli Joanna Maj, radca prawny w SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni. - Branża nieruchomości boryka się od lat z problemem niedostatecznej ilości gruntów pod zabudowę. Ograniczenia w zakresie wartościowych użytków wykorzystywanych w produkcji rolnej mają oczywiście sens, natomiast w sytuacji braku gruntów pod zabudowę na terenach miast ustawodawca mógłby pokusić się o szersze uwolnienie obrotu działkami rolnymi Zarówno zwiększenie limitów powierzchni działek nie objętych działaniem ukur, jak i całkowite wyłączenie ich w mieście spod działania tej ustawy odblokowałoby wiele nieruchomości np. pod zabudowę mieszkaniową.- dodaje.
Czytaj też w LEX: Reforma planowania przestrzennego 2023 >
Nie tylko grunty w miastach do zmiany
W opinii prawników, nie tylko ograniczenia w obrocie ziemią w miastach to absurd. Mimo wielu nowelizacji ukur wciąż "naszpikowana" jest przepisami wymagającymi pilnych zmian.
- Obecnie powszechna jest praktyka uchwalania przepisów odpowiadających konkretnym kazusom, co odbiega od prawidłowej legislacji. Zbytnią hermetyczność ukur-u naprawia się dodawaniem bardzo szczegółowych wyjątków. Nie może być tak, że pojawienie się konkretnego problemu rozwiązywane jest dodawaniem kolejnego przepisu. Regulacje prawne muszą być uniwersalne i ogólne. Zachowanie ograniczenia w obrocie na pewnym poziomie musi pozostać, gdyż wiąże się to chociażby z zapewnieniem zdolności produkcyjnych w zakresie żywności. Należy jednak wycofać się z kazuistyki - uważa Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Według niego dużym problemem jest stosowanie 5-letniego obowiązku osobistego prowadzania działalności rolniczej połączonej z zakazem zbywania lub oddawania nieruchomości w posiadanie innych osób w przypadku zniesienia współwłasności. W tym zakresie nie ma wyłączenia, jak to ma miejsce w przypadku podziału majątku. W wyniku zniesienia współwłasności może nabyć nieruchomość osoba nie będąca rolnikiem, ale co z tego, gdy musi prowadzić potem osobiście działalność rolniczą. - W praktyce problematyczne jest to w szczególności w przypadku rozwiązania umowy spółki cywilnej, w ramach której wykorzystywana była nieruchomość wspólników. Nie zawsze możliwe, czy też korzystne, jest spłacenie wspólnika w zakresie nieruchomości przez innego wspólnika, tak aby w wyniku zniesienia współwłasności tylko jeden stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości. Brak wyłączenia w art. 2b ukur de facto blokuje zakończenie w sposób dogodny dla wszystkich zakończenie współpracy między dotychczasowymi wspólnikami - wyjaśnia.
Kontrowersyjne jest również rozwiązanie wprowadzone nowelą, obowiązującą od 4 października 2023 roku, a ograniczającą do jednego roku zgodę dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości przez upływem pięciu lat od dnia nabycia lub na sprzedaż na rzecz nierolnika.
- Celem zmiany ustawy było zapobieżenie uzyskiwaniu decyzji "na zapas" i w konsekwencji korzystaniu z nich w sytuacji, gdy stan faktyczny w chwili zbycia jest odmienny niż w chwili wydania decyzji. Rok jednak to za mało i wielu osobom utrudniło to proces sprzedaży - mówi mec. Maciej Obrębski.
Takich niesprawiedliwych przepisów widzi więcej.
Czytaj w LEX: Obrót nieruchomościami rolnymi w praktyce notarialnej i wieczystoksięgowej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.