Ułatwienia dla inwestorów to jeden z głównych punktów Polskiego Ładu. Proponowanym zmianom daleko do ideału. Przepisy są dziurowe i wymagają „uszczelnienia”. W przeciwny razie może dojść do niekontrolowanej zabudowy, zwłaszcza na terenach atrakcyjnych turystycznie. A przecież nie o to chodzi w Polskim Ładzie. Ma pomóc w zdobyciu dachu nad głową, a nie pogłębić chaos.
Czytaj też: Polski Ład: Domy do 70 mkw. nawet z dwiema kondygnacjami
Co mówią przepisy
Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii skierowało do konsultacji projekt nowelizacji dwóch ustaw: prawa budowalnego oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
MRPiT proponuje wprowadzić możliwość budowy domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy, w procedurze zgłoszenia, ale tylko małych domów do 70 mkw. z poddaszem, o łącznej powierzchni użytkowej nie przekraczającej 90 mkw.
Czytaj w LEX: Procedury budowlane w formie elektronicznej - co trzeba wiedzieć >
Domy do 70 mkw. mają być budynkami wolnostojącymi. Jeden taki budynek będzie mógł powstać na działce o powierzchni co najmniej 1000 mkw. Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 1000 mkw powierzchni działki, ma być „bezpiecznikiem” gwarantującym, że uproszczone zasady budowy tego typu domów będą służyły wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie osiedli.
Powstaną domy większe niż 70 mkw.
Prawnikom nowe przepisy niezbyt się podobają - według nich będzie można je omijać.
- Dom 70 mkw. nie jest zbyt duży, ale spokojnie będzie można rozbudować go o dalsze 50 mkw. a dom o powierzchni 120 mkw. to jest już coś. Nie będzie to takie trudne. Wystarczy, że inwestor zgłosi w starostwie budowę domu dwukondygnacyjnego z płaskim dachem, na piętrze będzie miał dozwolone 70 mkw. a na parterze zaplanuje 50 mkw. pustej przestrzeni ograniczonej tylko z trzech stron nośnymi ścianami, czyli coś w rodzaju loggi przeznaczonej np. jako miejsce postojowej dla samochodów. Następnie gdy starosta przyjmie zgłoszenie zamknie przestrzeń przeznaczono rzekomo pod garaż i dom się powiększy o 50 mkw – mówi Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.
- Nikt tego nie sprawdzi, bo w wypadku zgłoszenia nie wydaje się żadnych decyzji, jest to milcząca zgoda. Projekt przewiduje też, że taka inwestycja nie musi mieć kierownika budowy ani dziennika budowy, a więc pełna wolna amerykanka - wyjaśnia mec. Dąbrowski.
Zobacz procedurę w LEX: Obowiązki kierownika budowy (robót) >
Brak kierownika budowy, to poważny błąd
Braku kierownika na budowie obawia się również Michał Gliński, radca prawny oraz wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
- Obowiązki kierownika budowy reguluje prawo budowlane. Są to, w szczególności: zabezpieczenie terenu budowy, dbanie o bezpieczeństwo dla życia i zdrowia na terenie budowy, dbanie o wykonanie robót budowlanych zgodnie z przepisami i projektem, przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu. Brak ustanowienia kierownika budowy potęguje ryzyko powstawania obiektów w miejscach do tego nieprzeznaczonych, w niewłaściwych miejscach, o niewłaściwych parametrach, niezgodnych z przepisami, projektem budowlanym, obiektów realizowanych w warunkach zagrażających życiu lub zdrowiu, jak również obiektów grożących katastrofą budowlaną – twierdzi Michał Gliński.
Zobacz procedurę w LEX: Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu tymczasowego >
Przed propozycją wyeliminowania kierownika na budowie ostrzega również Konrad Młynkiewicz, radca prawny.
- Brak kierownika budowy może w skrajnych przypadkach wpływać na obniżenie bezpieczeństwa, albowiem nie będzie osoby odpowiedzialnej za wykonanie prac budowlanych zgodnie z projektem budowlanym, a przede wszystkim zgodnie ze sztuką budowlaną. Co prawda przepisy przewidują, że w sytuacji braku kierownika budowy, jego obowiązki spoczywają na inwestorze, ale oczywistym jest, że co do zasady inwestorzy, zwłaszcza indywidualni, nie posiadają specjalistycznej wiedzy koniecznej do prawidłowego zrealizowania takich obowiązków – tłumaczy Konrad Młynkiewicz.
Czytaj w LEX: Warunki techniczne a najczęściej spotykane problemy w praktyce >
- Nie będzie również prowadzony dziennik budowy. Organy nadzoru budowlanego nie będą miały więc możliwości weryfikacji przebiegu inwestycji. Dziennik budowy stanowi przecież urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania tych robót – dodaje mec. Młynkiewcz.
Zobacz procedurę w LEX: Prowadzenie dziennika budowy >
Brak definicji domu wolnostojącego
Projekt przewiduje również, że domy jednorodzinne do 70 mkw. mają być wolnostojące, ale nigdzie w przepisach nie ma definicji domu wolnostojącego. Z orzecznictwa natomiast wynika, że jest to dom, który można obejść. Oznacza to, że odległość między tymi domami wcale nie musi być duża.
Prawo budowlane definiuje natomiast pojęcie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
- Ustawodawca wskazał „warianty” takiego budynku. Może to być budynek „wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej”. Proponowane przepisy nie będą pozwalały na budowę jako budynków wolnostojących takich, które przybierają formę tzw. bliźniaków czy szeregowców. Mogą jednak pojawiać się wątpliwości czy przepisy te pozwalają zbudować tego rodzaju dom jednorodzinny przy ścianie innego – już istniejącego budynku, wskazując, że nowobudowany obiekt jest budynkiem wolno stojącym albowiem nie wykorzystuje konstrukcji innego budynku. Krótko mówiąc przepisy nie określają precyzyjnie czy budynek wolnostojący to budynek oddalony o określoną odległość od innych budynków, czy też jedynie posiadający własną i całkowicie niezależną od innych obiektów konstrukcję, ale może przylegać do innego „wolnostojącego” budynku – wskazuje mec. Młynkiewicz.
Czytaj w LEX: Uzgodnienia usytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu >
Bogdan Dąbrowski ma więcej wątpliwości.
- Nowe przepisy przewidują, że do tego typu inwestycji stosuje się rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wynika z niego, że domy powinny stać w odległości 3 metrów od granicy działki, jeżeli są zwrócone do niej ślepą ścianą a gdy z oknem - 4 m.
- Zasady ze wspomnianego rozporządzenia dotyczą sytuowania domów względem granic z działką sąsiada, czyli na swojej dużej działce można budować jak się chce. I na co pozwala miejscowy plan (o ile jest) . A jak będzie pozwalał na budowę domów jednorodzinnych, to będą mogły powstać i domy szeregowe, bo zgodnie z definicją domu jednorodzinnego także zalicza się je do tego typu budynków. A więc inwestor, który będzie chciał „na upartego”, mimo ograniczeń - jeden domek na tysiąc mkw., wybuduje tyle, ile zechce – uważa Bogdan Dąbrowski.
Większe domy letniskowe to większa samowolka
Nowe przepisy pozwalają budować też dwukrotnie większe domki rekreacji indywidualnej, czyli nie już 35 mkw. ale 70 mkw. Tego uregulowania prawnicy obawiają się najbardziej. W tym wypadku bowiem może dochodzić do niekontrolowanej zabudowy najbardziej atrakcyjnych turystycznie miejsc w Polsce.
W przypadku domów jednorodzinnych do 70 mkw. prawo budowlane wyraźnie mówi, że niezbędne są warunki zabudowy dla terenów nie objętych miejscowym planem. Natomiast nie ma takiego wymogu w wypadku domków rekreacji indywidualnej. Jednocześnie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu mówi, że nie wymaga się warunków dla obiektów, które nie potrzebują pozwolenia na budowę. A to oznacza, że takie domki będą mogły praktycznie o powstawać wszędzie i nikt nie będzie miał nad tym kontroli. Już teraz wiele osób buduje domki letniskowe do 35 mkw. bez warunków. Wystarczy, że zgłoszą w starostwie ich budowę urzędnik nie zareaguje w ciągu 21 dni, z automatu dostaje milczącą zgodę.
- Już w tej chwili nie przybije się kajakiem do brzegu Brdy, bo stoją nad nim domki wypoczynkowe. Po zmianach będą one jeszcze większe. Dlatego w projekcie powinien być przepis wyraźnie nakładający obowiązek uzyskania warunków zabudowy, w przeciwnym razie strach pomyśleć co się będzie działo – podkreśla mec. Dąbrowski.
Czytaj w LEX: Postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy >
Obawy ma również Michał Gliński.
Według niego im mniejsze ograniczenia i kontrola w realizacji przedsięwzięć budowlanych, tym większe ryzyko powstania obiektów w miejscach do tego nieprzeznaczonych, np. na terenach objętych zakazami lub ograniczeniami w zabudowie, o parametrach technicznych przekraczających dopuszczone normy, np. o większej niż dopuszczona powierzchni zabudowy lub użytkowej), realizowanych w warunkach zagrażających życiu lub zdrowiu lub grożących ryzykiem katastrofy budowlanej itd.
- Największe ryzyka dostrzegam przy realizacji małych domów rekreacji indywidualnej, które w przypadku braku miejscowych planów mogą powstawać w odosobnionych miejscach, wbrew polityce przestrzennej danej gminy i z naruszeniem zasad ładu przestrzennego, z przekroczeniem dopuszczonych parametrów technicznych, z pracami prowadzonymi w warunkach niebezpiecznych dla życia lub zdrowia, jak również, które będą zagrażały życiu lub zdrowiu po oddaniu tych obiektów do użytkowania – ostrzega mec. Gliński.
Czytaj w LEX: Legalizacja samowoli budowlanych >
