Celem ustawy jest eliminacja bariery przy udzieleniu kredytu hipotecznego w postaci braku własnych środków stanowiących wymagany przez bank wkład własny.

Ustawa określa:

  1. zasady i warunki udzielania gwarantowanego kredytu mieszkaniowego;
  2. zasady i warunki udzielania przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) gwarancji spłaty części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego;
  3. zasady i warunki dokonywania przez BGK na rzecz kredytobiorcy spłat części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego tego kredytobiorcy o drugie albo kolejne dziecko;
  4. zakres i sposób zawierania umowy uprawniającej do udzielania gwarantowanych kredytów mieszkaniowych;
  5. źródła i sposób finansowania kosztów i wydatków BGK związanych z gwarantowanymi kredytami mieszkaniowymi.

Kredytem bez wkładu własnego będzie mieszkaniowy kredyt hipoteczny spełniający warunki określone w ustawie i udzielany przez banki na podstawie zawartej z BGK umowy, objęty na etapie spłaty systemem finansowego wsparcia kredytobiorców wypłacanego w związku z urodzeniem dzieci (jednorazowe spłaty za kredytobiorcę części kapitału kredytu po urodzeniu się drugiego lub kolejnego dziecka).

Czytaj także: Ministerstwo rozwoju chce ratować kredyt bez wkładu własnego, szykuje zmiany>>
 

Nowy program mieszkaniowy 

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie rozwiązaniem kierowanym do osób i rodzin, które nie mają wystarczających środków własnych mogących sfinansować wymagany przez bank udział własny kredytobiorcy. Przepisy ustawy określą, że gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wkład budowlany albo finansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego, w tym kosztów nabycia działki. Minimalny okres spłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego wynosił będzie 15 lat. Wysokość objętej gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego nie będzie mogła być wyższa niż 100 000 zł.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł zostać udzielony w walucie polskiej i wyłącznie przez bank będący stroną zawartej z BGK umowy. Ustawa określa maksymalny limit ceny w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania, który jest zróżnicowany w zależności od tego, czy nieruchomość jest nabywana na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym oraz od tego gdzie położona jest nieruchomość.

Ustawa wprowadza ograniczenia dotyczące posiadania prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego innego niż finansowany przy wykorzystaniu gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. W przypadku, gdy w skład gospodarstwa domowego prowadzonego przez kredytobiorcę wchodzi mniej niż 2 dzieci ustawa określa warunek, że kredytobiorca prowadzący gospodarstwo domowe (ani osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa), poza mieszkaniem na które ma zostać zaciągnięty kredyt, nie może posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz nie przysługuje mu spółdzielcze prawo do takiego lokalu lub domu. W przypadku, gdy w skład gospodarstwa domowego prowadzonego przez kredytobiorcę wchodzi 2 i więcej dzieci będzie można posiadać prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, innego niż finansowany kredytem. Ustawa określa limit powierzchni w zależności od liczby posiadanych dzieci.

Jakie warunki trzeba spełnić

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł zostać udzielony, jeżeli:

  1. osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043);
  2. osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
  3. osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie udzielono innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Wspomniane warunki uznaje się za spełnione również gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi:

  1. dwoje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 50 m2, albo
  2. troje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 75 m2, albo
  3. czworo dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 90 m2, albo
  4. pięcioro albo więcej dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Bez wkładu własnego 

Spłata przez BGK części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z urodzeniem się dziecka w gospodarstwie domowym, prowadzonym przez kredytobiorcę, jeśli zdarzenie to ma miejsce w okresie spłaty kredytu tzw. „spłata rodzinna” wynosić ma 20 tys. zł w przypadku gdy powiększenie gospodarstwa domowego dotyczy 2 dziecka w rodzinie albo 60 tys. zł w przypadku gdy powiększenie gospodarstwa domowego dotyczy urodzin trzeciego lub kolejnych dzieci.

Zapewnieniu warunków realizacji rozwiązań zawartych w ustawie służyć ma utworzony w BGK Rządowy Fundusz Mieszkaniowy, jako źródło finansowania dokonywanych przez BGK spłat rodzinnych z tytułu urodzenia dziecka oraz kosztów i wydatków z tytułu udzielonych gwarancji wkładu własnego dla udzielanych gwarantowanych kredytów mieszkaniowych. Źródłami zasilenia Funduszu w zakresie odnoszącym się do finansowania zadań realizowanych na podstawie ustawy będą środki budżetowe oraz opłaty prowizyjne z tytułu gwarancji udzielanych w ramach Funduszu. Przychodami Funduszu mogą być również wpływy z tytułu odzyskanych kwot zapłaconych przez BGK w wykonaniu umowy gwarancji udzielonej w ramach Funduszu (jeśli ich odzyskanie będzie skuteczne, tj. nie będą podlegały umorzeniu) oraz odsetki z tytułu oprocentowania okresowo wolnych środków Funduszu.

Zakłada się, że gwarantowane kredyty mieszkaniowe będą udzielane do końca 2030 r.

 

Zwolnienie z PIT

Poprzez nowelizację ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wartość spłaty części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego będzie zwolniona z podatku dochodowego. Nowelizacja ustawy z dnia 8 maja 1997 r. o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne ma na celu poszerzenie obowiązku sprawozdawczego Rady Ministrów do Sejmu o udzielone przez BGK gwarancje w ramach Rządowego Funduszu Mieszkaniowego oraz rozszerza zakres obowiązków i uprawnień BGK w ramach programów poręczeniowo-gwarancyjnych. Nowelizacja przewiduje również sześcioletni termin przedawnienia dla roszczeń BGK związanych z poręczeniem lub gwarancją.

Pomoc w zdobyciu pierwszego mieszkania 

Ustawa podejmuje bardzo istotną kwestię ze społecznego i gospodarczego punktu widzenia. Powinna ona jednak nie tylko wspierać samych kredytobiorców, bez obciążania ich kosztami prowizji na rzecz Banku Gospodarstwa Krajowego, ale również zapewniać możliwość preferencyjnego udzielania przez Bank Gospodarstwa Krajowego kredytowania np. samym spółdzielniom mieszkaniowym. Brak bowiem powiazania wsparcia kredytobiorców – osób fizycznych z udzielaniem kredytów przez Bank Gospodarstwa Krajowego samym spółdzielniom mieszkaniowym, nie przyczyni się do zwiększenia zaspokajania potrzeb mieszkaniowych młodszego społeczeństwa i ich rodzin. Tym samych konieczne jest powiązanie tych dwóch mechanizmów wsparcia zarówno dla kredytobiorców będących osobami fizycznymi oraz kredytobiorców będących spółdzielniami mieszkaniowymi.

Oderwanie bowiem spółdzielni mieszkaniowych od tego mechanizmu może spowodować, że proponowana zmiana będzie instytucją martwą skoro ustawa przewiduje jedynie możliwość gwarantowania wkładu budowalnego, o którym mowa w art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dotyczącego umowy o budowę lokalu w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu), a nie uwzględnia możliwości gwarantowania wkładu mieszkaniowego, o którym stanowi art. 10 ust. 2 tej ustawy (dotyczącego umowy o budowę lokalu w celu ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego).

Państwo powinno więc bardziej aktywnie wspierać rozwój spółdzielczego budownictwa w ramach budowy spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych, które jest silniejszym prawem od umowy najmu, albowiem zgodnie z przepisem art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Tym samym za wątpliwą należy uznać opinię Narodowego Banku Polskiego do ustawy jakby z punktu widzenia rozwiązywania problemów z dostępnością mieszkań wskazane  były działania ukierunkowane na zwiększenie podaży mieszkań, zwłaszcza na wynajem, w sytuacji w które nadal istnieje niewykorzystany potencjał budownictwa spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych (mogących zostać przekształconych w prawo odrębnej własności lokalu) i co pomija w całości rzeczona ustawa.

Autor: dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych, autor  Legal Alert

 

Prawo nieruchomości. Zbiór przepisów

Sprawdź