Każdy może zamieszkać w stolicy w ekskluzywnym wieżowcu Złota 44. Wystarczy, że dysponuje 5 tysiącami złotych. Milioner Rafał Zaorski chce sprzedać swój apartament, wart 24 mln złotych. Nie byłoby w tym nic niezwykłego, gdyby nie sposób, w jaki postanowił to zrobić. Planuje bowiem sprzedać 20 tysięcy udziałów. Jak twierdzi, to zgodny z prawem eksperyment społeczny, a chętnych do nabycia udziałów podobno nie brakuje. Protestują właściciele pozostałych apartamentów w wieżowcu. Złożyli zawiadomienie do Komisji Nadzoru Finansowego oraz ostrzegają potencjalnych nabywców, że nie zawahają się wystąpić do sądu o przymusową licytację.
Kupić udział może się i da, ale sprzedać już niekoniecznie
Kupno nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Oznacza to teoretycznie, że 20 tys. osób powinno stawić się u notariusza w celu zawarcia umowy przenoszącej współwłasność udziału do apartamentu. Absurd? Niekoniecznie.
- Technicznie będzie to bardzo trudne, ale wykonalne. Wystarczy udzielić 20 tys. pełnomocnictw jednej osobie, która w imieniu przyszłych współudziałowców podpisze umowę sprzedaży na rzecz 20 tys. osób lub podpisze 20 tys. umów sprzedaży udziałów - mówi Rafał Dębowski, adwokat.
Problem może być ze znalezieniem notariusza, który zechce współuczestniczyć w eksperymencie społecznym. - Moim zdaniem czynność w postaci przeniesienia 20 tys. udziałów do apartamentu może być zwyczajnie nieważna. Art. 58 par. 2 kodeksu cywilnego mówi, że nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, a w tym wypadku dojdzie do rażącego naruszenia tej zasady – twierdzi Maciej Obrębski, adwokat.
Inaczej uważa Rafał Wojciechowski, adwokat w Kancelarii Filipiak Babicz Legal. - Sądzę, że nie będzie problemu ze znalezieniem notariusza, który zechce sfinalizować tego rodzaju umowę. W tym konkretnym wypadku nie widzę niebezpieczeństwa, że umowa lub umowy mogą zostać uznane za nieważne na podstawie art. 58 k.c. Nie będą to bowiem czynności wprost niezgodne z prawem ani wyrządzające komuś krzywdę. Ocena pod kątem zgodności z zasadami współżycia społecznego jest bardzo trudna, zaś prawo własności jest najbardziej pełnym prawem podmiotowym i de facto właściciel może dowolnie dysponować swoją własnością. Nad ewentualną nieważnością umów z tego powodu musiałby pochylić się sąd i byłoby to na pewno ważne orzeczenie z punktu widzenia nowoczesnych stosunków sąsiedzkich - podkreśla.
Jedno jest pewne. Kupić taki udział może się i uda, ale sprzedać już niekoniecznie. Osoba, która kupiła udział stanie się współwłaścicielem lokali i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli będzie chciała uporządkować stan prawny będzie musiała wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności tego apartamentu. Co już technicznie będzie trudne, ponieważ sąd będzie musiał zawiadamiać 20 tys. współwłaścicieli. Trudno też sobie wyobrazić, jak 20 tys. osób miałoby się stawić przed sądem.
- Sąd będzie musiał powołać biegłego, który ustali wartość nieruchomości. Sprzedając 20 tys. udziałów po 5 tys. zł obecny właściciel zarobi 100 mln zł. Tyle jednak ten apartament raczej nie jest wart. Biegły ustali z całą pewnością dużą niższą kwotę spłaty. Nie sądzę, by możliwe było podzielenie tego apartamentu na mniejsze części, by każdy z 20 tys. współwłaścicieli otrzymał swoją część. Tak więc zniesienie współwłasności nastąpić może albo przez przyznanie własności jednemu z nich z obowiązkiem spłaty pozostałych, albo przez sprzedaż apartamentu i podział uzyskanej ceny miedzy 20 tys. współwłaścicieli. - uważa mec. Rafał Dębowski.
Taki społeczny eksperyment może prowadzić nie tylko do tego, że któryś z 20 tys. współwłaścicieli przejmie własność apartamentu. – Przede wszystkim powstanie naturalny problem władania rzeczą wspólną, wykonywania zarządu oraz jej posiadania, które jako stan faktyczny jest chronione niezależnie od prawa własności. Może okazać się, że faktycznym wygranym będzie ten, kto wejdzie w posiadanie apartamentu i jako posiadacz w dobrej wierze przez czas trwania różnego rodzaju postępowań sądowych będzie faktycznie korzystał z lokalu. Bo o zamożności przesądza nie własność, a stan posiadania - mówi mec. Dębowski.
Zupełnie inaczej myśli mec. Rafał Wojciechowski. - Pan Rafał Zaorski traktuje sprzedaż apartamentu jako eksperyment społeczny. Obserwując jego poczynania, dochód z tego osiągnięty będzie zapewne elementem pobocznym wobec zjawiska, jakie wywoła eksperyment. Już widać tego efekty w postaci dyskusji medialnej. Podobnie jest w wypadku nabywców współudziału w tym lokalu. Ufam, że będą to osoby, które chcą uczestniczyć przede wszystkim w pewnym wydarzeniu i następnie czerpać korzyści z możliwości uczestnictwa w korzyściach niematerialnych – spotkaniach, prelekcjach czy innych eventach branżowych w tym lokalu – choć o tym na razie nic nie wiemy. Na pewno nie można patrzeć na to wydarzenie jako na „inwestycję” w tradycyjnym słowa znaczeniu i uczestników wydarzenia nie nazywałbym inwestorami - dodaje.
Decyzje, rachunki, kto podejmuje i płaci?
W wypadku 20 tys. współwłaścicieli trudne jest do ustalenia, kto i ile płaci za utrzymanie apartamentu oraz na utrzymanie części wspólnych w wieżowcu, czyli zaliczki na poczet nieruchomości wspólnej, za media i podatki. Koszty można podzielić wśród 20 tys. współwłaścicieli i ustanowić osobę, która będzie pilnowała regulowania rachunków na czas, ale co w sytuacji kiedy kilka tysięcy współwłaścicieli nie będzie płaciło rachunków. Podobna sytuacja będzie w wypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, wymagających zgody właścicieli oraz gdy część współwłaścicieli będzie uprzykrzać życie innym właścicielom mieszkań.
W takim wypadku wspólnota może wytoczyć ciężko oręż, czyli wystąpić do sądu o sprzedaż apartamentu w drodze licytacji. Taką możliwość daje jej art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Pewną wskazówką może być piątkowy tweet milionera. Na platformie X zostały opublikowane wstępne założenia umowy dotyczącej korzystania z tego lokalu. Wynika z nich, że lokal będzie zarządzany na zasadach właściwych dla spółki – w tym poprzez zarząd. Przypomina to nawet nieco siedzibę spółki, w której pracownicy (uczestnicy projektu) mogą przebywać, ale z zastrzeżeniem reguł narzuconych przez zarząd. Prawo współwłasności będzie istotnie ograniczone np.: poprzez konieczność uzyskania zgody na wniesienie czegoś do lokalu lub limitowanie liczby osób przebywających na piętrze. - Widać też, że autor eksperymentu zaadresował w umowie możliwy negatywny wpływ na pozostałych mieszkańców, choć w praktyce będzie to trudne do egzekwowania - kwituje Rafał Wojciechowski.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
