Żyzne grunty to świętość. Prowadzenie na nich firmy jest trudne. Jednak wchodząca w życie od 1 stycznia nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych ma zmniejszyć liczbę fromalności związanych z odrolnianiem gruntów klasy I-III. Problem w tym, że nowe uregulowanie jest dziurawe. Prawnicy są zgodni, że intencje ustawodawcy były dobre, ale z ich realizacją w praktyce jest już znacznie gorzej.
Warsztat na gruncie klasy pierwszej
Obecnie gminy uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego decydują, czy dane nieruchomości przekwalifikować z rolnych na budowlane. Zmiana nie jest możliwa, jeżeli nie zgodzi się na to minister rolnictwa (klasa gruntów I–III) lub marszałek województwa (w odniesieniu do pozostałych klas). Natomiast jeżeli dana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem, trzeba postarać się o warunki zabudowy. Na tym jednak formalności się dziś nie kończą. Niezbędne jest jeszcze wyłączenie gruntów rolnych z produkcji oraz wniesienie opłaty. Co wymaga przeprowadzenia odrębnego postępowania.
Czytaj też: Minister chce uprościć proces odrolnienia gruntów na cele publiczne>>
Nowelizacja przewiduje możliwość prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarcze w obrębie zabudowań zagrodowych, a konkretnie: budynków mieszkalnych, przeznaczonych do produkcji rolniczej lub przetwórstwa rolno-spożywczego (z włączeniem przemysłowych zakładów przetwórstwa rolniczego, bazujących na surowcach pochodzących spoza gospodarstwa rolnego), a także innych budynków tworzących zorganizowaną całość gospodarczą w ramach gospodarstwa rolnego i położonych w tej samej miejscowości lub w bezpośrednim sąsiedztwie.
Zwolnienie z formalności może dotyczyć tylko jedynego z budynków objętych zabudową zagrodową, albo działki nie przekraczającej 30 proc. powierzchni gruntu, na którym posadowiony jest budynek, o ile działalność rolnicza pozostaje podstawową działalnością w gospodarstwie rolnym, a użytkowanie nierolnicze nie jest działalnością przemysłową.
Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Zabudowa na działce rolnej od a do z >
Intencje dobre, ale jakość prawa fatalna
Prawnicy są zgodni, że z jakością tych przepisów nie jest najlepiej, choć powody wprowadzenia nowych uregulowań są jak najbardziej zasadne.
- Co do samej idei, nie mam większych zastrzeżeń. Posłowie chcą wyeliminować jeden z absurdów, jakich w wypadku nieruchomości rolnych jest wiele. Dziś, jeżeli nie było odrolnienia, rolnik nie może oficjalnie prowadzić pozarolniczej działalności gospodarczej na swojej działce siedliskowej (np. sklepu, warsztatu), jeżeli znajdują się na niej wysokiej klasy grunty. Podejrzewam, że wielu nawet o tym nie wie - twierdzi Maciej Obrębski, adwokat, partner w Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Czytaj w LEX: Gieroń Konrad, Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej w związku z budową linii elektroenergetycznej >
Ale okazuje się, że diabeł tkwi w szczegółach. - Nowelizacja ma umożliwić rolnikom dywersyfikację działalności. Obok prowadzonego gospodarstwa rolnego ma być łatwiej rozpocząć dodatkową działalność nierolniczą w budynku wchodzącym w skład zabudowy zagrodowej. Postulat wydaje się słuszny. Jednak przepisy w aktualnym kształcie otwierają poważny wyłom w ochronie gruntów rolnych - twierdzi Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
Prawnik tłumaczy, że w świetle ustawowej definicji, gruntami rolnymi są m.in. grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Wyłączenie jednego z budynków z produkcji rolnej spowoduje, że grunt pod takim budynkiem przestanie być gruntem rolnym. - W efekcie przestanie się stosować do niego przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W ten sposób będzie możliwe kolejne wyłączanie po jednym z budynku i faktycznie prawie dowolne jego zagospodarowanie po wyłączeniu z zabudowy zagrodowej - zwraca uwagę mec. Jacek Kosiński.
Maciej Obrębski przyznaje mu rację. Uważa jednak, że inwestorzy będą bali się korzystać z furtki, a notariusze nie będą chcieli sporządzać aktów notarialnych. - Mechanizm polegający na wyłączaniu kolejnych budynków, jest teoretycznie możliwy, ale trzeba mieć na uwadze zarzut obejścia przepisów prawa. Metodę tę porównałbym z także teoretycznie możliwym podziałem nieruchomości rolnych na działki poniżej 1 ha na terenie miast. Wtedy także przy sprzedaży takich nieruchomości ograniczeń z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się, ale proceder nie upowszechnił się z powodu uzasadnionej ostrożności notariuszy i inwestorów. Obawiają się oni bowiem stwierdzenia nieważności umów na podstawie art. 58 k.c., zgodnie z którym czynność prawna mająca na celu obejście ustawy jest nieważna - twierdzi.
Czytaj w LEX: Cybulska Agnieszka, Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego >
Odrolnienie tylko pod budynkiem?
To nie jedyne zarzuty pod adresem nowego prawa. Nowela zawiera również wiele niejasności. Przykładowo, literalnie odrolnienie odnosi się tylko do gruntu pod budynkiem. A przecież faktycznie działalność nierolnicza wiąże się także z korzystaniem z przestrzeni wokół budynku, np. podjazdu, parkingu.
Czytaj w LEX: CIC Kancelaria, Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej >
Co więcej, ustawa wprowadza kolejny przepis karny. Podjęcie w zabudowie zagrodowej innej działalności niż rolnicza, bez powiadomienia, starosty będzie podlegać karze nawet do 30 tys. zł. - Rozumiem, że celem tych przepisów było uregulowanie prowadzenia w ramach gospodarstwa rolnego np. warsztatu samochodowego. Teraz kara może dotyczyć nawet zarejestrowania w siedlisku działalności gospodarczej, która jest prowadzona w ramach mieszkania. To jest bardzo częsty przypadek. Takie osoby zostają objęte kolejnym obowiązkiem i jednocześnie grozić im będzie niewspółmiernie wysoka kara za brak powiadomienia. Często tacy przedsiębiorcy nie będą zdawać sobie sprawy z takiego obowiązku i zagrożenia - zauważa Jacek Kosiński.
