Prezydent miasta na wniosek inwestora ustalił warunki zabudowy dla budowy budynku handlowo-usługowego. Wysokość dla wnioskowanej zabudowy została ustalona na 5 metrów. Organ uzasadnił, iż przyjęcie tej wysokości wynikało ze stanowiącej załącznik decyzji o warunkach zabudowy, a sporządzonej na potrzeby postępowania, analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Inwestor odwołał się od decyzji. W uzasadnieniu wskazał, że nie znajduje uzasadnienia dla porównania wysokości planowanego obiektu do najniższego, istniejącego w sąsiedztwie 5 – metrowego budynku o charakterze handlowym. Podkreślił, że w najbliższym sąsiedztwie znajdują się budynki o wysokości nawet do 20 m. Poza tym za możliwością usytuowania na danym terenie budynku o wysokości podanej we wniosku tj. 10 m., przemawia też fakt, że w najbliższym sąsiedztwie znajdują się tereny niezagospodarowane, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidział wysoką zabudowę wielorodzinną.

SKO orzekło o uchyleniu decyzji pierwszoinstancyjnej. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji podkreślił, że określając wymagania dla nowej zabudowy organ powinien się kierować przepisami prawa oraz wynikami analizy urbanistycznej terenu. Sporządzona na potrzeby postępowania, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, że na danym obszarze wysokość budynków jest zróżnicowania. Kolegium nie podzieliło zajętego przez organ I instancji stanowiska co do braku możliwości usytuowania przez odwołującego się obiektu o wysokości 10 m.

WSA rozpatrując sprawę przypomniał, iż celem decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o dopuszczalnym w świetle państwowego porządku planistycznego, sposobie zagospodarowania terenu, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. nie ustanowiono lokalnego porządku planistycznego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie zrealizować. Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., nr 0, poz. 647), każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego interesu publicznego oraz osób trzecich. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa przepis art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasadniczo sprowadzają się do konieczności kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, dostępu do drogi publicznej, zapewnienia wystarczającego dla inwestycji uzbrojenia terenu oraz zgodności z przepisami odrębnymi.


Wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wymóg kontynuacji przez nową zabudowę funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych zabudowy już istniejącej wokół terenu objętego wnioskiem, nazwany został zasadą dobrego sąsiedztwa. Zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy. W świetle art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy obligatoryjnie powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.
 

WSA podkreślił, iż nie jest możliwe wydanie przez organ odwoławczy decyzji reformatoryjnej na podstawie art. 138 par. 1 pkt 2 k.p.a. w zakresie ustalenia warunków zabudowy. Pogląd powyższy NSA wprawdzie zaprezentował na tle skargi na decyzję samorządowego kolegium odwoławczego ustalającą warunki zabudowy po rozpoznaniu odwołania wnioskodawcy na decyzję organu I instancji odmawiającą ich ustalenia tj. w sytuacji gdy ustalenie warunków zabudowy na etapie odwoławczym w sposób oczywisty naruszyło zasadę dwuinstancyjności, ale spostrzeżenia Naczelnego Sądu Administracyjnego zamieszczone w uzasadnieniu wyroku mają charakter uniwersalny i w pełni można je odnieść także do zmian parametrów zabudowy w decyzji o warunkach wydawanej na etapie odwoławczym. Uniwersalne znaczenie ma bowiem zaakcentowanie, że autorem projektu decyzji o warunkach zabudowy musi być uprawniony architekt albo urbanista, co oznacza, że rozstrzygając sprawę merytorycznie w trybie odwoławczym, organ II instancji zobligowany byłby powołać biegłego posiadającego uprawnienia urbanistyczne.


Zdaniem WSA, potrzeba podparcia opinią uprawnionego architekta uzasadnienia dla zmiany przez organ II instancji parametru zabudowy, jest konieczna w sytuacji kwestionowania wyniku dotychczasowej analizy. Analiza bowiem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której ustalenia, choćby częściowo, nie zostały podzielone przez organ II instancji, przestaje skutecznie stanowić podstawę decyzji o warunkach zabudowy. Podważenie wniosków osoby uprawnionej do oceny ładu przestrzennego również musi znajdować merytoryczne uzasadnienie urbanistyczno – architektoniczne. SKO zarzucając autorowi projektu decyzji o warunkach zabudowy subiektywizm oceny ładu przestrzennego na analizowanym obszarze, samo dokonało dowolnej oceny materiału dowodowego, stanowiącego podstawę decyzji – uznał WSA.


Na podstawie:
Wyrok WSA w Białymstoku z 16 kwietnia 2013 r., sygn. akt II SA/Bk 1003/12, nieprawomocny