W budynku znajduje się 10 lokali mieszkalnych, 5 z nich pozostaje w zasobie mieszkaniowym gminy. Okazuje się, że przypisane do tych lokali piwnice i komórki są inaczej użytkowane niż wskazuje podział budynku. Najemcy chcą kupić lokale z pomieszczeniami faktycznie użytkowanymi przez nich.
Czy gmina może dokonać zmiany i zmienić udziały w zakresie tych mieszkań? Jakie kroki postępowania należy przyjąć, aby zmiany dokonać?
Odpowiedź:
Podjęcie przez właścicieli lokali uchwały zmieniającej wysokość udziałów będzie dopuszczalne tylko w sytuacji, gdy przy obliczeniu udziałów nastąpił błąd o charakterze czysto technicznym. Zmiana nie może być dowolna i nie może prowadzić do naruszenia prawa własności lokali przysługującego poszczególnym właścicielom, z którym to prawem udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest związany.
Uzasadnienie:
Zgodnie z przepisami ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) – dalej u.w.l., wielkość udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej ma charakter pochodny w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. W myśl art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l. w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) jako prawo związane z własnością lokali.
Udział ten, jak stanowi art. 3 ust. 3 u.w.l., odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, zaś udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Odstępstwo od powyższych zasad obliczania wielkości udziałów przewiduje m.in. art. 3 ust. 7 u.w.l., wprowadzający możliwość nowego ustalenia wysokości udziałów w umowie zawartej przez wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela nieruchomości.
Podstawę do podjęcia uchwały zmieniającej wysokość udziałów może stanowić art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., zgodnie z którym czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (zatem wymagającą, w myśl ust. 2, uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania stosownych umów) jest udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Prawidłowa wykładnia cytowanego przepisu, respektująca zasady określone w art. 3 u.w.l., w szczególności przewidziane tam wyjątki od ogólnych reguł określania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, prowadzi jednak do wniosku, że uchwała wskazana w art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. nie może dotyczyć dowolnej zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zgodnie z poglądami prezentowanymi w piśmiennictwie (zob. G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali, Warszawa 2008), na podstawie cytowanego przepisu można zmienić wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy zostały one błędnie obliczone (tzw. sprostowanie udziałów). Podjęcie przez właścicieli lokali uchwały zmieniającej wysokość udziałów jest więc dopuszczalne tylko w sytuacjach, gdy przy obliczeniu udziałów nastąpił błąd o charakterze czysto technicznym (np. błąd rachunkowy lub polegający na nieprawidłowo dokonanym obmiarze). Zmiana w żadnym razie nie może zaś prowadzić do naruszenia prawa własności lokali przysługującego poszczególnym właścicielom, z którym to prawem udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest związany. W razie braku zgody wszystkich właścicieli lokali na dokonanie odpowiedniej zmiany udziałów zastosowanie ma art. 199 k.c. – zgodnie z art. 1 ust. 2 u.w.l., przewidującym stosowanie przepisów kodeksu cywilnego w zakresie nieuregulowanym przez ustawę o własności lokali (por. też wyrok Sądu Najwyższego z 18.11.2004 r., I CK 357/04, LEX nr 166834). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5.03.2015 r., V CSK 293/14, LEX nr 1666913, cyt.: „Wymóg zgody nie oznacza jednak, że czynność musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może występować samodzielnie tzn. dokonywać czynności we własnym imieniu. Współwłaściciel, który za zgodą wszystkich współwłaścicieli dokonał czynności prawnej, sam jest stroną wynikającego z niej stosunku prawnego, działa we własnym imieniu, lecz w interesie ogółu współwłaścicieli. Pozostali nie stają się stroną takiego stosunku prawnego, mimo że skutki czynności bezpośrednio dotyczą sfery ich praw; zgoda pozwala rozciągnąć skutki dokonanej czynności na współwłaścicieli. Tak więc możliwe jest rozporządzenie rzeczą wspólną przez jednego ze współwłaścicieli, za zgodą pozostałych wyrażoną we właściwej dla danej czynności formie. Rozporządzenie rzeczą wspólną przez współwłaściciela bez wymaganej ustawą zgody pozostałych współwłaścicieli jest w istocie rozporządzeniem przez nieuprawnionego (niewystarczająco uprawnionego). Takie rozporządzenie może być skuteczne jedynie w przypadkach określonych w przepisach szczególnych, w odniesieniu do nieruchomości – w warunkach art. 5 u.k.w.h”. Okoliczność, że współwłaściciel dokonujący rozporządzenia rzeczą wspólną nie ma do tego kompetencji, prowadzi nie do nieważności, ale do bezskuteczności czynności prawnej w zakresie powstania skutku rzeczowego tej czynności – por. wyroki Sądu Najwyższego z 18.06.2014 r., V CSK 412/13, LEX nr 1504766 i z 24.04.2013 r., IV CSK 596/12, LEX nr 1375468.
Reasumując, podjęcie przez właścicieli lokali uchwały zmieniającej wysokość udziałów będzie dopuszczalne tylko w sytuacji, gdy przy obliczeniu udziałów nastąpił błąd o charakterze czysto technicznym. Zmiana nie może więc być dowolna i nie może prowadzić do naruszenia prawa własności lokali przysługującego poszczególnym właścicielom, z którym to prawem udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest związany.
Artur Ratajszczak, autor współpracuje z publikacją Serwis Budowlany
Odpowiedzi udzielono 20.04.2017 r.
Czy przepisy prawa pozwalają zmienić pierwotny podział budynku w zakresie niewyodrębnionych lokali?
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany: Czy przepisy prawa pozwalają zmienić pierwotny podział budynku w zakresie niewyodrębnionych lokali (dotyczy zamiany pomieszczeń przynależnych)?
