Gdański Sąd Apelacyjny zajmował się sprawą dewelopera, który zaskarżył uchwałę wspólnoty mieszkaniowej określającej sposób korzystania z hali garażowej (części nieruchomości wspólnej). Przedsiębiorca domagał się jej uchylenia, bo pozbawiła go miejsca garażowego. Wspólnota podnosiła brak legitymacji procesowej, bo nie miał już udziałów w części wspólnej - sprzedał bowiem ostatnie mieszkanie.
Sprawdź w LEX: W jaki sposób można usunąć samochód z prywatnego miejsca postojowego? >
Zaskarżenie uchwały to jedyna droga ochrony interesu majątkowego
Sąd I instancji uwzględnił powództwo dewelopera. Ustalił, że ustanawiał on i sprzedawał lokale mieszkalne w budynku, dokonując jednocześnie podziału wspólnej hali garażowej do korzystania (quad usum). Powódka nabyła od niego ostatni udział w nieruchomości wspólnej i w umowie przedwstępnej zobowiązała się sprzedać ustanowiony lokal i ostatnie miejsce garażowe. Pozwana wspólnota uprzedziła ją jednak i podjęła sporną uchwałę, decydując iż będzie ono przysługiwało innemu członkowi Wspólnoty. Zdaniem sądu, zarówno spółka, jak i nabywca lokali mieli legitymację czynną do kwestionowania uchwały.
Mimo zbycia udziału, spółka nadal była bowiem wpisana do księgi wieczystej (wniosek oczekiwał w sądzie na załatwienie), a tym samym była członkiem wspólnoty. Z kolei pozbawienie nabywcy możliwości zaskarżenia uchwały, byłoby sprzeczne z zasadami słuszności. Sama uchwała naruszała natomiast, zdaniem sądu, przysługujące spółce prawo do decydowania o przeznaczeniu nierozdysponowanych jeszcze miejsc postojowych. Spółka wstąpiła bowiem w prawa i obowiązki dewelopera, względem którego członkowie wspólnoty, przy nabywaniu lokalu, zobowiązali się akceptować istniejący podział do używania.
Czytaj w LEX: Podejmowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej >
Ponadto uchwała naruszyła też interes prawny nabywcy lokalu, całkowicie wyłączając go od możliwości korzystania z miejsc postojowych stanowiących integralną część nieruchomości wspólnej. Powstała zatem sytuacja, że niektórzy właściciele lokali korzystaliby z dwóch miejsc postojowych, a niektórzy z żadnego.
Podział do używania musi respektować zasady słuszności
Sąd Apelacyjny częściowo podzielił to stanowisko. Wyjaśnił, że były właściciel lokalu może mieć interes prawny w zaskarżenia uchwały wspólnoty, gdy dotyczy ona jego praw i obowiązków, z okresu, gdy był członkiem wspólnoty, pozbawiając go jednocześnie innej możliwości ochrony swych praw. Tak właśnie było - niekorzystna dla spółki uchwała ograniczała ją w korzystaniu z nieruchomości wspólnej. Odnosząc się do treści zaskarżonej uchwały, podkreślił, że podział do używania (quad usum) musi być usprawiedliwiony okolicznościami i nienaruszający zasad słuszności. Musi uwzględniać obiektywne interesy wszystkich członków wspólnoty. Pod tym względem interes powodowej spółki został niewątpliwie naruszony, gdyż uchwała nie traktowała równo wszystkich współwłaścicieli.
Sprawdź w LEX: Czy deweloper może przenieś własność mieszkania przed uzyskaniem odbioru budynku? >
Spółka nie miała, co prawda, zagwarantowanego miejsca postojowego na wyłączny użytek, ale po ustanowieniu takich praw na rzecz wszystkich innych współwłaścicieli, pozostało jeszcze nierozdysponowane miejsce garażowe. Sprzedaż lokalu z miejscem garażowym decydowała przy tym o atrakcyjności jej oferty. Skoro została go pozbawiona, przełożyło się to automatycznie na naruszenie interesu majątkowego powodowej spółki, który podlega ochronie właśnie poprzez zaskarżenie uchwał.
Pełnomocnictwa nie można przenieść
Sąd nie zgodził się jednak z poglądem, iż nabycie udziału od dewelopera dawało powodowej spółce uprawnienie do samodzielnego określenia zasad korzystania z hali garażowej. Nabywcy lokali udzielali bowiem pełnomocnictwa do dokonywania podziału w ich imieniu deweloperowi, a nie powodowej spółce.
Czytaj w LEX: Pełnomocnictwo w postępowaniach prowadzonych z użyciem środków komunikacji elektronicznej >
Pełnomocnictwo to nie mogło być natomiast przeniesione na inny podmiot bez zgody mocodawców - właścicieli lokali (art. 106 kodeksu cywilnego). Jako współwłaściciel mogła jednak korzystać z tego miejsca, czego właśnie zaskarżona uchwała ją pozbawiała. Biorąc pod uwagę, że interes prawny nabywcy lokalu, w wyniku uwzględnienia powództwa został zrealizowany, nie było potrzeby stosowania w sprawie art. 5 K.c. i przyznawania mu statusu powoda, a tym samym sąd oddalił jego powództwo.
Wyrok Sądu Apelacyjnego z Gdańska z 10 stycznia 2019 r., sygn. I ACa 299/18.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.