Czy istnieją przepisy, które zezwalają organom nadzoru budowlanego na ustalanie warunków zajęcia nieruchomości sąsiedniej, w przypadku konieczności wykonania nakazanych robót budowlanych?

Inwestor zgłosił zamiar ocieplenia ścian szczytowych budynku wraz z położeniem tynku. W tym samym dniu inwestor złożył pismo o wyrażeniu zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, z uwagi na fakt, że ocieplany budynek znajduje się przy granicy z działką sąsiednią. Ponadto do wniosku załączono decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nakazującą na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane m.in. wykonanie remontu elewacji bocznych poprzez ocieplenie i wykonanie tynków. Wobec tego dublowanie postępowań w sytuacji obowiązującego nakazu pochodzącego od nadzoru budowlanego jest zbędne.

Czy również bezprzedmiotowy jest wniosek inwestora z art. 47 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane?

Jeśli nie, to jaki organ jest właściwy w przedmiocie wydania zgody na wejście na teren sąsiedni?

Zgodnie z art. 47 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud. jeżeli inwestor przed rozpoczęciem robót budowlanych nie uzyska zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz nie uzgodni z nim przewidywanego sposobu, zakresu i terminów korzystania oraz ewentualnej rekompensaty z tego tytułu, powinien wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej z wnioskiem o wydanie decyzji rozstrzygającej o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Jakkolwiek decyzja organu nadzoru budowlanego na podstawie art. 66 pr. bud. wydawana jest w ramach władztwa administracyjnego i nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, to jednak wydaje się, że potrzeba wykonania nakazu z tej decyzji nie zwalnia osoby zobowiązanej z obowiązku legalnego skorzystania z nieruchomości sąsiedniej. Przepis art. 47 pr. bud. odnosi się bowiem generalnie do robót budowlanych, a więc również do robót nakazanych przez organ nadzoru budowlanego. Ponadto właściciel nieruchomości sąsiedniej nie może ponosić negatywnych konsekwencji utrzymywania budynku w nieodpowiednim stanie. Niedopuszczalna jest więc sytuacja, w której ktoś korzysta z jego własności bez uzyskania jego zgody lub przewidzianego prawem rozstrzygnięcia organu administracji.

Właściwość organu administracji architektoniczno-budowlanej wynika z art. 82 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 pr. bud., określających właściwość organów nadzoru budowlanego i administracji architektoniczno-budowlanej. Przepisy te nie zezwalają organom nadzoru budowlanego na ustalanie warunków zajęcia nieruchomości sąsiedniej w przypadku konieczności wykonania nakazanych robót budowlanych.


Maciej Jastrzębski