Cel istnienia spółdzielni mieszkaniowej został zdefiniowany przede wszystkim jako zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni oraz ich rodzin. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych spółdzielnia realizować ma poprzez dostarczanie samodzielnych lokali lub domów członkom spółdzielni. Oprócz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków celem spółdzielni mieszkaniowej jest także, w myśl art. 1 ust. 1 u.s.m., zaspokajanie innych potrzeb (bliżej niesprecyzowanych) związanych – jak na to wskazuje końcowy fragment art. 1 ust. 1 u.s.m. – z dostarczaniem członkom lokali o innym przeznaczeniu.




Przedmiotem działalności spółdzielni, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) – dalej u.s.m. może być:
1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4) udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5) budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.


Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. W myśl wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2004 r. sygn. V CK 676/03, LEX nr 337244, Spółdzielnia mieszkaniowa, która jest tylko posiadaczem budynku, nie może skutecznie ustanowić spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w tym budynku. Przydział członkowi spółdzielni mieszkania w budynku, który w momencie dokonania przydziału nie był własności spółdzielni jest nieważny. W związku z tym osobie wynajmującej dotychczas lokal w tym budynku przysługuje uprawnienie przewidziane w art. 48 u.s.m. (tj. wstąpienie z żądaniem zawarcia z nim umowy przeniesienia własności lokalu). Zgodnie z art. 9 ust. 1 przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Prawo to powstaje w drodze umowy cywilnoprawnej, dwustronnie zobowiązującej, pomiędzy członkiem a spółdzielnią w chwili zawarcia pomiędzy nimi pisemnej umowy. Członek zobowiązany jest na jej podstawie wnieść wkład mieszkaniowy. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków. Aby nabyć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, trzeba najpierw być członkiem spółdzielni, gdyż spółdzielnia „zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania". Wskazuje na powyższe art. 9 ust. 9 u.s.m., w myśl którego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.


Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia może ustanowić, zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 u.s.m., tylko dla lokali mieszkalnych. Ma ono charakter bezwzględny, jest bowiem bezterminowym, skutecznym wobec wszystkich innych podmiotów, wyłącznym prawem do korzystania z lokalu, który stanowi przedmiot własności spółdzielni mieszkaniowej. Dlatego też jest ono prawem na rzeczy cudzej – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2006 r. sygn. III SA/Wa 590/06, LEX nr 212127. Lokatorskie prawo do lokalu jest związane z członkostwem w spółdzielni, co w pełni zostaje potwierdzone w art. 11 ust. 1 u.s.m. (gdzie jest mowa o tym, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni).


Tak więc, wykluczenie członka ze spółdzielni lub wykreślenie go z rejestru członków, które staje się skuteczne z chwilą doręczenia członkowi zawiadomienia o podjęciu takiej uchwały, powoduje też z tą samą chwilą skutek w postaci utraty przez członka lokatorskiego prawa do lokalu, gdyż prawo to związane jest z członkostwem. Przepis art. 15 ust. 2 u.s.m. stanowi, iż w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach wskazanych w u.s.m. – art. 11) lub niedokonania czynności, o których mowa w art. 14 u.s.m. (powołany przepis stanowi, iż z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi, jednakże małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską) roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.


W ślad za wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2009 r. sygn. II CSK 188/09, publ. M.Spół. 2010/3/49-50, zauważyć należy, iż z przepisu art. 15 ust. 2 u.s.m. nie wynika, iż w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do oznaczonego lokalu mieszkalnego, przedmiotem zaspokojenia przewidzianego w tym przepisie roszczenia wskazanej w nim osoby może być jedynie ten lokal mieszkalny. W tym przypadku bowiem lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest ustanawiane na nowo, ponieważ poprzednio istniejące wygasło, np. z powodu ustania członkostwa w spółdzielni na skutek śmierci członka. Stąd też nie ma przeszkód – wobec braku innych postanowień ustawy – aby zawierana z osobami wymienionymi w art. 15 ust. 2 u.s.m. umowa o ustanowieniu lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego dotyczyła innego stanowiącego własność spółdzielni lokalu mieszkalnego niż będący przedmiotem wygasłego lokatorskiego prawa do lokalu.

(...)

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>