Od 3 stycznia 2022 r. zaczną obowiązywać zmiany w przepisach prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzone w ramach Polskiego Ładu. Zawarto w nich m.in. regulacje dotyczące wydania warunków zabudowy i zgłoszenia budowy spełniającego odpowiednie kryteria wolno stojącego nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 mkw.

Czytaj też: Jest ustawa, ale budowa domu do 70 mkw. bez formalności może być ryzykowna>>
 

Prosty dom na uproszcoznych zasadach

Domy te mają być niewielkie i o prostej konstrukcji. Mogą powstać bez udziału kierownika budowy i bez prowadzenia dziennika budowy. Celem uchwałodawcy było uproszczenie procesu inwestycyjnego, choć część zmian wywołuje kontrowersje, jest nieprecyzyjna, może doprowadzić do nieprzestrzegania przepisów prawa budowlanego i techniczno-budowlanych oraz zagrażać bezpiecznej realizacji i użytkowaniu obiektów budowlanych. Nie będzie wymagała pozwolenia na budowę, a wyłącznie zgłoszenia, budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. , których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (dalej: dom do 70 mkw.).

Czytaj w LEX: Procedury budowlane w formie elektronicznej - co trzeba wiedzieć >

Zgłoszenie bez sprawdzenia, uzupełnienia i sprzeciwu

Krytycznie należy ocenić brak obowiązku sprawdzenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu) zgłoszenia budowy domu do 70 mkwm.in. pod kątem zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, kompletności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, posiadania przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualności zaświadczenia potwierdzającego wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego.

Co więcej, do budowy domu do 70 mkw.  będzie można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi, nie będzie on mógł żądać jego uzupełnienia oraz wnieść w drodze decyzji administracyjnej sprzeciwu do zgłoszenia.

Spowoduje to brak wstępnej kontroli nad realizacją domów do 70 mkw i dodatkowe obowiązki dla powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego, którzy będą następczo sprawdzać zgodność zrealizowanych robót z przepisami prawa budowlanego i techniczno-budowlanymi oraz ewentualnie wszczynać postępowania naprawcze.

Wielu inwestorów świadomie lub nie wybuduje domy do 70 mkw niezgodnie z prawem. Doprowadzenie ich do stanu zgodności z prawem będzie utrudnione a potencjalna rozbiórka poprzedzona wieloletnim postępowaniem, w którym w pierwszej kolejności organy nadzoru budowlanego będą dążyły do legalizacji. Jest to również faktyczna zmiana podziału obowiązków pomiędzy organami administracji architektoniczno-budowlanej a organami nadzoru budowlanego, albowiem tym drugim na pewno przybędzie pracy. Dotychczas to starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu otrzymując zgłoszenie budowy weryfikowali jego poprawność i mogli złożyć sprzeciw w sytuacjach przewidzianych w Prawie budowlanym. Pozwalało to na sprawdzenie zgłoszenia na etapie przed przystąpieniem do realizacji robót budowlanych oraz eliminowanie inwestycji sprzecznych z prawem.

Czytaj w LEX: Fiktus Paweł, Nowe zasady budowy domów do 70 m2 >

Oświadczenie dotyczące zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych

Do zgłoszenia budowy domy do 70 mkw inwestor będzie musiał załączyć oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Znowelizowane przepisy nie odpowiadają jednak na pytanie, czy inwestor będzie ponosił odpowiedzialność karną choćby, gdy sytuacja ekonomiczna zmusi go do sprzedaży domu do 70 mkw.

 

Nie wiadomo również jak będzie traktowana darowizna – także dla członków najbliższej rodziny. Istotnym jest również, do jakiego kręgu osób ma się odnosić pojęcie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Można przyjąć, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych będzie dotyczyło małżonka i dzieci, które się nie usamodzielniły. Nie wiadomo jednak, czy w takim domu będą mogli zamieszkać także rodzice, teściowie lub dalsza rodzina inwestora i czy interpretując ww. pojęcie będzie można pomocniczo posłużyć się definicją osoby najbliższej zawartą w Kodeksie karnym, która obejmuje m.in. osobę pozostającą we wspólnym pożyciu (konkubinę, konkubenta). W praktyce interpretacja oświadczenia inwestora oraz pociągnięcie go do odpowiedzialności karnej będą wywoływały liczne wątpliwości interpretacyjne i dopiero za kilka lat poznamy pierwsze rozstrzygnięcia sądów.

Czytaj w LEX: Większe uprawnienia dla stron postępowania i organizacji ekologicznych w procesie inwestycyjnym >

Brak realizacji zasad ładu przestrzennego

W pierwotnym projekcie ustawy zawarto zapis, że na każde 500 mkw. powierzchni działki będzie mógł powstać jeden dom do 70 m2. Celem tego ograniczenia było zagwarantowanie, aby zabudowa nie była zbyt intensywna a inwestycje miały charakter indywidualny a nie komercyjny. Niezależnie od wątpliwości jakie zostały zgłoszone na etapie uchwalania ustawy co do sformułowania tego zapisu, bez niego na stosunkowo małej przestrzeni będą mogły powstawać masowo domy do 70 mkw.. Nie będzie to zatem stanowiło realizacji zasad ładu przestrzennego i doprowadzi do niekontrolowanego rozlewania się zabudowy bez uprzedniego planowania infrastruktury i usług (dróg, szkół, przedszkoli, sklepów, itp.).

 

 

Brak obowiązku ustanowienia kierownika budowy

Przy budowie domu do 70 mkw. nie będzie obowiązku ustanowienia kierownika budowy. W uzasadnieniu do projektu ustawy wskazano, że w przypadku tak niewielkiego obiektu, zapewnienie zgodności budowy z projektem z powodzeniem może być realizowane przez projektanta. Trudno, aby projektanci sprawowali nadzór nad budową masowych małych domów, które w większości powstaną na podstawie gotowych, powtarzanych projektów kupowanych przez inwestorów bez zagwarantowania wsparcia na czas budowy. Brak ustanowienia kierownika budowy oznacza, że pełną odpowiedzialność za budowę będzie ponosił inwestor, co wynika wprost z oświadczenia, które będzie załączane do zgłoszenia. Konsekwencją braku obowiązku ustanowienia kierownika budowy będzie także brak konieczności prowadzenia dziennika budowy, co również należy ocenić negatywnie, albowiem przebieg inwestycji nie będzie dokumentowany.

Oświadczenie dotyczące kompletności dokumentacji

Inwestor do zgłoszenia budowy domu do 70 mkw. ma również załączyć oświadczenie, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna, przy czym nie uregulowano jakie sankcje będą groziły w przypadku złożenia nieprawdziwego oświadczenia. Z tego względu nie jest jasne czy jedyną konsekwencją takiego stanu rzeczy będzie ewentualne wszczęcie postepowania naprawczego przez organ nadzoru budowlanego.

Wydanie warunków zabudowy

Jeżeli dla terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to dla budowy domu do 70 mkw. trzeba będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, przy czym powinna być ona wydana w terminie 21 dni. Dla pozostałych inwestycji warunki zabudowy powinny być wydane w 90 dni. Do terminu tego nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu. Przekroczenie wyżej wskazanych terminów może skutkować nałożeniem na organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy kary pieniężnej w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Zmianę polegającą na określeniu terminów wydania decyzji o warunkach zabudowy należy ocenić pozytywnie, choć wątpię, czy uda się ich dotrzymać przy dużej ilości rozpoznawanych spraw i zaległościach organów.

Skróceniu z 2 tygodni do 7 dni ulegnie czas, zgodnie z którym w toku wydawania warunków zabudowy dla budowy domu do 70 m2 uznane za dokonane zostaną uzgodnienia wobec niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający (np. wojewódzkiego konserwatora zabytków, zarządcę drogi). Wyjątkiem będzie regionalny dyrektor ochrony środowiska, albowiem jeśli w terminie 7 dni od dnia otrzymania projektu decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej budowy domu do 70 m2 nie zawiadomi organu o konieczności przeprowadzenia oględzin terenu, to decyzja zostanie uznana za uzgodnioną w terminie 7 dni.

Budowa bez wiedzy sąsiadów

Stroną postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej budowy domu do 70 mkw. będzie jedynie wnioskodawca. Dotychczas w większości przypadków przy wydawaniu warunków zabudowy za strony postępowania byli uznawani co najmniej najbliżsi sąsiedzi terenu przyszłej inwestycji. Oznacza to, iż sąsiedzi nie będę mieli żadnego wpływu na wydanie warunków zabudowy a o zgłoszeniu budowy domu do 70 mkw. dowiedzą się najczęściej po rozpoczęciu inwestycji.

Granice obszaru analizowanego będą wyznaczane w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniejszej niż 50 metrów oraz nie większej niż 200 m. Ustalenie maksymalnej granicy obszaru analizowanego jest nowością, która ma służyć przyspieszeniu i uproszczeniu przygotowania analizy urbanistycznej.

Jeżeli wydana decyzja o warunkach zabudowy będzie uwzględniała w całości żądanie strony, to nie będzie sporządzane jej uzasadnienie. Do decyzji będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące postępowania uproszczonego, z wyjątkiem przepisów o milczącym załatwieniu sprawy. Organ nie będzie stosował art. 10 i art. 79a Kodeksu postępowania administracyjnego. Nie będzie zatem przed wydaniem decyzji informował inwestora o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań a także nie wskaże przesłanek zależnych od strony, które nie zostały spełnione lub wykazane, co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony.

O ile mogę zrozumieć chęć uproszczenia i przyspieszenia postępowania o wydanie warunków zabudowy, to jednak dziwi mnie ustanowienie wyżej wskazanych zasad jedynie dla domów do 70 mkw. Jeśli w prawie budowlanym pozostawiono np. dotychczasowy obowiązek zgłoszenia budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, to również i dla takich inwestycji można było przewidzieć uproszczone zasady wydawania warunków zabudowy. Po wejściu w życie omawianej nowelizacji inwestorzy domów do 70 mkw. uzyskają zatem znaczne przywileje w stosunku do osób chcących wykonać np. budynki mieszkalne jednorodzinne niespełniające wyżej wskazanych kryteriów dla domów do 70 m2.

Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Dostęp do informacji publicznej w procedurach budowlanych >

Nowe zasady dla budynków rekreacji indywidualnej

W związku z uproszczeniem procedury budowy domu do 70 m2 jednocześnie zmieniono przepisy prawa budowlanego dotyczące zgłoszenia budowy wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku (dalej: budynek rekreacji indywidualnej). Sprecyzowano, że budynek rekreacji indywidualnej może mieć powierzchnię zabudowy do 35 m² lub powyżej 35 mkw., ale nie więcej niż 70 mkw., przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 metrów. Liczba tego typu budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 mkw. powierzchni działki. Nowelizację w tym zakresie należy uznać za ukłon w stronę inwestorów, którzy w czasach epidemii realizują budynki rekreacji indywidualnej.

Czytaj w LEX: Wasilewski Filip, Tymczasowe obiekty budowlane, domki holenderskie, wiaty, altany, przyczepy kempingowe, garaże - w procedurze budowlanej >

Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy