Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraca do prac nad ustawą przyznającą roszczenie spółdzielniom o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego oraz nieodpłatne ustanowienie prawa własności budynków. Dzięki temu, gdy władze miasta odmówią jego ustanowienia, będą mogły je do tego przymusić. O takie przepisy od lat zabiegają władze warszawskich spółdzielni, których głównie dotyczy ten problem. Ministerialny projekt nie jest pierwszy.
Tymczasem w stolicy przeszło 100 tys. mieszkań w 99 spółdzielniach nie ma uregulowanego stanu prawnego. Chodzi o grunty na starych osiedlach wybudowanych w czasach PRL-u. Ówczesne władze (rady narodowe), które wydawały zgody na budowę bloków, nie przejmowały się specjalnie formalnościami i popełniały wiele błędów w tym zakresie. Teraz po latach mści się to na spółdzielniach i ich mieszkańcach. Ci ostatni, nie mogą wykupić mieszkań na własność, ani założyć księgi wieczystej, co utrudnia im obrót tymi lokalami oraz zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Natomiast spółdzielnie mają olbrzymie problemy m.in. z remontami bloków. Donoszą same na siebie do nadzoru budowlanego, by wydał nakaz przeprowadzenia remontu. Od lat walczą też z ratuszem, któremu nie specjalnie zależy na uregulowaniu stanu prawnego. Od spółdzielni żąda wysokiego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, np. za 5 tys. mkw, terenu, na którym znajduje się przychodnia, chce miesięcznie od Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej 2,8 mln zł!
Projekt nie rozwiąże wszystkich problemów związanych z gruntami na osiedlach. Wiele spółdzielni nie ma szans, by z niego skorzystać. Nie każdą też będzie na to stać. Ponadto nikt nie ma wątpliwości, że miasto raczej dobrowolnie nie będzie ustanawiać użytkowania wieczystego, a to oznacza wieloletnie batalie sądowe.
Rok na roszczenia a wnioski w trybie administracyjnym
Obecna nazwa projektu ustawy to: "o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe". Ustawa ma obowiązywać tylko przez rok. Nowe przepisy obejmą grunty z blokami wybudowanymi przed 5 grudnia 1990 r. Spółdzielnie będą mogły występować z roszczeniami do starosty (w wypadku gruntów Skarbu Państwa) albo do wójtów, burmistrzów, prezydentów miasta, zarządów powiatu albo województwa (gdy właścicielem ziemi jest samorząd). Ustawa dotyczy głównie stolicy roszczeniami zajmie się więc warszawski ratusz oraz urzędy dzielnicowe.
Urzędnicy będą wydawać decyzje. Za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego spółdzielnia zapłaci ratuszowi pierwszą opłatę roczną wynoszącą od 15 do 25 proc. wartości rynkowej, a następnie trzeba będzie regulować roczne opłaty wynoszące 1 proc. wartości nieruchomości. Natomiast przeniesienie własności budynków będzie darmowe.
Z projektu wynika, że w projekcie znajdą się również rozwiązania dla spółdzielni, które złożyły już wniosek o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Będą one miały przez 6 miesięcy prawo wyboru administracyjnoprawnej ścieżki realizacji roszczenia w przypadku, gdy w ich sprawach nie było jeszcze prowadzone postępowanie przed sądem powszechnym lub Sądem Najwyższym.
Co ciekawe, w ministerialnej propozycji będą też rozwiązania dotyczące gruntów obciążonych roszczeniami dekretowymi. Co jest wielką bolączką warszawskich spółdzielni. W tym celu ministerstwo chce zmienić art. 214a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a konkretnie uzupełnić katalog przesłanek odmowy uwzględnienia wniosku dekretowca (jego następcy prawnego) o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Chodzi o przypadki, kiedy na gruncie stoją bloki z lokalami lokatorskimi lub własnościowymi.
Czytaj w LEX: Sytuacja prawna osób wynajmujących garaże od spółdzielni mieszkaniowych w związku z art. 39 u.s.m. >>
Miasto gra nam na nosie
Z projektu nie skorzystają wszystkie spółdzielnie. Wiele z nich uważa również, że wcale nie jest dla nich takie korzystne, bo za ustanowienie użytkowania wieczystego muszą zapłacić. Są też bardzo rozgoryczone. Ich zdaniem warszawski ratusz robi wszystko, by utrudnić wyprostowanie sytuacji prawnej gruntów, chociaż zabiegają o to od lat. Żąda bowiem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Natomiast sam ratusz wielokrotnie zapewniał Prawo.pl, że stara się rozwiązywać problemy dotyczące warszawskich gruntów, ale nie jest to takie proste.
Wśród spółdzielni, które mają problemy z gruntem, jest warszawska SBM "Ruda". - Mamy nieruchomość o powierzchni ponad 10 ha m.in. z ośmioma budynkami mieszkalnymi i jednym administracyjnym o niejasnym stanie prawnym . W 2011 Sąd Rejonowy w Warszawie orzekł zasiedzenie tych terenów na rzecz spółdzielni, jako posiadacza samoistnego. Od tego czasu trwa postępowanie przed Sądem Okręgowym z wniosku Warszawy i nie wiadomo kiedy się zakończy - wyjaśnia Dariusz Śmierzyński, prezes "Rudy".
I opowiada, że miasto zażądało przypozwania spadkobierców byłych właścicieli. - Tymczasem według naszej wiedzy, owszem wnioski do ratusza dekretowców wpłynęły i to wiele lat temu a dopiero teraz ratusz zaczął je rozpatrywać i wydawać decyzje administracyjne w tych sprawach i tylko dlatego, że do ratusza wpłynęła petycja 1000 członków spółdzielni "Ruda". - Dla miasta jest to wygodna taktyka, ponieważ "Ruda” nie może skorzystać z noweli kpa przewidującej przedawnienie decyzji w tego rodzaju spawach - dodaje rozgoryczony prezes Śmierzyński.
Czytaj w LEX: Usuwanie skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych - próba analizy >>
Według niego zasiedzenie dla "Rudy" i innych spółdzielni jest najkorzystniejszą formą uregulowania stanu prawnego nieruchomości, ponieważ jest to nabycie pierwotne, czyli nie obciążone prawami osób trzecich w tym spadkobierców byłych właścicieli i dotyczy całej nieruchomości, a nie tylko fragmentów pod budynkami. - Nie rozumiem dlaczego tego przekształcenia nie może być z mocy prawa, tak jak w wypadku przekształceń na rzecz osób fizycznych. Przecież spółdzielnie władają tymi gruntami dziesiątki lat. Właściwie propozycja ma jedną tylko zaletę. Osoby posiadające własnościowe mieszkanie w bloku stojącym na nieregulowanym gruncie, mogłyby założyć księgę wieczystą dla lokalu, ale musiałby wcześniej słono zapłacić za grunt - dodaje.
Małgorzata Zawodnik, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Na Skraju” (do końca listopada 2022 r.) również uważa, że brak dobrej woli ze strony władz miasta, to jedna z głównych barier do wyprostowania stanu prawnego gruntów. Ma jednak lepsze zdanie na temat projektu.
- W spółdzielni " Na Skraju" tam, gdzie mogliśmy staraliśmy się od wielu lat o użytkowanie wieczyste gruntów. Za każdym razem nam się odmawiało. Powód był prosty. Miastu to się nie opłacało. Świetnie zarabiało i zarabia na spółdzielni. Miesięcznie spółdzielnia płaci ponad 200 tys. zł za bezumowne korzystanie z gruntów. Proponuje jedynie dzierżawę, a to oznaczałoby, że oprócz tych 200 tys. zł trzeba zapłacić jeszcze 23 proc. VAT. To horrendalna kwota! Dobrze więc, że nowe przepisy zawierają propozycję rozwiązania problemu regulacji stanu prawnego gruntów. Ale i one nie będą skuteczne, jeżeli nie ma dobrej woli po stronie ratusza. Roszczenia ugrzęzną na pewno na długie lata w sądzie, bo miejscy prawnicy będą odwoływać się do skutku – mówi Małgorzata Zawodnik.
Przemilczenie byłoby lepszym rozwiązaniem
Sceptyczny co do proponowanych rozwiązań jest Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych, który kilka lat temu przygotował swoją propozycję w tym zakresie. - Propozycja nie rozwiązuje kompleksowo problemu gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym. Takim kompleksowym rozwiązaniem byłoby bowiem zastosowanie instytucji przemilczenia – zwraca uwagę prof. dr Jerzy Jankowski, prezes zarządu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
Podobnie uważa dr Piotr Pałka, radcy prawnemu i wspólnik w DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych. - Wygląda na to, że rząd niestety porzucił gotowy projekt, który opierał się o tzw. instytucję przemilczenia. Opracowany przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP projekt ustawy przewidywał dużo prostsze i bardziej kompleksowe rozwiązanie, które opiera się na tzw. instytucji przemilczenia. Jest ona dobrze znana polskiemu prawodawstwu. W tym wypadku sąd wzywa potencjalnych właścicieli celem przedstawienia im roszczeń. Jeżeli ewentualni spadkobiercy się nie pojawią, zapada decyzja i spółdzielnia staje się właścicielem gruntów my z mocy prawa - dodaje.
Czytaj w LEX: Ewidencja gruntów i budynków oraz sieci uzbrojenia terenu (z uwzględnieniem nowych obowiązków właścicieli nieruchomości) >>
Czytaj w LEX: Wieczyste użytkowanie gruntów w księgach rachunkowych >>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.