Przepisy dotyczące realizacji inwestycji związanych z Centralnym Portem Komunikacyjnym wprowadzają rozwiązania, które mogą prowadzić do wygaszania decyzji o warunkach zabudowy bez jakiejkolwiek rekompensaty dla właścicieli nieruchomości. Mechanizmy te mają umożliwić przygotowanie terenów pod realizację strategicznych inwestycji infrastrukturalnych, jednak jednocześnie pojawia się pytanie o zakres ochrony praw właścicieli, którzy wcześniej uzyskali takie decyzje.
Zgodnie z art. 28 ustawy z 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (dalej: „ustawa”) Rada Ministrów może wyznaczyć obszary, na których będą stosowane szczególne zasady planowania i inwestycji. Celem takich regulacji jest przygotowanie terenów pod realizację inwestycji związanych z CPK oraz zapewnienie odpowiednich warunków rozwoju społeczno-gospodarczego i przestrzennego w jego otoczeniu.
Na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 3 i 4 Ustawy możliwe jest wprowadzenie m.in.:
Zakazy te mogą dotyczyć wszystkich albo wybranych zmian sposobu zagospodarowania terenu. Istotne znaczenie ma również art. 28 ust. 6 ustawy o CPK. Zgodnie z nim, jeżeli rozporządzenie wprowadza zakaz zabudowy, decyzje o warunkach zabudowy dotyczące nieruchomości położonych na obszarze objętym tym rozporządzeniem wygasają z dniem jego wejścia w życie.
Na podstawie wskazanej delegacji ustawowej 14 listopada 2022 r. Rada Ministrów wydała rozporządzenie określające gminy, na których terenie stosowane będą szczególne zasady związane z realizacją inwestycji celu publicznego w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego (dalej: „rozporządzenie”). W konsekwencji wcześniej wydane decyzje o warunkach zabudowy dotyczące nieruchomości położonych na terenie objętym Rozporządzeniem wygasły z mocy prawa.
W praktyce oznacza to, że właściciele nieruchomości utracili możliwość realizacji inwestycji przewidzianych w tych decyzjach, mimo że zostały one wydane zgodnie z obowiązującymi przepisami. Co istotne, Ustawa nie przewiduje w takim przypadku żadnego mechanizmu kompensacyjnego dla właścicieli nieruchomości, których decyzje o warunkach zabudowy wygasły z mocy prawa.
Warto również zwrócić uwagę na sposób, w jaki dochodzi do wygaśnięcia tych decyzji. Następuje ono automatycznie, z mocy samego rozporządzenia, bez wydania odrębnej decyzji administracyjnej. W konsekwencji właściciel nieruchomości nie dysponuje aktem administracyjnym, który mógłby zostać zaskarżony do sądu administracyjnego.
Może to rodzić wątpliwości z punktu widzenia konstytucyjnego prawa do sądu, o którym mowa w art. 45 ust. 1 Konstytucji RP. Przepis ten gwarantuje każdemu prawo do sprawiedliwego i jawnego rozpatrzenia jego sprawy przez właściwy, niezależny i bezstronny sąd. Obejmuje ono również możliwość sądowej kontroli działań władzy publicznej ingerujących w sferę praw i wolności jednostki.
Jeszcze dalej idące skutki mogą wynikać z przepisów art. 120a i 120b dotyczących inwestycji towarzyszących, a wprowadzonych „prospołeczną“ ustawą z dnia 24 września 2025 r. o zmianie ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, która weszła w życie 8 listopada 2025 r. Regulacje te zostały przyjęte w szybkim trybie legislacyjnym i, jak wskazywano w trakcie prac nad ustawą, bez przeprowadzenia szerokich konsultacji społecznych. Zgodnie z tymi regulacjami już samo złożenie przez inwestora wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach powoduje określone skutki w zakresie decyzji o warunkach zabudowy.
Jeżeli postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy obejmuje choćby część nieruchomości wskazanej w którymkolwiek z wariantów planowanej inwestycji, postępowanie takie ulega zawieszeniu do czasu wydania ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach albo umorzenia postępowania.
Ustawa przewiduje jednak możliwość uzyskania zgody Pełnomocnika do spraw CPK na wszczęcie takiego postępowania albo podjęcie postępowania zawieszonego. Zgoda ta może zostać udzielona z uwzględnieniem m.in. wymogów prawidłowego przygotowania i realizacji planowanej inwestycji towarzyszącej, wpływu planowanej inwestycji na możliwości zagospodarowania terenu oraz braku niespójności z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
W praktyce oznacza to, że możliwość prowadzenia postępowań dotyczących warunków zabudowy w takich sytuacjach zależy od zgody Pełnomocnika. Ocena ta ma charakter uznaniowy, co może budzić wątpliwości z punktu widzenia przewidywalności sytuacji prawnej właścicieli nieruchomości.
Po wydaniu decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach ustawa przewiduje, że:
Skutki te nie następują jednak natychmiast. Ustawa przewiduje w tym zakresie dwumiesięczny okres od dnia wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, po upływie którego następuje odpowiednio umorzenie postępowań albo utrata mocy wcześniej wydanych decyzji.
Opisane regulacje mogą prowadzić do sytuacji, w której znaczne obszary gruntów zostają objęte ograniczeniami inwestycyjnymi już na etapie przygotowania inwestycji infrastrukturalnych. Właściciele nieruchomości mogą wówczas znaleźć się w sytuacji, w której nie mogą uzyskać nowych decyzji o warunkach zabudowy ani zrealizować inwestycji przewidzianych w decyzjach już wydanych, a jednocześnie ich nieruchomości nie są przejmowane na potrzeby inwestycji.
Realnie może to dotyczyć nie tylko terenów bezpośrednio związanych z lokalizacją portu lotniczego, lecz także rozległych korytarzy planowanych inwestycji towarzyszących, takich jak linie kolejowe, drogi czy infrastruktura techniczna. Wraz z rozwojem inwestycji towarzyszących CPK mechanizm ten może objąć znacznie większy obszar kraju i dotyczyć licznych właścicieli nieruchomości znajdujących się w korytarzach planowanych inwestycji liniowych.
Decyzja o warunkach zabudowy nie jest instrumentem idealnym z punktu widzenia systemu planowania przestrzennego. W wielu przypadkach stanowi ona rozwiązanie zastępcze, wynikające z braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nie zmienia to jednak faktu, że dla właścicieli nieruchomości, którzy taką decyzję uzyskali stanowi ona istotny element pewności co do dopuszczalnego sposobu zagospodarowania nieruchomości. Nie można ponadto pomijać faktu, iż decyzja o warunkach zabudowy w istotny sposób kształtuje sytuację prawną nieruchomości. W szczególności ma znaczenie przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości, np. w obrocie nieruchomościami lub przy wycenach dokonywanych dla celów odszkodowawczych.
W tym kontekście szczególnego znaczenia nabiera konstytucyjna zasada ochrony własności oraz innych praw majątkowych, wynikająca z art. 21 i art. 64 Konstytucji RP, a także a także związany z nią wymóg proporcjonalności ograniczeń nakładanych na właścicieli nieruchomości. Dotyczy to również ochrony praw nabytych przez właścicieli, którzy uzyskali decyzje o warunkach zabudowy zgodnie z obowiązującymi przepisami i w zaufaniu do stabilności porządku prawnego.
Skala ingerencji w sytuację prawną właścicieli nieruchomości przewidziana w ustawie o CPK skłania do refleksji nad granicami dopuszczalnych ograniczeń prawa własności przy realizacji inwestycji publicznych. O ile potrzeba sprawnego przygotowania terenów pod przedsięwzięcia infrastrukturalne o znaczeniu strategicznym nie budzi wątpliwości, o tyle mechanizmy prowadzące do wygaszania decyzji o warunkach zabudowy bez instrumentów kompensacyjnych i bez możliwości kontroli sądowej stawiają pytanie o zachowanie konstytucyjnej równowagi między interesem publicznym a ochroną praw właścicieli nieruchomości.
Malwina Kołodziej, radca prawny, Kancelaria Prawna INLEGIS Kołodziej Nogala sp.k. , ekspertka wspierająca merytorycznie Fundację INLEGIS
