Wejście w życie z dniem 11 lipca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz jednoczesne uchylenie poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) nie spowodowało uchylenia uchwał rad gmin określających miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wolą ustawodawcy, wyrażoną w art. 87 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plany miejscowe uchwalone po dniu 1 stycznia 1995 r. zachowały moc obowiązującą. Natomiast obwiązujące w dniu wejścia w życie nowej ustawy miejscowe plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc, ale jedynie do czasu uchwalenia nowych planów, przy czym nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r. (art. 87 ust. 3). W skutek takiego zapisu, wszystkie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydane przed 1995 r. przestały obowiązywać począwszy od dnia 1 stycznia 2004 r.

Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 nowej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (tzw. renta planistyczna). Z art. 37 ust. 1 wynika natomiast, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

9 lutego 2010 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał, w składzie pięciu sędziów, pytanie prawne Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, czy art. 37 ust. 1 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, kiedy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego przepisem art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest zgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji.

W toku postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia renty planistycznej organ wykonawczy gminy uznał (a samorządowe kolegium odwoławcze uznało następnie ten pogląd za prawidłowy), iż wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu, a jej wartością określoną na podstawie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Strona postępowania nie zgodziła się z tym stanowiskiem podkreślając, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił na skutek uchwalenia planu wcześniejszego (z roku 1993), a nie późniejszego (z 2005 r.). W omawianej sytuacji, po wygaśnięciu planu z 1993 r. nastąpiła deregulacja – dla danego obszaru przez pewien okres czasu nie było obowiązującego miejscowego planu – ale tylko do momentu wejścia w życie nowej uchwały określającej sposób zagospodarowania przestrzennego. Tak nowy, jak i stary plan, przewidywały jednak taki sam sposób zagospodarowania dla nieruchomości strony.

W wyniku pytania sądu TK orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Zdaniem Trybunału, sytuacja właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, gdzie na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, w których nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowouchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowywania prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. TK uznał, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych – zbywców nieruchomości w gminie. Trybunał stwierdził, że kwestionowany przepis jest niezgodny z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa. Ponadto pogorszenie położenia prawnego właścicieli i użytkowników wieczystych determinowane przyczynami całkowicie od nich niezależnymi jest niezgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej.

Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw. Trybunał nie odroczył daty utraty mocy przez niekonstytucyjny przepis, zatem skutek ten nastąpi z dniem ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw. Osoby, które w analogicznej sytuacji uiściły rentę planistyczną, będą mogły żądać wznowienia postępowania administracyjnego w terminie jednego miesiąca od dnia wejścia w życie orzeczenia TK.

Bartosz Starczewski

Przydatne materiały:

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. P 58/08, LEX nr 55197 )

Opłata planistyczna częściowo niekonstytucyjna