Dziś zgodnie z art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach, możliwość instalacji i eksploatacji punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, wymaga uzyskania zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni, lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością.
Przed udzieleniem zgody wymagane jest zlecenie przez zarząd wspólnoty, spółdzielnię mieszkaniową lub osobę zarządzającą daną nieruchomością ekspertyzy dotyczącej dopuszczalności instalacji punktu ładowania. Ekspertyza ta powinna zostać zlecona w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, a następnie niezwłocznie udostępniona wnioskodawcy.
W praktyce jest z tym różnie. Autorzy deregulacji wskazują, że brak przepisów umożliwiających egzekwowanie tego obowiązku skutkuje powtarzającymi się przypadkami opóźniania procesu, niezlecaniem ekspertyzy lub wydawaniem odmów instalacji, mimo że z ekspertyzy nie wynikają żadne przeciwwskazania techniczne.
- Wskazane okoliczności prowadzą do przewlekania procesu i faktycznego blokowania dostępu mieszkańców do możliwości instalacji punktów ładowania. Może być to jedną z przyczyn zniechęcenia potencjalnych nabywców do zakupu pojazdów elektrycznych – uzasadniają wnioskodawcy.
Czytaj też w LEX: Kościuk Dominik J., Ustalanie warunków zabudowy dla ogólnodostępnych stacji ładowania pojazdów elektrycznych>
Deregulacja przez skrócenie terminu
Pomysł uproszczenia przepisów w tym zakresie zgłosił tzw. zespół Brzoski. Podchwyciło go Ministerstwo Klimatu i Środowiska. W ramach deregulacji resort zaproponował usprawnienie procesu uzyskania zgody na realizację tego rodzaju inwestycji. Nadal zachowany zostanie dotychczasowy mechanizm, zgodnie z którym obowiązek zlecenia wykonania ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktu ładowania spoczywa, w pierwszej kolejności, na zarządzie wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością. Jeśli nie zrobi tego w określonym terminie od dnia złożenia wniosku, to wnioskodawca może zlecić ekspertyzę samodzielnie. Dziś termin ten przepisów wynosi 30 dni, ministerstwo proponowało skrócenie go do 14, ostatecznie zgodziło się na 21 dni.
- Projekt zakłada, że na skutek wniosku zarząd wspólnoty lub spółdzielnia lub osoba sprawująca zarząd nad daną nieruchomością, są zobowiązani do zlecenia sporządzenia ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania, niezwłocznego informowania wnioskodawcy o zleceniu opracowania ekspertyzy, a następnie do niezwłocznego udostępnienia ekspertyzy wnioskodawcy. W przypadku bezskutecznego upływu terminu na zlecenie sporządzenia ekspertyzy, wnioskodawca zyskuje uprawnienie do samodzielnego zlecenia sporządzenia ekspertyzy - uzasadnia ministerstwo.
Jednocześnie projektowane przepisy nakładają na zarząd wspólnoty lub spółdzielni lub zarządcę nieruchomością obowiązek zapewnienia wykonawcy ekspertyzy dostępu do nieruchomości, której dotyczy ekspertyza. Obowiązek ten obejmie w szczególności udostępnienie niezbędnej dokumentacji technicznej oraz zapewnienie dostępu do instalacji elektrycznej budynku mieszkalnego wielorodzinnego.
W sytuacji, gdy przedłożona ekspertyza potwierdzi techniczną możliwość instalacji punktu ładownia, i nie występują przesłanki ustawowe do odmowy wydania zgody na przeprowadzenie takiej instalacji, wnioskodawca może przystąpić do realizacji inwestycji.
Czytaj też w LEX: Lasiński-Sulecki Krzysztof, Ładowanie pojazdów elektrycznych. Wyrok TS z 17.10.2024 r., C-60/23, Digital Charging Solutions GmbH>
Dlaczego wnioskodawca nie powinien zlecać ekspertyzy
W czasie prac nad projektem pojawił się pomysł, aby to zainteresowany, składając wniosek o wyrażenie zgody na instalację punktu ładowania, dołączał kompletną ekspertyzę potwierdzającą techniczną dopuszczalność takiej inwestycji. Zdaniem ministerstwa takie podejście byłoby nieproporcjonalne do skali inwestycji oraz sprzeczne z podziałem odpowiedzialności za zarządzanie nieruchomością. Indywidualni mieszkańcy nie mają bowiem swobodnego i pełnego dostępu do dokumentacji technicznej budynku, co znacząco utrudniałoby, a w wielu przypadkach wręcz uniemożliwiało samodzielne zlecenie rzetelnej ekspertyzy.
Dodatkowo samodzielne zlecanie ekspertyzy przez poszczególnych wnioskodawców wiązałoby się z ryzykiem powielania kosztów i ekspertyz przez różnych wnioskodawców. Istniałoby też zagrożenie, że mieszkańcy zostaliby obciążeni nadmiernymi kosztami, nieadekwatnymi do skali inwestycji, co mogłoby zniechęcać do takich inwestycji.
Spór o krótki termin
Projekt trafił już pod obrady Stałego Komitetu Rady Ministrów, gdzie zmodyfikowany został tzw. termin ograniczający bierność zarządów i zarządców nieruchomości wielorodzinnych (z 14 do 21 dni). Utrzymania 30-dniowego terminu na zlecenie ekspertyzy domagał się m.in. Związek Powiatów Polskich.
- Trzeba mieć na uwadze, że w przypadku „publicznych” zasobów budynkowych tego typu zlecenia mogą być obwarowane dodatkowymi wymogami, ze względu na dysponowanie środkami publicznymi. Termin 14 dni może nie być wystarczający do zrealizowania zlecenia. Termin 21-dniowy, na pewno jest lepszy niż pierwotne 14 dni – ocenia Adrian Pokrywaczyński, radca prawny Związku Powiatów Polskich.
Aby dokonać zlecenia ekspertyzy, trzeba dokonać rozeznania rynku, przygotować odpowiednie zapytania ofertowe na podstawie dokumentów, wysłać je, a po zebraniu ofert, zająć się ich weryfikacją, pod względem formalnym, merytorycznym i finansowym i dokonać wyboru najkorzystniejszej oferty, nierzadko negocjując zakres ekspertyzy oraz cenę.
MSWiA przestrzega: Elektryki palą się inaczej
Ministerstwo, o ile poszło na kompromis w kwestii terminu, to nie uwzględniło postulatu, aby w projekcie doprecyzować wymagania w zakresie kwalifikacji technicznych wykonawców prac instalacyjnych punktów ładowania. Brak wyraźnego wymogu posiadania uprawnień elektrycznych może prowadzić do zagrożeń dla bezpieczeństwa użytkowników. Resort uznał, że obowiązujące przepisy, w tym przepisy ustawy Prawo budowlane oraz regulacje dotyczące kwalifikacji energetycznych, są wystarczające i nie ma potrzeby ich powielania w ustawie o elektromobilności.
Nie podziela też postulatu MSWiA, aby ekspertyza była uzgadniania z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Ma to na celu zapewnienie zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, zwłaszcza w kontekście specyfiki pożarów pojazdów elektrycznych, które mogą wpływać na ewakuację i działania ratownicze. Resort opiera się przy tym na opracowane w 2024 r. wytyczne techniczne dotyczące ochrony przeciwpożarowej garaży z infrastrukturą do ładowania pojazdów elektrycznych, które stanowią aktualną podstawę wiedzy w tym zakresie.
Ministerstwo Klimatu uważa, że wprowadzenie takich formalności było sprzeczne z celem deregulacji. Uzgodnienia ekspertyzy z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych – prowadziłoby w praktyce do istotnego zwiększenia zobowiązań formalnych, a tym samym wydłużenia całego procesu instalacji punktów ładowania. A także spowodowałoby wzrost kosztów po stronie wnioskodawcy.
Krzysztof Bolesta, wiceminister klimatu wskazuje, że przepisy prawa budowlanego i regulacja dotyczące ochrony przeciwpożarowej już obecnie przewidują stosowne mechanizmy zapewniające bezpieczeństwo pożarowe. W przypadkach obiektów, w których wymagane są specjalne systemy bezpieczeństwa (np. systemy sygnalizacji pożarowej, instalacje oddymiające, stałe urządzenia gaśnicze), inwestorzy i tak są zobowiązani do ich uwzględnienia na etapie projektowania i realizacji inwestycji.
- Dodatkowe wymagania w postaci obligatoryjnego uzgodnienia z rzeczoznawcą stanowiłyby powielenie istniejących wymogów, co nie znajduje uzasadnienia ani merytorycznego, ani praktycznego, zwłaszcza w kontekście prostych przedsięwzięć takich jak instalacja punktu ładowania – wskazuje wiceminister Bolesta.
Stacja ładowania pojazdów to większy koszt dla wspólnoty
Polski Związku Przemysłu Motoryzacyjnego zwraca uwagę też na kwestie odpowiedzialności za szkody związane z eksploatacją punktów ładowania pojazdów elektrycznych, a także możliwość zawarcia przez zarządcę nieruchomości stosownej polisy ubezpieczeniowej, która obejmowałaby takie ryzyka.
- Istotne w tym kontekście jest pytanie, jak będzie kształtować się odpowiedzialność w przypadku instalacji punktu ładowania przez osobę wskazaną w ustawie, działającą bez zgody zarządcy nieruchomości. Pojawiają się obawy, że w takich sytuacjach zakłady ubezpieczeń mogą odmówić wypłaty odszkodowania bądź uznać, że ryzyko związane z punktem ładowania nie jest objęte istniejącą polisą – wskazuje Jakub Faryś, prezes PZPM.
Dodatkowe wątpliwości budzą opracowywane przez ubezpieczycieli wytyczne dotyczące bezpiecznej instalacji i eksploatacji punktów ładowania w garażach podziemnych. Istnieje ryzyko, że rygorystyczne wymagania techniczne mogą w praktyce utrudniać uzyskanie odszkodowania nawet w przypadku szkód niezależnych od użytkownika.
Związek zwraca też uwagę na rosnące stawki ubezpieczeniowe, a co za tym idzie – wzrost kosztów zarządzania nieruchomością, wynikający z instalacji punktów ładowania służących wyłącznie wnioskodawcom.
- Wśród mieszkańców pojawiają się głosy wskazujące na konieczność zmiany sposobu użytkowania nieruchomości w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane – nie tylko w związku z instalacją i eksploatacją punktów ładowania, ale również w kontekście parkowania pojazdów elektrycznych.
Ministerstwo argumentuje, że nowelizacja ma jedynie charakter punktowy i skupia się tylko do propozycji deregulacyjnej, której fiszę dostało ministerstwo.
