Źródłem sporów sąsiedzkich związanych z nawiezieniem mas ziemi na działkę jest najczęściej zmiana stosunków wodnych na gruncie, skutkująca zalewaniem niżej położonej nieruchomości. Rodzi się wówczas pytanie, czy podniesienie poziomu działki wymagało zgody organów administracyjnych. Z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego odpowiedź jest jednoznaczna - nie. Przepisy ustawy - Prawo wodne zakazują jednak właścicielowi samowolną zmianę stosunków wodnych.
Nawiezienie ziemi jako niwelacja terenu
Zasadniczo rozpoczęcie budowy, ale także odbudowy, rozbudowy i nadbudowy obiektu budowlanego następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Do prac przygotowawczych ustawa zalicza takie roboty budowlane, jak: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów oraz wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Czytaj też: Dopuszczone prawem naruszenie stosunków wodnych >
Prace te nie mogą być wykonywane bez uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę, a jeżeli wymagane jest tylko zgłoszenie zamiaru budowy – bez wcześniejszego skutecznego dokonania zgłoszenia (nie nastąpiło wydanie decyzji o sprzeciwie). Prace przygotowawcze mogą być legalnie wykonywane wyłącznie na terenie objętym decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem. Samowolą budowlaną będzie także podjęcie prac przygotowawczych w ogóle bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
Niwelacja terenu polega na wyrównaniu powierzchni gruntu rodzimego oraz odpowiedniego ukształtowania jego powierzchni stosownie do zamierzeń dalszego wykorzystania działki. Nie zawsze chodzi wyłącznie o usuwanie nadmiaru ziemi, ale znacznie częściej o nadsypywanie gruntu w celu zniwelowania dołów i zagłębień, a nawet podwyższenia terenu.
Prace niwelacyjne z art. 41 ust. 2 pkt 2 p.b. muszą zmierzać do wykonania konkretnego obiektu budowlanego określonego w ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszeniu. To oznacza, że gdyby inwestor dokonał niwelacji terenu przed wszczęciem właściwego postępowania przed organami nadzoru budowlanego, to nie miałyby one związku z żadną decyzją ostateczną zezwalającą na budowę obiektu budowlanego albo zgłoszeniem. Istotny jest zatem związek prac przygotowawczych z planowaną inwestycją. Jak wyjaśnił WSA w wyroku z 9 listopada 2017 r. II SA/Wr 612/17, roboty ziemne polegające na niwelacji terenu, wyrównaniu bądź podwyższeniu poziomu gruntu można zakwalifikować jako roboty budowlane podlegające regulacjom prawa budowlanego w dwóch przypadkach:
gdy są pracami przygotowawczymi do rozpoczęcia budowy określonego obiektu budowlanego w rozumieniu art. 41 ust. 2 pkt 2 p.b. w sytuacji, gdy zmierzają do powstania budowli ziemnej.
Czytaj także: Nawiezienie ponad 200 kg ziemi na metr kwadratowy to składowanie odpadów>>
Podwyższenie terenu działki to nie obiekt budowlany, ani roboty budowlane
Stanowisko to wpisuje się w jednolity pogląd orzecznictwa, iż podwyższenie terenu działki nie jest obiektem budowlanym, ani robotami budowlanymi, stąd nie ma podstaw podejmowania przez organ nadzoru budowlanego jakiegokolwiek działania (wyrok NSA z dnia 6 grudnia 2002 r., sygn. akt IV SA 76/01). Jeżeli jednak strona jest przekonana, że podwyższenie terenu nastąpiło w związku z tworzeniem wałów i nasypów, a także prowadzeniem wykopów niezależnym od budowy domu, powinna zgłosić ten fakt właściwemu organowi nadzoru budowlanego, gdyż tylko ten podmiot jest właściwy do oceny zgodności wykonywanych robót budowlanych, które powinny być oparte o uprzednio uzyskane pozwolenie.
Należy jednocześnie dodać, że jeżeli nawiezienie gruntu jest realizowane w związku z pracami budowlanymi, a w treści pozwolenia na budowę nie ma informacji o możliwym podniesieniu terenu, konieczne jest uzyskanie decyzji zatwierdzającej zmianę projektu budowlanego. W przypadku inwestycji podlegającej zgłoszeniu, konieczne jest przeprowadzenie w całości całej procedury zgłoszenia. W przeciwnym wypadku, dochodzi do samowoli budowlanej.
Regulacja spływu wody albo po dobroci, albo pod przymusem
O ile podwyższenie terenu nie stanowi, co do zasady robót budowlanych, które podlegają regulacji prawa budowlanego, to mogą być przedmiotem oceny w postępowaniu dotyczącym naruszania stosunków wodnych. W sytuacji, gdy działka jest dość mocno pochyła inwestor może chcieć ją wyrównać do jednego poziomu, co sprawi, że działka sąsiadująca znajdzie się na niższym poziomie. Wówczas konieczne będzie wykonanie konstrukcji zwanej murem oporowym, a często również instalacji odprowadzających wodę gruntową lub wodę opadową.
Podniesienie terenu może również wpłynąć na gospodarkę wodną, dlatego często muszą być w takich wypadkach zastosowane odpowiednie zabezpieczenia przed zalewaniem sąsiadujących działek. Zgodnie z art. 234 ustawy - Prawo wodne, właściciel gruntu nie może: zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich; odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie. Przesłanką zastosowania tego przepisu jest ustalenie przez organy w sposób niebudzący wątpliwości, że właściciel gruntu spowodował zmiany stanu wody na swoim gruncie i zmiany te wywierają szkodliwy wpływ na grunty sąsiednie. Wówczas, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.
Czytaj także: Sprawdź: Co należy zrobić, aby gleba nie była traktowana jako odpad, ale jako produkt lub materiał niebędący odpadem? >
Należy dodać, że działania z art. 234 ust. 3 p.w. mogą być podjęte tylko wówczas, gdy właściciel nieruchomości dokona zmian w stosunkach wodnych negatywnie oddziałujących na nieruchomości sąsiednie w sposób obiektywny, a nie hipotetyczny. Niezależnie od powyższego, właściciel nieruchomości ma obowiązek wystąpić w takiej sytuacji o wydanie pozwolenia wodnoprawnego albo dokonać zgłoszenia wodnoprawnego, jeżeli są wymagane. Najczęściej chodzi tutaj o takie działania, które nie polegają wyłącznie na zmianie kierunku lub natężenia odpływu wód opadowych i roztopowych lub wód ze źródeł lub ich odprowadzania do kanalizacji (art. 389 p.w.).
Nakazanie przywrócenia stanu poprzedniego w związku z przebudową drogi - WZÓR DOKUMENTU >
Właściciele gruntów sami mogą jednak w drodze pisemnej ugody ustalić zmiany stanu wody na gruntach, pod warunkiem, że zmiany te nie wpłyną szkodliwie na inne nieruchomości lub na gospodarkę wodną. Ugoda dotyczy wyłącznie zmiany stosunków wodnych już zaistniałych albo dopiero planowanych, na gruntach pozostających we władaniu stron ugody. Ugoda umawiających się właścicieli gruntów, na ich wniosek, powinna – zgodnie z art. 234 ust. 2 i 3 p.w. – zostać zatwierdzona w drodze decyzji, odpowiednio przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ugoda taka nie może jednak dotyczyć wprowadzania ścieków do cudzych wód lub odprowadzania ich do ziemi na grunty sąsiednie. Takie działanie, nawet jeżeli w ocenie sąsiada nie czyni szkody na jego gruncie, jest dopuszczalne wyłącznie w oparciu o pozwolenie wodnoprawne.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
