Pojawia się ono ponownie za sprawą głośnego w mediach lokalnych konfliktu dotyczącego krakowskiej nieruchomości przy ul. Dolnych Młynów toczącego się miedzy zarządzającą gruntem fundacją Tytano a użytkownikiem wieczystym – deweloperem z Półwyspu Iberyjskiego. Od kilku lat funkcjonuje tam popularny rozrywkowo gastronomiczny kompleks. Na jego terenie znajdują się m.in. zabytkowe budynki, które kiedyś stanowiły kompleks fabryczny. Z doniesień medialnych wiadomo, że Małopolski Wojewódzki Konserwator Zabytków wydał w ich sprawie na jesieni decyzję dotyczącą m.in. przywrócenia do stanu poprzedniego w związku z dokonanymi przez osoby prowadzące tam swoją działalność samowolami budowlanymi. Ma ona rygor natychmiastowej wykonalności. Wiadome jest także, że na właściciela obiektów, a jednocześnie wieczystego użytkownika gruntu, nałożono obowiązek przeprowadzenia remediacji pofabrycznego, a związku z tym zanieczyszczonego gruntu.

Sąd – w ramach zabezpieczenia: zakaz prac i robót budowlanych

Najnowsze doniesienia medialne mówią, że na wniosek faktycznie zajmującego ten teren podmiotu, sąd postanowił o zabezpieczeniu roszczenia opartego na art. 347 kc, wydając wobec użytkownika wieczystego zakaz rozpoczynania i prowadzenia na tym terenie jakichkolwiek prac i robót budowlanych. Zabezpieczenie dotyczy m.in. spokojnego posiadania nieruchomości przez powoda czy zagrożenia, jakie dla posiadania tej nieruchomości przynieść może przeprowadzenie robót budowlanych.

 

Kodeks postępowania administracyjnego. Przepisy

Sprawdź  

Decyzja sądu o zabezpieczeniu ma charakter ogólny i zakazuje użytkownikowi wieczystemu prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych. Jak zatem potraktować w tym kontekście wydane wcześniej decyzje administracyjne, czyli decyzję Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska oraz Małopolskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, które w istocie także nakazują przeprowadzenie określonych prac na nieruchomości.

Sąd nie może blokować decyzji administracyjnych

Już na wstępie należy zasygnalizować, że zakresy obu rozstrzygnięć są odmienne i nie mogą się krzyżować. Decyzja sądu cywilnego nie może zatem uniemożliwiać wykonalności decyzji administracyjnych. Sprawy cywilne dotyczą bowiem stosunków cywilnoprawnych między danymi podmiotami i charakteryzują się równorzędnością stron. Inaczej jest w stosunku administracyjnoprawnym, gdzie brak jest równorzędności i występuje tzw. władztwo administracyjne organu administracji publicznej. Mowa tu właśnie o wspomnianych decyzjach MWKZ i RDOŚ. Decyzje te muszą być wykonane niezależnie od stosunków cywilnych, jakie panują między najemcą czy zajmującym grunt bez tytułu prawnego a użytkownikiem wieczystym gruntu. Co ważne, sąd wydając postanowienie o zabezpieczeniu, nie przeprowadza szerokiego postępowania dowodowego. Opiera się on na dokumentach przedstawionych przez stronę wszczynającą postępowanie, w tym przypadku posiadacza nieruchomości, który mógł celowo nie poinformować sądu o fakcie istnienia w obrocie prawnym wspomnianych decyzji. 

Czytaj: NIK: Trzeba wzmocnić kontrolę udzielania upoważnień do decyzji administracyjnych>>
 

Z uwagi na powyższe, zabezpieczenie roszczenia orzeczone postanowieniem sądu powszechnego, w szczególności polegające na uregulowaniu praw i obowiązków stron sporu na czas procesu, nie może prowadzić do wstrzymania wykonania lub uchylenia obowiązków o charakterze administracyjno – prawnym, wynikających wprost z przepisów prawa albo też z decyzji administracyjnych. Takie postanowienie nie blokuje także egzekucji administracyjnej, ponieważ organ administracji nie jest i nie może być adresatem takiego orzeczenia.

Sąd cywilny nie jest uprawniony do kwestionowania decyzji administracyjnych

W kontekście tych wywodów należy wskazać, że w kodeksie postępowania administracyjnego nie ma przepisu, który mówi, że orzekający w sprawie sąd winien respektować decyzje organów administracji, to należy jednak tu powołać się na obowiązującą powszechnie i przyjętą przez Sąd Najwyższy zasadę, zgodnie z którą sąd cywilny nie jest uprawniony do kwestionowania decyzji administracyjnych. Nie odniesie zatem spodziewanego skutku w postaci zablokowania wykonania wymienionych decyzji administracyjnych przedłożenie postanowienia sądu w biurze Konserwatora, czy RDOŚ, nawet z tak prowizorycznego powodu, że RDOŚ i Konserwator nie są adresatami orzeczenia sądu. Zresztą należy tu podkreślić, że orzeczenie sądu cywilnego dotyczy interesów prawnych posiadacza gruntu i jego użytkownika wieczystego.

Chronione dobro kultury - zabytek

Inaczej jest w przypadku wspomnianych decyzji administracyjnych, gdzie dobrem chronionym jest dobro kultury w postaci zabytku, którego zachowanie leży interesie społecznym – w przypadku decyzji Konserwatora, a także zdrowie i bezpieczeństwo ludzi – w przypadku decyzji dotyczącej remediacji gruntu. Już tylko to zestawienie bez szczegółowej argumentacji prawnej pozwala zrozumieć istotę problemu, a w zasadzie jego rzeczywisty brak. Poza tym, nawet, jeśli ktokolwiek miałby zastrzeżenia do wydanych wcześniej decyzji administracyjnych, może skorzystać wyłącznie z drogi administracyjnej czyli na przykład odwołać się do sądu administracyjnego, ponieważ to on kontroluje działalność administracji publicznej. Sądy cywilne są natomiast od rozpoznawania sporów z zakresu prawa cywilnego.

 

Budowa czyli wznoszenie nowego budynku lub innego urządzenia trwale związanego z gruntem

W opisywanej sprawie kluczowe okazuje się także brzmienie artykułu 347 Kodeksu cywilnego (kc). Przepis ten  mówi bowiem wprost o budowie, co więcej w paragrafie drugim wskazuje, że roszczenie może być zgłoszone jedynie co do zasady przed jej rozpoczęciem. Zestawienie to prowadzi do wniosku, że nie chodzi tu o wszelkie prace prowadzone na danym gruncie, a jedynie te polegające na wznoszeniu nowego budynku lub innego urządzenia trwale związanego z gruntem. Z tego powodu oczyszczanie gleby czy przywracanie obiektu do stanu poprzedniego nie jest wznoszeniem nowego budynku, dlatego tych prac nie dotyczy art. 347 kc.

Należy zatem podkreślić, że postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia z art. 347 kc nie może obejmować jakichkolwiek robót, które nie są pracami budowlanymi mającymi na celu wzniesienie nowego budynku, czy budowli. Dotyczy to wymiany warstwy zanieczyszczonej gleby oraz przywrócenia obiektu lub lokalu do stanu poprzedniego.

Roboty dotyczą tylko działań inicjowanych

Ponadto zabezpieczenie roszczenia uregulowanego tym artykułem dotyczy i może dotyczyć robót budowlanych inicjowanych przez podmiot naruszający posiadanie (tj. właściciela i użytkownika wieczystego) z własnej inicjatywy i woli w ramach prawa do zabudowy nieruchomości, nie zaś prac lub robót (nawet budowlanych) podejmowanych w wykonaniu obowiązków nałożonych (na niego) decyzjami administracyjnymi lub z nich wynikających. 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.