Nikogo nie dziwi, że cena jednego metra kwadratowego mieszkania w wielu miastach przekroczyła już dawno magiczną granicę 10 000 zł. Według portalu RynekPierwotny.pl średnia cena mkw. w Gdańsku na rynku pierwotnym wynosi obecnie 10005 zł a wtórnym – 10860, w Krakowie u dewelopera zapłaci się 10935 zł a z drugiej ręki – 11120 zł, w Łodzi cena mkw na rynku pierwotnym to 7 560 zł, a wtórnym - 6680 zł, w Warszawie zapłaci się średnio aż 11539 (na rynku pierwotnym) i 12330 (na rynku wtórnym), w Poznaniu - 8174 (na rynku pierwotny) i 8045 (na rynku wtórnym), a we Wrocławiu – 9744 (rynek pierwotny) i 9450 (na rynku wtórnym).
Mieszkania sprzedają się bardzo szybko
Nie opłaca się dziś trzymać pieniędzy w banku, a kredyty hipoteczne są dostępne jak nigdy. Dlatego od początku pandemii kupujący dosłownie „rozchwytywali” mieszkania „na pniu”, i często dochodziło do przelicytowywania cen, wskutek czego niektóre mieszkania sprzedawały się powyżej ceny ofertowej, w stosunkowo krótkim czasie.
- Dotyczy to w szczególności mieszkań małych i średnich, tzn. jedno-dwupokojowych, lub małych trzypokojowych. Generalnie, w Warszawie każde mieszkanie wystawione z ceną 290-550.000 zł znajduje nabywcę w bardzo dobrym czasie i naprawdę na dobrych warunkach. – przyznaje Joanna Lebiedź, pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Nie tylko ceny są wysokie, ale i podaż mieszkań nie zawsze zadowalająca, zwłaszcza w większych miastach. - Jeszcze 2-3 miesiące temu zakupy mieszkaniowe na rynku pierwotnym zaczynały przypominać wyścigi albo owczy pęd, a nabywcy często zadowalali się jakimkolwiek lokum, nawet istotnie odbiegającym od przyjętych preferencji. Obecnie ta sytuacja już jakby ustępuje powrotowi do normalności, choć w dalszym ciągu popyt trzyma się na wysokich poziomach, windując ceny i ograniczając dostępność mieszkań na pożądanym poziomie - uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Sprzedający zrywają umowy
Gdy mieszkanie jest towarem deficytowym to nie wszyscy sprzedający zachowują fair play. - Niestety chciwość rządzi teraz rynkiem, sprzedający windują ceny i zdarza się, że deweloperzy próbują rozwiązywać umowy rezerwacyjne, żeby ponownie wprowadzić do obrotu i sprzedać lokal , ale już za dużo wyższą cenę. Sprzedający lokal na rynku wtórnym też potrafią być nie lepsi - opowiada Tomasz Błeszynski, doradca rynku nieruchomości
Na rynku wtórnym dochodzi nawet do licytowania mieszkań przez kilku zainteresowanych kupnem.
Pojawił się więc trend na rynku, że kupujący próbują się „zabezpieczyć się" przed podwyżką cen mieszkań oraz mieć więcej czasu na zgromadzenie brakujących środków. - W tym celu próbują wynegocjować jak najdłuższy okres na zawarcie umowy cywilnoprawnej ostatecznej licząc, że dzięki temu sprzedający nie zaskoczą ich i nie wycofają się z transakcji. Tego typu umowa jednak nie zawsze chroni. Czasami jest to tylko zwykły kawałek papieru – ostrzega Tomasz Błeszyński.
Czytaj też:
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – na co uważać, czego unikać>>
Ustawa podpisana - kupujący mieszkania będą lepiej chronieni>>
Dlaczego umowa może być „bezwartościowa” tłumaczy Łukasz Bernatowicz, radca prawny.
- Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwyklej formie pisemnej, ale dla kupującego to niebezpieczne. W razie bowiem jakiegokolwiek sporu kupujący ma małe szanse na wygraną w sądzie – wyjaśnia. - Dlatego w przypadku rynku wtórnego kupujący powinien rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dodatkowym zabezpieczeniem może być także zadatek wpłacony na rzecz przyszłego sprzedawcy. Ten podlega zwrotowi w podwójnej wysokości, gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy sprzedawcy, a kupujący odstąpił od umowy przedwstępnej z tej właśnie przyczyny. Zaliczka już nie ma takiego waloru – podlega zwrotowi po prostu w tej samej wysokości - dodaje Tomasz Konieczny, radca prawny.
Jarosław Jędrzyński radzi, by podpisując umowę przedwstępną cywilno-prawną dotyczącą mieszkania z rynku wtórnego zaproponować sprzedającemu na tyle wysoki zadatek, by w razie czego skutecznie zniechęcić go podwójnym zwrotem do kombinowania.
Na umowy rezerwacyjne też trzeba uważać
Także deweloperzy potrafią wycofać się z transakcji. - Na rynku pierwotnym zdarzały się sytuacje zrywania umów rezerwacyjnych przez dewelopera, który zainteresowany był osiągnięciem jak najwyższego zysku ze sprzedaży - przyznaje Joanna Lebiedź.
W przypadku rynku pierwotnego sprawa jest prostsza. Jak najszybciej powinno się podpisać umowę deweloperską (ma formę notarialną). Jest to gwarancja, że deweloper nie zmieni zdania i nie podniesie ceny. Bo jak to zrobi, kupujący może przymusić sprzedającego w sądzie do dotrzymania warunków umowy. Gorzej z umową rezerwacyjną. W razie jej zerwania przez dewelopera szanse na utrzymanie starej, niższej ceny są równe zeru. Co najwyżej można wywalczyć zwrot kosztów, czy odszkodowanie.
- Obecnie nie jest to uregulowane w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dopiero za rok wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska, która to zmieni. W wypadku tych umów dużo zależy od treści. Z reguły są one bardzo lakoniczne. Deweloperzy zawierają je tylko, by klient miał czas na zastanowienie się, czy chce kupić konkretnie mieszkanie. Deweloper zobowiązuje się też do zawarcia właściwej umowy przedwstępnej, tj. deweloperskiej, nic więcej. Nie sądzę, by kupujący wywalczyli na jej podstawie sprzedaż mieszkania po starych, niższych cenach – twierdzi Maciej Górski, adwokat.
Tomasz Konieczny uważa więc, że osoby szukające mieszkania na rynku pierwotnym powinny zwracać baczną uwagę na to, czy deweloper oferuje umowę rezerwacyjną, czy umowę deweloperską. - Obie dość łatwo odróżnić, ponieważ ta pierwsza jest zwykle dość krótka i lakoniczna, a poza tym zawierana jest w zwykłej formie pisemnej. Z kolei umowa deweloperska to już skomplikowany i obszerny dokument, który wymaga aktu notarialnego, ale też skutkiem tej umowy jest wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, co w zasadzie gwarantuje finalne nabycie własności kolejnym aktem notarialnym przenoszącym własność lokalu mieszkalnego – mówi.
Według niego sygnałem ostrzegawczym powinna być informacja o braku konieczności wniesienia opłaty rezerwacyjnej. Z pozoru jest to korzystne dla klienta, jednak w ten sposób deweloper zyskuje możliwość niewykonania rezerwacji praktycznie bez poniesienia kosztów, ponieważ w przypadku pobrania opłaty rezerwacyjnej przepisy nakazują jej zwrot na rzecz niedoszłego nabywcy w podwójnej wysokości, a więc na zasadach analogicznych jak w przypadku zadatku. To nadal jednak marna pociecha dla „oszukanego” w ten sposób konsumenta, ale jednak stanowi zawsze jakąś barierę do pokonania przez dewelopera.
- Kupujący może dochodzić również odszkodowania przynajmniej za poniesione koszty związane z zawarciem takiej umowy. Problematyczne jest, czy dysponujący niewykonaną przez dewelopera umową rezerwacyjną może domagać się również naprawienia szkody wynikającej z nabycia analogicznego mieszkania u innego dewelopera już po wyższej cenie (tj. pokrycia różnicy w cenach). Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną jednak nie dotyczy jej ograniczenie odpowiedzialności odszkodowawczej jedynie to tzw. ujemnego interesu umowy. Postulowałbym jednak zmianę w ustawie w celu zwiększenia ochrony nabywców mieszkań poprzez wyraźne wskazanie, że w razie niewykonania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera nabywca może żądać naprawienia szkody w pełnym zakresie, co usunęłoby wspomnianą wątpliwość. Warto byłoby także rozważyć rozszerzenie przepisów karnych zawartych w ustawie o ochronie praw nabywcy i penalizację procederu umyślnego niewykonywania przez dewelopera umów rezerwacyjnych względnie samego już choćby zawarcia dwóch umów rezerwacyjnych (lub umowy rezerwacyjnej i umowy deweloperskiej) na ten sam lokal mieszkalny – uważa Tomasz Konieczny.
Prawnicy radzą również kupującym, zgłaszać naruszenia do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa oszustwa do prokuratury. Jeśli deweloper zawiera umowę rezerwacyjną z zamiarem jej niewykonania (a przecież tak musi być w razie zawarcia dwóch lub więcej podobnych rezerwacji na to samo mieszkanie) i czyni to dla swojej korzyści majątkowej ze szkodą dla klienta, to na pierwszy rzut oka zachodzą podstawy do przypuszczeń, że mogło dojść do popełnienia przestępstwa oszustwa z art. 286 Kodeksu karnego.
