Problem dotyczył czteroosobowej rodziny państwa N., któremu pan B. podnajął mieszkanie w trybie użyczenia. B miał podpisaną umowę najmu z miastem Szczecin na najem lokalu.
Miasto jako właściciel wypowiedziało umowę B., a państwo N. z dwojgiem dzieci otrzymali nakaz wyprowadzenia się. Gdy odmówili, miasto wystąpiło do sądu z powództwem eksmisyjnym.
Lokal socjalny przysługuje
Sąd I instancji uznał, że państwu N. przysługuje lokal socjalny, gdyż są lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 2 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Od tego wyroku miasto złożyło apelację, w której stwierdzono, że skoro miasto nie wyraziło zgody na użyczenie jej lokalu, to nie stosuje się art. 2 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Sąd Okręgowy rozpatrujący apelację powziął wątpliwość: Czy osoba, której najemca oddał lokal mieszkalny do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego, jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 punkt 1 ustawy. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego?
Sąd Najwyższy podjął uchwałę, zgodnie z którą osoba korzystająca z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy użyczenia, zawartej z najemcą lokalu bez zgody wynajmującego, jest lokatorem w rozumieniu ustaw o ochronie praw lokatorów.
w uzasadnieniu uchwały stwierdził, że w orzecznictwie pojęcie „lokator” na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów jest rozumiane bardzo szeroko.
Decyduje prawo pośrednie
Jak powiedziała sędzia Katarzyna Tyczka-Rote, że ustawa ma charakter przede wszystkim ochronny, realizujący obowiązki socjalne państwa względem obywateli. Przejawem tego jest zapobieganie bezdomności.
Warto przeczytać: WSA: wskazanie lokalu socjalnego ma charakter cywilnoprawny
- Uprawnienia do lokalu socjalnego w zasadzie przyznawane są w każdym wypadku, kiedy osoba zajmująca lokal i podlegająca eksmisji nie zajęła tego lokalu samowolnie - wyjaśniała sędzia sprawozdawca. - Kierunek wykładni jest taki, że jeżeli osoba, która zajmuje lokal ma jakikolwiek tytuł prawny do lokalu, jest uważana za lokatora – niezależnie czy jest to tytuł bezpośrednio pochodzący z prawa własności, czy jest to prawo pośrednie, czyli pochodzące od najemcy tego lokalu.
Brak zgody nie powoduje nieważności umowy
Zgodnie z art. 688(2) kodeksu cywilnego bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć.
Sąd Najwyższy zaznaczył, że brak zgody nie oznacza nieważności ani bezskuteczności czynności, ponieważ w takim przypadku sankcją przewidzianą dla wynajmującego (osoby która zawarła umowę dającą tytuł pośredni do lokalu) jest możliwość wypowiedzenia umowy podstawowej.
Warto przeczytać: Jakie warunki techniczne musi spełniać lokal socjalny?
Sąd Najwyższy zauważył, że to rozstrzygnięcie zapewnia większą elastyczność i umożliwia właścicielowi podjęcie decyzji, czy rozwiązać umowę czy też nie. Nie ma tutaj automatyzmu. To rozwiązanie należy uznać za lepsze, bardziej dostosowane do celu ustawy, gdyż zapewnia ochronę wynajmującemu, a z drugiej strony chroni osoby, które zajmują lokal - dodał SN.
Sygnatura akt III CZP 49/18, uchwała 3 sędziów SN z 15 listopada 2018