To konkluzje orzeczenia w sprawie właściciela działki położonej na rogu ulic Marsa i Suflerskiej w warszawskiej dzielnicy Rembertów, który wystąpił o pozwolenie na rozbiórkę znajdujących się na niej budynków: mieszkalnego i gospodarczego. Obiekty budowlane były tak usytuowane, że przylegały ścianami do granicy działki, a w dodatku inwestor planował już w ich miejsce nową budowę. Dlatego jego sąsiedzi sprzeciwiali się samej rozbiórce, byli też niezadowoleni z braku pytania ich o zgodę, a także niechęcią do ujawnienia przyszłych planów, co będzie budowane na tej posesji.
Stołeczni urzędnicy zatwierdzili dla działki w Rembertowie projekt rozbiórki i wydali pozwolenie rozbiórkowe. Szczegóły decyzji rozbiórkowej nr 62/PB/2024 można sprawdzić w internecie na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) podobnie jak ma to miejsce w przypadkach np. pozwoleń na budowę.
Brak akceptacji to słaby argument
Zgodnie z art. 30b ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524) do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę należy dołączyć m.in. zgodę właściciela obiektu lub jej kopię, szkic usytuowania obiektu budowlanego, opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Przepis ten nic nie wspomina o zgodzie sąsiada.
Decyzję warszawskiego magistratu podtrzymali następnie: Wojewoda Mazowiecki oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (WSA), do których poskarżyli się sąsiedzi. Zarówno urzędnicy, jak i sędziowie uznali, że właściciele sąsiedniej działki nie posiadają interesu prawnego w tym postępowaniu. Inwestor mógł – ale wcale nie musiał – porozumieć się z sąsiadami, gdyż nie wymagają tego przepisy prawa budowlanego. Inwestor nie musi bowiem legitymować się zgodą właściciela sąsiedniej nieruchomości, ażeby uzyskać decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę obiektu, nawet wówczas, gdy obiekt przeznaczony do rozbiórki znajduje się w granicy działek. To wyłącznie właściciel obiektu podlegającego rozbiórce jest uprawniony do decydowania, czy jego budynek będzie dalej istniał, czy też zostanie rozebrany. Jeżeli nie istnieją przeszkody prawne do rozbiórki obiektu budowlanego, to decyzja o jej przeprowadzeniu należy wyłącznie do właściciela. Sąsiad nie może domagać się uzależnienia rozbiórki obiektu od jego zgody, czy też od zawarcia z nim porozumienia, bowiem prowadziłoby to do przyznania uprawnień nie wynikających z treści przepisów. Inny istotny argument - wydanie pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego, jest decyzją związaną. W sytuacji zatem, gdy inwestor wypełnił wszystkie obowiązki wskazane w art. 30b ust. 3 prawa budowlanego, to organ nie może odmówić wydania pozwolenia na rozbiórkę.
Oddalona kasacja sąsiadów
NSA także oddalił skargę kasacyjną sąsiadów. Z wyroku NSA wynika, że - co do zasady - nie jest wymagana zgoda sąsiada na rozbiórkę budynku stojącego w granicy, jeżeli rozbierany obiekt stanowi wyłącznie własność inwestora i rozbiórka nie ingeruje w obiekt sąsiedni. Sąsiad może występować jako strona postępowania, gdy jego interes prawny jest naruszony (np. istnieje ryzyko uszkodzenia jego budynku). Już na dalszym etapie, czyli przy wykonywaniu robót rozbiórkowych - mogą mieć zastosowanie instrumenty prawa cywilnego.
Pozwolenie na rozbiórkę wydaje się na wniosek inwestora na podstawie art. 30b prawa budowlanego albo jedynie na podstawie zgłoszenia rozbiórki (art. 31), w zależności od tego, jaki obiekt budowlany chcemy rozebrać. Art. 31 prawa budowlanego przewiduje zwolnienie z konieczności uzyskiwania pozwolenia na rozbiórkę dla budynków poniżej ośmiu metrów wysokości w określonej odległości od granicy (co najmniej połowa wysokości). Jeśli więc budynek stoi bezpośrednio w granicy, to przesłanka odległości raczej nigdy nie będzie spełniona, a rozbiórka wymaga uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, zamiast prostego zgłoszenia.
Na marginesie tej sprawy, sędziowie zauważyli, że zgoda właściciela nieruchomości na rozbiórkę nie jest tożsama z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wymaganym np. przy staraniu się o uzyskanie pozwolenia na budowę (art. 32 ust 4 pkt 2 prawa budowlanego), a którego oficjalny wzór/formularz jest nawet określony specjalnym ministerialnym rozporządzeniem. Dlatego przy rozbiórce prawo budowlane świadomie nie wymaga oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a wymogiem jest jedynie zgoda właściciela rozbieranego budynku. To niuans mający znaczenie właśnie przy budynkach stojących w granicach działek albo przy bliźniakach ze wspólną ścianą, ale które nie są na stałe połączone konstrukcyjnie.
Zupełnie inną kwestią jest też samo wykonywanie prac rozbiórkowych, które może wymagać np. ustawienia rusztowań albo wykonania innych zabezpieczeń na sąsiedniej nieruchomości. Te kwestie rozwiązuje się jednak nie za pomocą wcześniejszej zgody na rozbiórkę budynku stojącego na granicy działki, ale w trybie określonym w art. 47 prawa budowlanego (czyli uzyskania zgody sąsiada na wykonanie konkretnych prac).
Nieważne, co ma powstać w miejscu rozbiórki
Sąsiedzi podnosili również, że doszło do pominięcia w postępowaniu jeszcze przynajmniej jednych właścicieli położonej w pobliżu nieruchomości, gdyż obszar oddziaływania nowej planowanej inwestycji dotyczy także innej działki, która bezpośrednio graniczy z posesją, na której stoją budynki przeznaczone do rozbiórki. Domagali się więc wznowienia postępowania na podstawie art. 145 par. 1 pkt 4 kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.). Z przepisu tego wynika, że podstawą wznowienia jest brak zapewnienia stronie udziału w postępowaniu administracyjnym bez jej winy.
Ważny niuans, to prawidłowe określenie, kto jest stroną postępowania rozbiórkowego. Tu też jest inaczej niż przy pozwoleniu na budowę (art. 28 prawa budowlanego), gdyż strony postępowania rozbiórkowego ustala się na podstawie art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego. Status strony mają więc podmioty, które posiadają interes prawny wynikający z przepisów prawa materialnego (w tym np. z kodeksu cywilnego, jako potencjalne ofiary takich immisji jak hałas albo zapylenie albo naruszenie w inny sposób prawa własności).
Sędziowie podkreślili jednak, że – po pierwsze - zgodnie z art. 147 k.p.a., wznowienie postępowania z tej przyczyny może nastąpić tylko na żądanie strony (w tym przypadku pominiętych właścicieli innej nieruchomości), a nie mogą w jej „zastępstwie” upominać się o to sąsiedzi mający działkę, do której granicy przylegają rozbierane budynki. Po drugie - sądy stwierdziły także, że właściciele nieruchomości sąsiednich nie mogą skutecznie – już w postępowaniu rozbiórkowym - domagać się od inwestora przedstawienia informacji o kształcie przyszłej inwestycji, jaką planuje zrealizować dopiero w przyszłości, po dokonaniu rozbiórki obiektów. Czas i miejsce na to będzie dopiero przy okazji starania się o pozwolenie na budowę nowych obiektów.
Tacy sami, a ściana między nami
Sędziowie powołali się też na kilka innych podobnych spraw w przeszłości, które – trzeba przyznać, że bardzo rzadko – trafiały na wokandy sądów administracyjnych. NSA wypowiadał się również w sprawie rozbiórki budynku w zabudowie bliźniaczej (wspólna ściana). NSA przesądził jednak, że chodzi o zgodę właściciela obiektu mającego być rozebranym, a nie właściciela budynku sąsiedniego, którego rozbiórka nie obejmuje. Nawet okoliczność dzielenia wspólnej ściany nie rodzi – co do zasady - obowiązku uzyskania zgody sąsiada. Jeśli roboty rozbiórkowe nie dotyczą wspólnej ściany (np. zostanie ona odpowiednio zabezpieczona, a konstrukcje dachu i stropów są niezależne), to nie ma podstaw, aby przedstawiać zgodę sąsiada na rozbiórkę jednej części bliźniaka. Inaczej będzie tylko wtedy, gdyby rozbiórka ingerowała w elementy wspólne obu części, ale też np. nierozdzielne fragmenty konstrukcyjne dachu (por. wyrok NSA z 23 września 2021 r., II OSK 2932/19).
Wyrok NSA z 13 sierpnia 2026 r., sygn. akt II OSK 2298/25
